宏观调控对房地产业影响论文

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今年以来，国家在短期内突然加大了宏观调控的力度，各项政策连续出台，各种市场传言不胫而走。到底国家宏观调控的目的是什么？中国的经济将如何发展？而房地产业的走向又将如何？

一、对近期宏观调整政策的回顾

要作出正确地判断，我们首先来回顾一下近期的政策信息。

2003年出台的121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。该文实际上是宏观调控的明确政策信息。

2004年一季度以来，国家宏观调控的措施连续出台，密集程度之高前所少见。

3月25日，人民银行于出台差别存款准备金率制度；4月25日第三次提高存款准备金率0.5％，共收缩可贷资金约1100亿元。

4月25日，央行副行长吴晓灵在亚洲论坛年会上对商业银行发出了央行可能采取更为严厉的紧缩措施的警告。

4月26日，中央政治局召开会议，指出当前经济工作中存在一些新的矛盾和问题，需高度重视，妥善解决。

4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产资本金比例提到35％。同日，传言银监会通知各商业银行停止全部贷款业务，市场作出剧烈反应，28日，大部分股份制商业银行停止发放贷款，部分甚至停止了票据业务，股市、债券市场大跌。虽然29日银监会发表澄清公告，但各种猜测仍然不时从业内传出。目前虽然银行各项业务逐步恢复，但在政策明了前，各银行对贷款业务均采取十分谨慎的态度。

4月28日，国务院总理主持国务院常务会议，对江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目作出严肃处理，敲山震虎的意图十分明确。

4月29日，国务院总理在接受路透社采访时，强调了宏观调控的必要性和信心。同日，国务院办公厅发出两项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目，以及2004年以来新开工的所有项目。对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。

4月30日，中国银监会发出通知，要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家产业政策和市场准入条件，以及未按规定程序审批的项目，一律不得发放新的贷款，已给予授信和已发生贷款的要采取适当、稳妥的方式予以纠正。

5月11日，央行《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称央行报告），对我国宏观经济形势作出了详细分析，并对未来预测及具体调控措施提出了明确意见。此报告为经济发展定调的作用明显，可以理解为近期国家宏观调整政策的综合性总结。

5月14日，国家发改委、人民银行、银监会联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》，同时下发《当前部分行业制止低水平重复建设目录》主要涉及钢铁、有色金属、机械、建材、石化、轻工、纺织、医药、印刷等行业。

除以上明确的政策和信息外，目前市场普遍传言贷款利率将上调，贷款审批权将进一步上收，按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛将会提高。

以上各项措施如此密集的出台，明确显现出国家加大国民经济宏观调控力度的决心。

二、对国家宏观经济走向的分析

根据有限的政策信息，结合宏观经济管理的一般原理，笔者对国家近期宏观经济的走向做出如下两点基本判断：

首先，国家已作出了经济过热的基本判断，为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，国家对国民经济的发展进行宏观调控，将经济发展速度放缓的决心和意图已十分确定。

以上政策和信息均可以证明上述判断，央行报告对此也有更系统的阐述。报告指出，今年一季度经济出现明显的过热迹象。具体表现在：投资增长过快，固定资产投资同比增长43％，扣除价格因素的实际投资已接近1992-1993年的经济过热时期；全国新开工50万元以上的项目近2万个，比去年同期增长31％；2003年在建规模已高达16万亿，相当于当年固定资产投资完成额5.4万亿元的3倍，今年一季度施工项目计划总投资已高达7.2万亿元；某些行业和地区盲目投资和重复建设问题相当严重，地方项目投资增长60.2％；投资的增速比消费快近33个百分点，二者之间的比例关系严重失衡。固定资产投资增长过快，导致对钢铁、电解铝、水泥等高耗能行业的巨大需求，加剧了煤电油运供求矛盾，影响了经济结构的调整优化，加大了通货膨胀压力，增大了经济运行的潜在风险。任凭这种情况发展下去，势必导致产能过剩、企业生产经营困难，银行呆坏账增加，金融风险加大，下岗失业人员增多等问题，影响经济运行和社会稳定，必须采取总量政策坚决遏制。

其次，只要国家的调控手段运用适当，国民经济持续稳定增长的大趋势不会被根本性的扭转，国家直接采取强硬的行政手段，使经济发展“急刹车”、“硬着陆”的可能性很小，我们对宏观经济发展的走向不必过于悲观。

做出这个判断，是基于以下几点分析：

1、目前我国面临着贫富差距加大、地区差距加大、失业人数增加、社会保障水平低、“三农”问题等一系列社会问题，面临着产业结构调整、国有企业改制、经济体制改革等一系列挑战。妥善解决这些问题，关系到国家、社会的稳定。而解决这些问题，只能依靠经济发展，从根本上改变经济发展的方向，将付出巨大的社会代价。

2、经济的全球化要求我国在进行宏观经济调控时，应采取谨慎的态度。一方面，中国经济已经与国际经济紧密联系在一起。以4月27日的停贷传言为例，全球金融市场产生连锁反应，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方国家对人民币汇率的升值压力，我国采取升息等宏观调控措施必须相当谨慎。此外，世界经济复苏步伐加快也会对中国经济产生正面影响。

3、我国的市场经济改革方向及WTO的规则约束，要求国家尽可能采取市场手段进行宏观调控。中国加入WTO的一个重要前提是市场经济国家地位的确立，加入WTO后，各项经济体制的改革进一步向市场化方向发展是必然趋势。金融体制改革的重点就是商业银行的市场化运作和金融临管手段的市场化。4月27日的停贷传言，在国际上和学术界引发了许多负面的讨论。一般情况下，国家会尽量采取市场手段来调控经济。

