房地产开发与管理探究

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房地产是所有房产与其他地产的综合总称。房地产业为我国保持经济的发展稳定提供经济保证，是我国产业部门的重要部分，并直接构成各产业部门。房地产作为各个产业部门固定资产的重要组部分，直接参与企业生产和其他实体经济活动，并间接成为控制商品生产和其他经营活动成本的重要组成内容。房地产开发是直接构成整个社会财富的重要组成，对未来国民经济发展具有稳定而长远的重要影响。

1房地产项目的开发

房地产经营开发是房地产经营活动中一项重要制度，属于房地产活动生产、流通、消费诸多个环节过程中的首要组成环节。所谓房地产经营开发，泛指个人在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定取得相应国有土地经营使用权的国有土地上依法进行房屋基础配套设施、房屋工程建设的开发行为。1.1房地产开发审批流程。房地产开发的审批流程主要包括房地产开发公司的事前准备开发工作与房产行政部门审批等两部分。其中，房地产开发公司的项目准备审批工作主要是在项目报土地行政审批机关申请审批之前，房地产项目开发建设公司股东应事先办理好土地出让登记手续，委托由具有相关资质的勘察院或设计院对待建设的项目主体进行勘查研究，并为其制作设计报告建议书，并及时落实足够的土地开发建设资金；审批行政许可审批部分主要根据是我国当前相关法律、法规、规章。1.2房地产开发过程。在房地产工程建设开发前期，要适当充分考虑自身自然地理位置条件和土地市场经济要求，做好前期设计调研评估工作，论证其实施可行性。可行性调查研究对于一个房地产公开项目的发展成败与否起着关键的决定作用，如果不认真做实际的项目可行性调查研究，就可能导致房地产开发项目不能顺利发展下去，从而使房地产开发项目在后期的开发中遇见很多新的问题。1.3房地产开发注意事项。（1）严格实行工程方案设计、工程设计的招投标管理制度。建设设计单位在进行委托施工设计时候还应大力鼓励引进公平竞争的评价机制，以便能达到有效控制设计成本的主要目的。要通过项目设计招投标方式来正确选择项目设计投标单位，从中择优选择一个能有效保证专业设计方案质量的专业设计方案单位。（2）继续加强设计专业间的技术交流，针对每次房地产开发项目的设计实际情况进行总量限额控制设计。房地产开发项目运营成本的有效控制问题需要通过信息技术与市场经济紧密结合的成本数据库来说话。在建筑设计时候就应该要充分考虑建筑施工的使用可能性和使用经济性，同时一定要和施工技术水平和工程管理水平相协调适应。（3）结合前面的材料审核，选出合适的后期设计监理单位之后，应该及时做好后期的设计监督检查工作，能有效确保那些用于房地产后期开发项目建筑工程中的装修材料不能弄虚作假，使房地产开发项目的后期开发顺利地继续进行。

2房地产的管理

房地产开发投资是以实现盈利发展为主要目的的，有效开发优质的房地产开发产品，如期将产品交付广大消费者购买使用，并如何节约建筑造价以利于获取高额营业利润，均可以依靠房地产开发投资项目的经营管理模式来得以实现。房地产项目开发经营企业对其住房工程建设的相关项目监督管理工作显得尤其重要。2.1房地产开发经营管理模式。现行的房地产开发经营管理模式，可以划分为行政部门管理制、公司制、事业部制和个人专业项目管理制等四种。其中，部门制度与项目开发管理按照制定项目管理开发工作流程，一般分为设置项目开发、工程、财务、设备及原材料、销售、办公室等五个部门。我国房地产项目开发经营企业的地产项目经营管理工作历史较短，缺乏经验，尚未完全形成一个健全科学有效的项目管理模式。本文重点分析一下我国房地产项目经营管理模式存在的一些问题，并重点提出不断改进和完善开发项目经营管理模式，提高房地产开发项目经营管理水平。2.2房地产开发过程中的问题。（1）业主方委托项目监督管理问题。业主方进行项目实施管理过程中的存在问题主要是因为一个项目工程实施的一次性，房地产项目开发经营企业大部分属于独立项目管理公司，使得项目业主方自行实施管理，往往本身都存在很大的管理局限性，项目管理人员缺乏系统的项目管理与实践经验。（2）委托监理工作存在的主要问题：监理权责不明，责任不清。房地产项目开发公司采取项目委托工程监理与项目业主方面的项目委托管理模式并行的项目管理模式，仅将项目施工准备阶段作为委托项目监理。但是城市建设项目工程监理工作缺乏专业独立性、公正性。（3）建设投资单位中还配备技术管理人员队伍，包括工程设计部、造价管理部及建筑工程部等，各部的专业技术管理人员也都配备齐全，各司其职，且完全掌握了其对投资者的控制权。建设单位常直接向工程施工单位直接监理指令，或间接干涉项目监理相关工作，造成监理多头联动指挥，极大地影响了项目监理的工作积极性和社会责任心，使我国房地产项目开发工程项目监督管理工作存在诸多问题。2.3房地产长期管理措施。房地产企业项目成本管理措施中的项目成本能否控制直接决定一个企业项目是否能长期获利及获利多少。在整个房地产企业开发经营过程中，从前期的房屋土地管理开发，一直到后期房屋开发销售以及土地管理费等都可以通过不断采取合理措施来有效降低开发成本。另一方面，也需要积极寻找好的产品设计开发单位，避免自行设计的相关产品一旦达不到国际市场上的认可而容易出现销量滞销等不良情况。所以要完善监理制度，提高监理水平，适当提高监理取费标准。

3结束语

我国的房地产业是消费热点和推动国民经济发展的新经济增长点。房地产开发的管理是重要且复杂的过程，涉及的范围及人员非常广泛，需要房地产企业引起重视，以便利润能最大化。

作者:陶欣 单位:江苏师范大学