建筑工程后期维护管理探讨

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建筑工程是关系着国计民生的重要基础建设，而建筑工程质量直接关系到人民群众的切身利益和社会和谐与稳定，后期使用、维修养护在很大程度上已经成为建筑工程领域寻求持续长足发展的关键因素。就像汽车一样，要定期养护，才能提高安全系数，建筑工程也是如此，只有定期做到维修养护，才能更好地保证质量安全，做到长远发展。但是建筑工程在这方面却没有得到相关各方的足够重视，加强这方面的对策研究迫在眉睫。

1建筑工程后期维护管理的必要性

1.1后期维护管理是影响建筑寿命的重要因素之一。我国JGJ37－1987《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构为一级耐久年限100年，一般性建筑为二级耐久年限50～100年；GB50068－2001《建筑结构可靠度设计统一标准》规定，普通房屋和构筑物为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年。影响建筑物寿命的原因很多，除短视规划、设计、施工质量原因外，在使用过程中缺少必要的维修、养护也是重要环节。与我国“短命”的建筑相比，有些国家的建筑则非常长寿。比如英国“百年老屋”随处可见，其建筑平均寿命可达到132年，平均寿命在世界上居首位。不仅建筑质量受到高度重视，规划、设计也经过详细论证。同时，他们还注意对建筑物的维护、加固和病害处理，以延长建筑使用年限，提高资源利用效率。事实证明，对建筑从可行性研究、立项、规划、设计、施工、验收到使用的全过程进行管理是非常重要的。为了延缓建筑工程损坏的发展，人们还要对建筑工程进行经常性的维护和保养，以延长建筑工程的寿命。1.2后期维护管理是恢复和保持结构安全性的必要措施。建筑工程自建成之日起，由于受水、气等自然因素和二次装修等人为因素的影响，即开始发生损坏。当建筑工程损坏到一定程度，出现装饰老化脱落、屋面开裂、渗漏等现象时，其使用功能就受到影响，人们必须对建筑工程损坏的相应部位进行维修；当建筑工程的损坏发展到其板、梁、墙体、基础等结构构件也出现破损时，建筑工程的安全就受到了影响，此时就必须对建筑工程进行更大规模的维修，才能恢复和保持其结构的安全性。据有关研究资料分析，因建筑物中混凝土和钢筋损坏造成的损失约为国民收入的1.25%[1]。有效延长建筑的使用寿命，是对资源最大的节约和最大的节能。1.3面临商品住宅全装修必然趋势的严峻考验。为进一步贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72号）要求，建设部于2002年出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》。2016年9月山东省政府办公厅印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，方案中提出，2017年涉区城市新建的高层住宅实行全装修，2018年新建小高层、高层住宅淘汰毛坯房。全装修概念的提出，在一定程度上避免了二次装修对建筑物结构性能的伤害，但同时增加了维护管理的内容，这为后期维修养护带来更为严峻的考验。1.4后期维护管理不佳是质量投诉居高不下的重要原因之一。近年来工程质量投诉居高不下，工程质量常见问题如裂缝、渗漏等问题是业主投诉的重要内容，虽然不涉及工程结构安全，但是影响了房屋使用功能和室内舒适的观感，引起质量投诉的原因多是反馈到物业或产权单位，如不重视、维修未得到妥善处理等；若是超出了保修期，业主就不知如何处理，导致问题得不到及时解决。综上所述，影响建筑物寿命的原因很多，除短视规划、设计、施工质量原因外，在使用过程中缺少必要的维修、养护也是重要环节。因此，研究掌握建筑工程后期维修养护对保障广大人民群众安居乐业具有十分重大的意义。

2建筑工程后期维护管理相关政策及规定

1）《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；装修工程为2年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年。其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定[2]。2）建设部、财政部于2005年1月12日颁布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定，建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定从应付的工程款中预留用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。3）《物权法》和2008年2月1日起实施的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共有。维修资金一般由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以将维修资金划转到业主委员会，由业主委员会行使管理权利[3]。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本维修资金专用账户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案。

3建筑工程后期维护管理存在的问题

3.1工程规划设计存在纰漏施工质量差建筑材料寿命短。有些建筑工程规划设计不合理、施工过程不甚科学规范，使用的配件、建筑材料寿命短，这些都无法及时发现并改善，导致在竣工验收后发现问题，无端增加了后期维护成本和资源浪费；尤其是现阶段提出的全装修概念，很难保障装修过程中不存在问题，这就为后期维修保养工作带来很大难度。3.2管理机制不健全。我国现行的建筑工程质量保修制度单一，没有形成体系，后期维修保养工作责任不明确，除制度本身外，没有相应的实施细则来确保保修制度在工程实践中得以实施，导致有些问题不能及时发现、处理，往往等到业主投诉后才引起重视。例如在地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限内业主要承担产权单位经营不善甚至破产倒闭或无能力保修的风险等。3.3产权单位或物业公司不重视。建筑工程竣工验收后，后期的维修养护工作能否按时进行，产权单位或物业公司没有明确的规章制度约束管理。现阶段建筑工程的后期维修、养护长期施行较粗放的管理模式，使得维修养护工作更加成为被忽视的环节。3.4部分业主缺乏对建筑工程的维护意识。部分业主自觉维护公共设施的意识淡薄，例如住宅装修时随意更改、破坏室内结构、破坏楼道内窗纱以及乱扯电线给电动车充电等违规现象，存在安全隐患，而物业却置之不理。对于机关、企事业单位来讲，也缺乏对建筑的运行、使用进行定期检查和维护的机制。3.5回访有名无实。建筑工程在验收后备案前的回访往往走形式填表了事，未真正分户进行了解、检查工程情况；在保修期内也再无回访要求，所以谈不上对建筑工程进行定期检查、维修、养护管理。3.6建。筑工程后期维修及养护人员整体专业素质不高建筑工程后期维修养护工作非常重要，但是由于相关方对于建筑工程后期维修养护工作不够重视，所以在人员配置方面不够专业，认为竣工验收已经完成，后期维修养护就是走个形式，在对工程进行维修养护时，只是进行走马观花式的表面巡视以及清理工作，无法发现潜在的病害，以致形成更大的质量隐患。

