商品房按揭制度完善论文

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（一）立法上的完善

真正要使商品房按揭在我国的房地产市场上发挥其应有作用，就应该改变目前用抵押法律规范来调整商品房按揭的现状，专门针对按揭进行立法，适时地将其纳入我国的担保法律体系之中.通过前面几部分的论述，说明了商品房按揭已经成为一种非常有效、颇具优越性的担保方式。但是由于立法的落后，使得商品房按揭业务在我国无法可依。笔者认为，应该通过下面几种方式或者说几个步骤来进一步完善我国商品房按揭制度:

首先，完善原有的《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》。可考虑在《城市商品房预售管理办法》中加上或修改部分有关按揭业务的条款，比如应当明确，采用按揭方式购房时购房款应当何时征收，采取何种方式征收等，商品房延期交付时开发商对购房人（按揭人）和贷款银行（按揭权人）负有赔偿损失的责任等；在《城市房地产抵押管理办法》中规定，按揭业务中按揭房产权归贷款银行，在抵押人需要再次抵押时必须经贷款银行事先做出书面同意等。这个步骤是比较容易实现的。

其次，通过国务院以行政法规和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》。我国《物权法》虽已出台，但是没有对商品房按揭制度做出规定，房地产按揭市场又尚待整治，在这种背景下可以考虑先出台有关按揭管理的行政法规和部门规章，以填补国内立法的空白。