4、1993年以行政手段为主的宏观调控造成长期的经济低靡，教训深刻。11年来，中国的市场经济体系逐步完善，市场观念已深入人心，以市场手段来调控经济的经验也逐渐丰富，相比11年前，主客观条件均有了很大变化，国民经济管理的手段也更加成熟。

5、实际上自去年以来，管理层和学术界对我国经济是否过热一直存在着激烈争论，两派观念交替影响着决策。但无论是哪一派，很少有人鼓励采取市场以外的行政手段来调控经济。

6、央行报告对此也有明确的论述，报告首先作出了“当前国民经济形势总体上是好的”判断，明确指出下一阶段稳健货币政策的取向是适度从紧，但要防止急刹车，避免大起大落，促进经济平稳发展。强调对投资过热的治理必须采取总量政策，我国经济体制已发生深刻变革，宏观调控方式已逐步从直接调控走向间接调控，经济杠杆调节的作用越来越强，对我国当前经济中出现的一些问题，要通过加强和改善宏观调控、充分发挥市场机制的作用来解决。

当然，我们也应充分意识到风险的存在。一方面，经济危机往往是在量变到一定的程度时，突然发生的；另一方面，也不能完全排除市场调控失灵转而采取行政手段的可能性。

三、对近期房地产市场走向的分析

房地产业受宏观经济的影响最为直接。对房地产市场的走向分析，相对对宏观经济的分析，要更加谨慎一些。总体上看，房地产市场已经越过了前一阶段的“高峰”期，回落的可能性较大，整个房地产业面临调整压力。这是因为，房地产业是此次国家对经济进行宏观调控中受限制的行业，国家近期为宏观经济调控打出的一系列组合拳，几乎拳拳都直接或间接地打到了房地产业身上。

1、121号文、提高房地产项目资本金比例的决定、对房地产贷款的清查、银行贷款审批权限上收、内控制度趋严，均使房地产开发企业取得贷款更难，筹措资金成本更高，资金链断裂的风险加大。

2、对土地市场的整顿，使房地产开发企业取得土地更难，成本进一步提高，受到的限制更多。

3、对在建、拟建固定资产投资项目的全面清理，主要涉及土地管理及信贷政策，房地产业又是此次清理的重点。

4、如果贷款升息、提高按揭贷款的门槛、限制多套住房按揭贷款等传言兑现，必然将削弱房地产市场的有效需求，在一定程度上抑制消费。而市场需求的下降，相对于资金成本的上升而言，影响面更大，影响程度更深。

5、由于房地产业是本次宏观调控重点限制的行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费者的心理影响也不可忽视。一旦消费者意识到市场可能降温，持币待购的将会增加。

6、房地产价格的快速上涨（一季度全国土地交易价格同比上涨7.5％，房屋销售价格上涨7.7％）和“炒房团”的负面影响，使整个行业的形象受损，受到多方的指责和质疑。

但另一方面，房地产市场的回落，是相对于前一时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此落入谷底的可能性较小，房地产市场从前一段时期的高位回落到较高位或正常水平，平稳运行一段时间的可能性较大，对房地产市场的走向也不应过于悲观。这是因为：

1、经济的发展是互联互通的。尽管房地产业在未来一段时间内受到国家宏观政策的限制，但只要国家经济整体保持发展，房地产业仍然能够从其它行业的发展中间接受益。

2、房地产市场的消费需求中，除少数发达地区外，投机性的投资需求仍未占市场主体，老百姓为改善居住环境的消费性需求仍是市场主体。考虑到国家大力提高居民收入水平的发展政策并未有大的调整，房地产市场仍然有现实的消费需求支撑。

3、当前的房地产热同1992年的房地产热存在很大的不同。一是投资来源不同，1992年，房地产企业的开发资金中70％以上来自银行贷款，以国有资产为主，其中有相当部分的违规资金；本次周期中，房地产开发资金对银行贷款的依赖度有所下降，有大量民营、外来资本参与，银行也不能直接投资房地产项目。二是消费主体不同，1992年，集团消费是市场主体，对价格不敏感，有非理性的特点，一旦受到政策调控就丧失了消费能力；本次周期中，房地产市场已完成由集团消费向个人消费的时代转变（个人消费占90％以上），个人消费（尤其是个人现有的消费能力）不易受到宏观经济政策的影响。三是产品结构不同，1992年，产品以商场、写字楼等高档物业重复建设为主。本次周期中，住宅产品成为投资和消费的热点，办公楼和商业物业的投资比例相对不大。

4、从目前信息看，国家对房地产业的宏观调控，主要侧重于总量调控，并不是绝对禁止资金流向房地产。实际上，由于居民存款增加和银行贷款受限，同样面临市场竞争的银行更需要寻找安全、有效益的投资渠道。而房地产贷款有土地、房屋抵押（按揭贷款还有保险），加上住宅市场需求仍然较大，仍是各银行相对安全和效益较好的优良业务。信誉好、实力强、有项目支撑的开发企业仍会是银行青睐的重要客户。

5、从央行报告的行业预警等最新信息分析，房地产已经从“一线黑名单”上拿下。考虑到房地产这一重要产业（钢铁、水泥、电解铝实际上只是一个具体行业，概念范畴远小于房地产）对国民经济发展的重要作用，全面限制这一产业发展的负面作用是必须慎重考虑的。

因此，对于具体从事房地产业的企业而言，一些实力不强的中小型企业将会面临较大的困难，部分可能会遭到淘汰而退出市场竞争。而对于规模较大、市场行为规范、市场信誉好的优势企业而言，只要措施得当，不仅能够度过目前的困难时期，反而可能获得新的市场发展机遇。