房地产企业融资难题与优化策略

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摘要：伴随着社会经济的不断发展，房地产企业运行进程逐渐加快，在这一背景下，房价也随之提高，房地产企业对于该种现象加大了重视力度，为了解决此种现象，相关宏观调控政策得到落实，其中包含了限购限贷以及资金监督和管理，此种政策在房地产企业运行期间产生的影响较大，当融资渠道缩减以后，阻碍了房地产企业融资活动的良好开展，甚至还会引起周期性竞争现象的发生。所以，房地产企业务必正确了解到融资方式和房地产企业发展之间的联系性，结合实际情况引进合理的融资方式，确保融资难题被彻底解决。

关键词：房地产企业；融资难题；优化策略

当前阶段，在社会经济发展形势的影响之下，房地产开发企业融资时遇到了各种各样的难题，该项难题表现为两方面。一方面来看，房地产开发企业规模较大，在这一影响之下，控制融资成本期间管理不到位，人员能力较低等。另外一方面，金融市场环境限制了房地产开发企业的开展，导致企业面临着十分严峻的挑战，最终也为房地产开发企业运行提出了非常严格的要求。

一、房地产企业融资现状以及基本特征

房地产企业属于资金密集型产业，要想在激烈的市场竞争中占据主导地位，就需要充足的资金，其中，房地产企业融资现状和特征表现在以下几点。

(一)具备资金需求规模大、外源融资依赖性强的特征

该项特征是基于房地产项目决定的，对于房地产项目来讲，从立项、开发到施工，一般需要较长的时间，有时三年，甚至五年，这就需要施工期间以充足的资金为支撑。同时房地产项目对于资金占用时间非常长，当单独依赖企业自有资金的话，将无法正常运行。所以，房地产对于资金有着非常高的需求，这也从一定程度上说明了建设以及开发工作需要外源融资。

(二)融资一般是以土地和房产为抵押

在开发房地产项目期间，一般是附着在固定的土地中，土地资源属于不可再生资源的一种，本身在城市内有着极高的价值，同时城市土地资源具备不可再生性以及稀缺性特征，这也使企业有着增值能力。土地是房地产企业融资期间价值较高的一项抵押物，在融资期间，以土地和房产为一项抵押，从而获取资金，降低企业融资风险出现的概率。

(三)房地产企业规模效应十分明显，面临着较高的财务风险

最近几年，伴随着房价的上涨，宏观政策对房地产调控的效应进一步体现。房地产行业波动现象极为明显，而且该项产业发展期间也面临着非常高的风险性，当政府政策以及城市发展规划调整时，企业开发的项目销售将存在难度。除此之外，我国房地产经济结构过于单一，通常是以开发和销售为主，当经济发展周期出现波动以后，必定加剧风险出现概率。

二、房地产企业存在的融资难问题

在社会经济水平提升的背景下，城市化运行进程逐渐加快，虽然房地产企业发展趋势良好，可是因为受多方面因素的影响，导致房地产企业本身还有着融资难问题。

(一)融资环境产生的影响

其一，受政府方面的约束。大多数房地产企业因为银行中信贷融资方式极为便捷，成本较低，因此将重点放在了银行信贷融资方面，加大了对其的应用力度，在这一现状下，需要符合准入条件、审批要求和周期性长等一系列要求。现阶段，我国颁布的法律法规对于房地产信托和债券融资渠道进行了一定程度的约束，导致房地产应用该项方式融资期间，面临的难度极高。其二，受金融市场的约束。在发展期间，证券市场发展速度极快，不过改革发展进程较为缓慢，信用保障缺失，金融创新力度不足，监管不到位等，导致金融产品得不到良好应用，不利于进一步延伸房地产企业融资渠道。

(二)房地产企业自筹资金能力较低

房地产企业的自筹资金在全部资金来源中占据比例较低，一般情况下，自筹资金来源于商品房方面的预售，而且大多数还来自于购房人员个人住房按揭贷款。房地产企业自身的自筹能力较低，有着较高的资产负债率，导致房地产企业生产经营风险极高，融资能力下降。

(三)房地产企业融资渠道较为狭窄

房地产企业本身不具备上市融资资质，因此无法采取股权方式实施相关的融资工作。伴随着时间的发展，上市门槛有所提高，房地产企业无法经由该渠道和方式实施融资工作。当前阶段，大多数房地产企业应用银行信贷和民间借贷的融资方法，再加上宏观调控以及在房地产资质对于银行信贷等有着直接性的影响，所以融资效果不佳。民间借贷的利率比较高，随之而言的融资风险也非常大。