4建筑工程后期维护管理的措施

4.1强化建筑工程参建各方主体责任。强化工程参建各方主体责任，进一步完善工程质量监管机制，强化工程质量的过程控制，在确保主体结构安全的基础上巩固使用功能质量，稳步提升建筑工程质量，建筑工程在验收后备案前的回访中，建设单位应真实有效地进行“分户”回访，切实做好回访工作，认真填写回访记录，落实整改措施，降低后期维修养护的可能性。4.2明确管理责任健全管理机制。相关部门加强调研分析，统筹建立、完善建筑工程后期使用、维护的监督管理机制，形成系统的维护管理体系，切实从可持续发展的战略角度、从节约能源的角度考虑，明确责任，形成制度约束机制，保障对建筑工程进行必要的检测、防护和维修、加固，从而延长建筑工程的寿命，保障广大人民群众安居乐业。4.3产权单位或物业公司建立工程维护保养制度。1）建立保修期内、保修期外建筑物定期检查维护制度。对检查维护内容、时间、频次进行细化。针对建筑共用部位、公共设施设备要涵盖：地基基础（地基基础上杜绝不合理荷载的产生、基础附近堆放大量材料或设备产生附加沉降等）、楼顶工程及楼顶设施、外墙、路面、机房、泵房、车库、通风道、垃圾道、下水管道及水电暖设施设备安全、抗震、防雷设施检查、防汛排水、消防、环境安全等，并考虑增加暴风雨等恶劣天气来临前的专项安全检查。2）竣工验收之前，向业主提供维护保养手册，并向业主提供免费培训。培训涵盖各手册的全部内容，包括有关的保养维护和维修、以及突发事故的应急处理和解决方法等内容的指导。建筑设施的安全十分重要，除了责任单位的有效管理外，业主也要积极配合，爱护公共设施，加强办公、住宅内的必要的自我检查和维护保养。3）建筑单元内告知栏。张贴工程竣工后续服务承诺书、24h维护服务热线等。4.4实施有效的“分户”回访及满意度调查。1）建立回访程序。在竣工验收交付使用后，在一定期限内主动对工程进行回访，对属于施工过程中的质量问题，负责维修，不留隐患。如属其他原因造成的质量问题，在征得业主和使用单位认可后，协助修补；2）回访工作可采用四种形式：季节性回访、技术性回访、保修期满前的回访、保修期后的回访；3）回访的方式包括：到场、电话、邮件等；4）质量部门每年发放“顾客满意度调查表”征求业主对维护管理服务的意见。回访结束后将回访记录统一收集存档。对在工程回访中发现的问题或在保修期内业主提出要维修的问题，安排落实维修具体事项，保修期外的可与业主商量提供有偿维修服务。4.5建立完整而规范的建筑工程后期维护档案。维修养护档案资料包括：工程回访记录、回访工程质量问题汇总、保修期内、保修期外定期检查记录、工程维修记录等，还要保存维修、养护用到的配件材料供应商信息档案等。4.6建立专业的维护队伍。建筑施工企业配备专业维护队伍是新形势下的必然趋势。专业的技术、专业的保修机械配备保障、周到的服务是反映施工企业整体管理水平的一个主要方面。因此，加强相关人员的专业知识培养、责任意识培养至关重要，对于上岗人员要进行全面的岗前培训，并对在岗人员进行定期培训，全面提升建筑工程后期维修养护人员的素质，保障提供专业、及时、周到的服务。

5结语

建筑工程质量事关群众的生命财产安全，既是社会的热点，也是舆论的焦点。建筑工程后期维修养护关系建筑工程使用寿命及人民能否安居乐业，不仅能够提升房屋的经济效益，而且还能够在一定程度上降低资源的耗费，并符合我国可持续发展理念的要求，故必须引起各方重视。应共同努力，科学应对建筑工程的建设、维护和使用寿命的控制问题，本着“对用户服务、向业主负责、让用户满意”的认真态度，以有效的措施做保证，以优质、迅速的维修服务维护业主的切身利益。

参考文献

[1]赵香花.房屋建筑的维修与养护[M].郑州：黄河水利出版社，2002.

[2]中华人民共和国建设部.房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第80号）[Z].2000.

[3]中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国财政部.住宅专项维修资金管理办法（住建部令第165号）[Z].2016.

作者:张秀英 李建业 张腾龙 单位:1.滨州市诚信建设工程检测有限公司 2.滨州市工程建设质量监督站