高层多业主建筑消防安全管理模式

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摘要：通过对高层多业主建筑的发展现状进行调研和探究，讨论高层多业主建筑消防安全管理上存在的不足之处，并根据这些不足做出适时合理的调整，以期预防和减少建筑火灾事故的发生。

关键词：高层多业主；建筑消防安全；管理模式

由于现代社会经济的快速发展，各类社会资源不断涌向城市群之中，各种社会机会的增长驱使人们产生跨区域性的流动，这种现象使得高层住宅成为越来越多人的选择目标，但是高层建筑虽具有一定的优点，弊端也不容小觑，人员稠密、业主多、可燃物多且处理复杂困难等因素一再成为困扰高层建筑消防工作的一个重要课题。为了最大限度保障居民住宅安全，防止火灾事故的发生，相关人员要调度好各方资源，切实维护好高层多业主建筑的消防安全。

一、关于高层多业主建筑的发展现状

从高层多业主建筑的发展现状来看，主要体现在如下几个方面：首先是业主多的问题。在高层多业主建筑中存在着多个业主，这些业主之间不存在必然的交集与联系，各业主负责不同的事项，这里包括但不限于有私人业主、国有企业以及法人单位等复杂的归属单位成分。而且，在公共建筑中每幢楼大概会有五到几十个业主，产权分割较多，其中存在的利益关系较难协调，造成高层多业主建筑常常出现无人负责看管的情况。其次，是功能复杂的问题。在一幢公共建筑中，往往遍布着各种各样的服务性单位，这都是基于社会第三产业的快速产生与运作而在居住建筑中衍生出来的一种现象，通常在一幢建筑中会同时出现例如KTV、宾馆、银行、办公场所等多种类型的场所，由于不同类型的场所需要按照不同的消防安全管理标准进行运行和发展，所以会给后期的消防安全管理工作带来一定程度上的不便和困扰。最后，是建筑时间跨度长的问题。在我们国家，各建筑在不同时间段建设会有不同的消防法规来约束，且不同时期国家关于公共建筑的设计防火规范也在不断进行修订，为此，不同时间竣工的高层多业主建筑会按照不同的监管规范来进行消防管理，不能有效进行整合与监管。

二、高层多业主建筑中存在的问题

（一）内部消防设备不完善

从近年来各建筑楼层消防设施的完好性排查工作来看，多数建筑楼层中设有的消防设备存在着不同程度上的损坏与缺失，尤其是那些年代已久的建筑中，常常会有大量的消防设施被严重损坏，例如高层建筑中楼道里的应急照明系统、自动喷淋系统、防排烟系统、自动报警装置以及各楼层配备的消防栓等消防安全管理系统损坏率高。同时，建筑楼层中疏散通道中设有的防火门、防盗门也经常被破坏，给消防安全管理工作带来极大的不便。

（二）消防安全管理模式混乱

在高层多业主建筑中，一部分老旧建筑一旦消防设施出现了问题，因年代久远维修难度较大，设施所需维护资金不容易落实，使得许多高楼消防设施常年无人看管与维护，存在着巨大的隐患。此外，很多业主单位因为资金的缺少无法对消防设施系统进行定期检测，出现故障时只能通过其他方式进行救急，或通过承包、租赁等方式维护建筑中的消防设施，但由于这种方式关系容易混乱，消防安全职责划分不明确，使得消防安全管理工作出现无人负责、无人看管的境地。就整个消防安全管理体系来看，高层建筑中单一产权要好过于多产权的建筑管理模式，委托各建筑中物业统一管理要比由多个业主无物业管理的高层建筑要好。

（三）消防管理人员不足

在高层建筑中，消防安全管理人员存在频繁调动、流动性较大的情况，对于消防设施日常维护与检测工作了解不到位，部分物业管理单位工作人员自身能力不足无法熟练控制好消防控制室内的设备，导致每日的值班与巡查规定得不到有效的、落实。其次，我国对消防安全管理职业技能的鉴定培训工作存在较为落后的情况，很多管理人员得不到与时俱进的培训，上岗存在无证值班的现象，这些都会为以后的消防任务带来不小的麻烦。