三、房地产企业融资的必然性

(一)有利于转换我国房地产业务发展模式

在房地开发中，主要包含了两种模式。第一，全能开发模式，它是以开发商为重点，从买地、建造以及后期管理都是由相同的开发商独立完成，建成房子之后，直接出售出去。具备的特点是项目周期长，开发商为了提升经济效益，不愿意和它人分享收益。第二，是以市场化资本运行为主的专业化模式，在此种模式中，房地产投资等各方面都相对独立、类型不同，特点是专业化程度高，每个环节都要在完成任务之后获取利润。从房地产实际发展情况来看，当前主要的趋势是资本运行和专业细分。在以后的房地产企业中，不仅仅是一个开发企业，更是一个资本企业，它是房地产运行的重点。经过几十年的发展之后，目前还处于以房地产开发商为重点的环节，缺少明确的职责分工，它们属于全能开发模式。在遵循分散风险、分享收益的原则上，可以转换现有的全能运作开发模式。

(二)有利于降低房地产企业信贷风险

在融资环节中，现有的房地产融资模式还没有完善的风险分担体制，从实际情况来看，房地产企业既是资金的需求者，又是融资主体，它负责承担所有的债务。在宏观调控的背景下，以往传统的银行贷款资金融资方式受到了限制，严重影响了企业后期发展。项目融资属于有限追索，有效追索权的存在使项目的风险和投资人员其它资产相互分离，贷款人员只能够以项目资产作为主要的还款来源。另外，项目融资的另外一个特点是分担风险，项目融资的各个参与方在满足各方利益需求的基础上，分担责任，进而减少风险出现机率。

(三)有利于推动我国房地产金融市场的发展

我国房地产金融市场的发展和房地产相比较而言，比较之后，相关市场配置作用没有得到有效发挥，进而出现了房地产企业资金流失和资金不足等情况，社会资金无法全面的应用到房地产项目中去，社会各个环节的投资人员无法分享房地产发展收益。在房地产企业中开展融资投资，可以提升资本市场运行效率，发挥出资本市场原有的作用。

四、房地产企业融资措施

(一)对房地产基金进行合理应用

当前阶段，从房地产企业实际发展现状来看，基金融资有着良好的发展空间，在这其中，房地产私募基金融资，从融资方式内有着一定的有效性。对此，必须确保资金和信息的完善性。在房地产中，私募资金融资方式在不同阶段的应用能够符合企业发展既定需求，特别是对于上市大型企业而言，该项融资方式的规范性应用能够吸引诸多战略投资者。而在中小房地产企业中，能够实现股权改造，将负债经营问题彻底解决。而且分析资金方面，对于私募基金融资而言，有着明显的广泛性特征，能够吸引外部企业资金，为获得社会投资提供条件。举例说明，在今年房地产论坛中，我国某项企业以相关政策为一项要点，重点探究了金融和地产之间的关系，了解到了融资方式有着明显的停滞现象，有的房地产企业出现再融资风险概率特别高，同时在国际融资环境收紧影响之下，企业面临着较高的压力。而房地产资金融资能够确保企业财政压力处于合理范围中，从而保证负债问题被彻底解决。

(二)依照政府政策制定完善的融资方案

不管是房地产市场或者是金融市场，受政府调控政策的影响都是极高的，基于政府货币资金政策全面紧缩的现状下，企业应当依照政策变动现象对融资方案加以改进和完善，利用各项政策调控对企业融资的一系列影响，保持房地产企业融资来源的稳定性。比如，在我国调控政策的全面落实背景下，房地产企业从银行渠道进行融资的约束条件特别多，融资成本逐渐上涨，而融资渠道规模随之下降，基于此，企业应当从多方面入手，全面延伸融资渠道，降低对银行融资渠道的过度依赖。而我国金融政策比较宽松的情况下，银行融资成本也随之下降，所以，房地产企业可以增加在银行的融资规模。当房地产企业制定相关融资方案期间，也必须从项目和资金需求入手，确定融资规模，禁止出现盲目融资行为。

五、结束语

以上所述，自从我国城镇住房制度改革以后，房地产企业获得了良好的发展，它逐渐成为了基础性产业。然而，在开发大型住宅建设项目的时候，需要充足的资金做支撑，怎样获取资金成为了房地产开发商面临的主要难题。当前，国家加大了对房地产行业的宏观调控，在此过程中，以往融资模式无法满足发展需求，而将新型的项目融资方式引进大型工程建设项目中去，能够有效解决难题，意义重大。

参考文献

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作者：李迎萍 单位：深圳市粤华投资集团有限公司