房地产企业建筑工程设计探析

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1设计策划的内容

建造设计，以某种角度上来说就相当于建筑产品的开发，它属于艺术、创新和科技的统一。用工业化、工厂化、程序化的流程进行生产是不可行的，针对不同场所、使用功能、服务性质的建造从内容到外表形态是有区别的，所以需要在项目建造前期做好充足的准备工作。以住宅类来说，在经大量的调查研究落实了购房者使用需求、目标与价位定好的情形下，首先必须研发建筑物的性能怎样达到使用者的根本要求，其次还要调查城市发展与规划的目标以及历史环境，调查生态环境，决定建筑物空间形象、外立面的艺术策划以及创作风格;指导策划与建筑物创作出拥有文化底蕴的、与城市环境吻合的优良设计作品。针对商业地产的开发，前期规划及市场定位甚为关键。在获得甚多的市场调研资料的条件下，需要与有关部门一同规划敲定商业开发战略和目标消费群体，从而研究业态品项、组成关系与供应商定位。在此些研究工作的基础上，才可以对设计单位提出较为可行的计划要求。而在方案策划期间中，从客流和物流动向安排，到门店形态与组合布置、面积匹配与公用设施的配套占比，还有外部民众空间形态应用的规划中，开发企业在全部项目的各个环节期间都需要细心组织与协调，形成策划任务书，组织与教导设计单位实行各环节设计。伴着节能、环保、低碳、绿色渐渐变成建造项目的标准，房产公司还必须担起社会义务与责任，尽量将这些融入到项目建造当中，不但要实行每项新规则所规定的节能环保指标，更应该积极创新，研发提高开发产品的科技技术含量，尽力达到节能环保以及绿色居住环境。

2设计阶段的成本管理和措施

建设工程造价管理涉及建设项目的各个阶段和环节。其中，实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键，成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。首先需要根据产品定位所确定的成本指标，拆分到建筑的各专业内容分项中。然后，根据分项成本指导设计策划，对管理部门、市场部门、运营方提出的要求进行全面分析，确定符合成本目标的技术设计标准。设计策划过程，需自始至终结合成本的概念，在设计由浅入深的同时，成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清晰和明确。为了落实成本控制，在各阶段设计中，需精心研究建筑每一个部件的设计，研究材料和施工条件，进行多方案经济比较，降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资，还需要考虑运行费用和设备维护费用，因而需要进行综合技术经济评价，正确处理好技术指标的经济性与运营管理之间的对立统一关系。另外，还应加强各专业设计图纸之间的前期协调性管理，避免将设计图纸的错漏碰缺等各种不完善因素带入施工阶段，而造成工程建设成本的上升。在招标阶段，尤其是机电设备招标阶段，设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级，明确规定各类材料设备的品牌档次，将有限的投资合理分配到各种材料设备中，力求保证建筑品质的同时做到经济合理。限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后，设计管理部门应根据批准的投资估算限额，提出限额设计指标。在方案设计阶段，可按可行性研究成本目标的80%提出估算目标;在扩初设计阶段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目标;施工图设计阶段，可按概算成本的90%值提出预算成本目标;预留10%供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后，都应确认限额设计要求是否得到有效落实，从而使动态的成本管理方式得以实现。在管理机制上，可考虑加强限额设计的经济责任制管理，在设计合同中，制定相应的措施条款，凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支，可扣减设计费;对于确有必要调整预算指标的情况，须严格按权限进行逐级审批;对于节约投资限额的给予奖励，超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性，鼓励设计人员在单位限额内发挥主观能动性提供最优设计。

3设计阶段的技术质量管理措施

(1)设计质量全过程管理的重要性建筑设计随机性大，需要全过程精心策划和控制，才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣，确切地说是一个目标范围的界定，符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍，不断完善完美的生产方式。因此，设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制，会造成施工质量的下降并造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终，由组织管理到专业技术管理，由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施，由形象思维到逻辑思维，由方案到施工图，进行细化、优化和筛选。它是积极主动且极具挑战性的动态质量管理。

(2)设计组织框架的构建。建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计，还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容，甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计;配合有室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计，有的项目还需要专门进行标志标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确，还需考虑能源科技项目的专项设计。另外，业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此，在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。如此繁杂的设计工作内容，没有一家设计单位能够独立完成，因此，开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段，必须清晰地确立全部设计内容，将其合理地分解成多个工作包，对每个工作包明确内容要求、目标、时间、限额设计并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系，使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作，围绕设计策划所确定的主题目标和技术标准，最终完成高质量的设计成果。建筑设计市场鱼龙混杂，层次、水平差异较大，并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成;不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同，例如有些设计公司擅长大型公共建筑，有些擅长居住区规划和住宅设计，有些擅长购物中心设计。对于项目中的每一项设计内容，都需要在庞杂的设计市场中，挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队，并确定其收费是否在可接受范围内，然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

(3)编制各阶段设计任务书。开发项目在前期策划阶段，在商业策略策划完成后，设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件，收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料。结合商业策划要求，编制方案设计任务书，将业主的开发意图、策略，以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，避免设计工作走弯路。在扩初设计阶段，设计管理部门应安排各专业进行系统的技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见，形成策划设计要求，编制初步设计任务书。在施工图设计阶段，结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求，以及其他相关专业提出的设计条件，编制施工图设计任务书，进一步细化业主在使用功能、交楼标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

(4)分阶段进行设计成果评审和确认。设计工作是一个循序渐进的过程。因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。在初设计阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外，还应详细研究建筑的各个细部和材料，评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求;结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较，确认最经济合理的基础形式，对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认;机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证，确认系统形式、主要设备，确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。在施工图设计阶段，需检查和评审施工图纸中各类技术要求的落实程度，校核各专业图纸中对地形、地貌、地质、道路、管线等外部条件的结合情况，校核各专业图纸的设计深度、协调性、完整性、可操作性。只有对施工图纸完成全面评审和确认，方可将其交付给施工和工程管理部门。

(5)设计工作后评估。设计策划和管理部门的工作成效并不是在完成施工图纸后就立竿见影的，必须经过招标、施工、运行整个过程后，才真正反映出设计管理工作成果的优劣。因此有必要在项目竣工交付运行后，对前期设计策划和管理工作进行综合评估，由施工图纸的实施单位和对建筑物运行管理的部门分别进行评价，总结出设计策划管理工作中的经验和教训，这样才能不断改进不断提高。

4结语

综上所述，开发企业必须经过缜密的构思、研讨、咨询、决策后，提出符合市场观念的设计要素，并能与时俱进地调整和改善，所开发的产品才能经得起历史的考验和检问。

作者:丛慧芳