三、做好高层多业主建筑消防安全管理的相关措施

（一）建立健全消防安全监督管理体系

健全高层多业主建筑消防安全管理工作的组织领导机制，在日常的消防安全治理过程中，城管、物业、电力等负责单位要形成监管小组，合力推进消防安全管理各项工作的落实。其次，当地的政府部门要负责起高层多业主建筑消防安全管理的维护排查事项，将其纳入到年度消防安全生产责任制考核的项目当中，按照不同市区划分逐级签订责任书，保证高层多业主建筑消防安全责任的有效落实。最后，物业管理部门要对具有多产权的高层建筑消防安全管理加强核实，互相签订《消防安全责任书》，以此来对建筑楼层中的多个业主、物业、多产权建筑的使用单位进行职责上的明确分工，建立起全方位的监督管理消防安全责任系统。

（二）由点及面地推进整治工作

针对不同地方建筑楼层消防安全的监管，首先要做好试点工作，通过对所要负责监管的市区进行整体规划，分地段进行试点推广，稳步实现对整个市区高层多业主建筑消防安全的管理监督工作。其次是要联合各个部门进行分类管理，利用好各方有利资源推进公安、质检等部门的专项监管效度，从而形成多元化的监督体系，合力解决建筑消防安全问题。最后要紧抓重点，做好楼区的消防安全排查工作，根据新旧结合的原则有序推进建筑楼层的分类管理，对于那些使用年代较为久远的高层建筑要做好公共区域的安全排查管理工作，及时有效消除隐患，加强消防设施的维护保养。

（三）创新消防安全长效管理模式

加大推广高层多业主建筑消防安全工作的外包服务项目，预付好资金，定期做好消防设施的维护工作，要紧跟时代前沿，利用先进的科学技术，创新建筑消防安全监管模式，通过互联网技术与各大研究院、企业进行合作，共同设计研究有助于收集数据、汇报建筑最新信息以及可以及时反馈预警安全事故的科技系统，提高对楼层火灾突发事故的应急能力。

（四）加大消防安全宣传力度

要加大对消防安全知识的宣传力度，利用网络平台或深入社区楼宇开展消防安全宣传活动，提高对消防控制室值班人员的应急处理能力的培训力度，并定期组织好宣传小组为小区各用户分发消防安全的小册子，提高人们应对建筑火灾事故的消防意识。其次，是要提升城市消防救援的基础设施建设以及实地救援的实践水平，出台相关文件完善高层建筑应对火灾事故的救援机制，做好应急演练工作的安排，加大对当地消防设备的专项检测与维护，不断提升高层多业主建筑预防火灾事故的综合效能。

四、结语

综上所述，伴随着社会经济文化的迅猛发展，我国公民更加重视对建筑消防安全系统方面信息的关注与了解，针对这种社会趋势，高层多业主建筑消防安全管理的标准要求也在随着这些呼声不断提高，不断完善建筑消防安全管理体制，科学地分析问题中存在的根本原因，一步步探索有利于建筑消防安全管理的新型监管模式，从而更好地保障公民的人身财产安全，以减少不必要的损失。

参考文献：

[1]林辉.高层多业主建筑消防安全管理模式探讨[C]//消防科技与经济发展——2014年浙江省消防学术论文优秀奖论文集，2014.

[2]江丹灵，惠浩新.高层多业主公共建筑消防安全分析及对策研究[C]//2009消防科技与工程学术会议，2009.

[3]张宇浩.浅谈高层多业主公共建筑消防安全管理[C]//2009消防科技与工程学术会议，2009.

作者：张磊 单位：北京市昌平区消防救援支队