房地产项目全生命周期成本管理探讨

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摘要：房地产项目成本管理效果关系着房地产开发商的根本利益。为实现既定的项目效益目标，应当采用全生命周期的成本管理理念和体系，将成本管理贯穿于房地产项目开发建设的各个阶段，提高项目投资决策、项目设计、项目实施、项目竣工验收、项目运营维护、拆除翻新等各个阶段的成本管理成效，在保证工程质量的前提下将整个生命周期内的项目建设成本降到最低，为房地产开发商创造巨大的利润空间。

关键词：房地产项目；成本管理；造价控制；全生命周期理论

1全生命周期理论下的成本控制及其内涵

全生命周期理论视角的成本控制，指的是立足于项目的全生命周期展开造价的控制工作，以实现整个生命周期总成本最低的目标。全生命周期理论强调运用多学科知识，采用综合集成方法，重视投资成本、效益分析与评价，通过精密对比和计算选择项目全生命周期内成本最小方案展开成本管理。可以从三个视角进行解读：从经济学视角来看，项目全生命周期包括项目投资决策、设计、实施、竣工验收、运营维护、拆除翻新等阶段，在项目的各个周期实施项目造价管理，最终实现全过程的总成本最小；从建筑设计视角来看，项目全生命周期的成本管理是要通过精密计算，核算出整个项目全周期的直接成本、间接成本以及环境成本等各项成本，确保工程质量的前提下确定一个成本投入最小的项目最优设计方案；从数学视角来看，项目全生命周期生命控制其实质是一种数学分析工具，全面全过程地分析项目决策、项目设计以及项目实施的可行性和经济性，为项目投资、设计和决策提供依据。

2房地产项目全生命周期成本管理体系的构建原则

（1）以全生命周期为前提。房地产项目全生命周期成本控制着眼于长期和全局，是一种动态发展的管理思路，全面审视房地产项目各个阶段的成本控制。从房地产项目的投资阶段开始，到后期的建设、运营以及维护各个阶段的成本管理过程都纳入到管控范围之内，反映的是一个房地产项目从无到有到不断完善的全过程，是对工程货币化的体现过程。可见，房地产项目全生命周期成本管理体系的构建的基准原则的就是以全生命周期为前提。（2）以优化组织结构为基础。房地产项目成本管理的责任方是所有项目参与方，不管是开发商还是施工单位，工程人员还是造价人员，都应在不同的时期完成不同阶段的成本控制目标，优化组织结构，密切合作，对成本管理有一个全生命周期的把控意识。（3）以动态管理为基本准则。由于影响成本的材料费、人工费、机械费等也随着技术、市场、政策因素不断的变化着，这就使得房地产项目的成本也在发生变化。因此，应该将房地产项目的成本管理视为一项系统工程，以动态管理为基本原则进行体系的构建。

3房地产项目全生命周期成本管理体系的构成

依据房地产项目全生命周期成本管理的六个阶段，房地产项目全生命周期的成本管理体系可分为开发商管理体系、咨询监理体系与政府监督体系。各组成部分应该紧密结合，相互协作，从房地产项目全生命周期的角度保证整个成本管理体系的高效运作。（1）开发商管理体系。开发商管理体系开发商管理体系中包括了设计单位、施工单位和物资供应部门，都是由开发商选聘的，同时施工单位和物资供应部门的成本控制工作受监理单位和造价咨询单位的监督和指导。但在实际工程中，当设计单位的设计图纸不明晰或者不详尽，势必会造成施工中的大量变更，耽误工期所产生的经济损失，增加造价成本。因此，设计单位的成本管理工作无疑是关键的一步。在房地产项目成本管理过程中，设计单位应该改变只注重技术不重经济的思想，不断提高经济意识，树立全生命周期的成本管理观念，在严格遵守设计标准的同时还应积极采用新的技术和工艺来形成低造价、高质量的方案。施工单位是工程实施阶段工程成本管理的主要承担者。施工单位从编制投标报价开始参与房地产项目的造价管理，直到竣工结算结束。在投标报价阶段，施工单位根据企业实际状况和施工要求自主进行定价，体现了施工单位的自身管理水平。因此，为了使投标报价更加经济、合理，施工单位应该不断提升自身的组织、管理水平，提高机械准备水平、工人技术水平，以此提高投标竞争实力，达到发包方和承包方双赢的目的。对物资供应部门应该严格按照《招投标法》的规定进行投标，并为项目提供价格合理的产品。（2）咨询监理体系。咨询监理体系主要包括了咨询单位和监理单位，这一体系的主要职责是监督施工单位与物资供应单位的成本控制工作。结合目前的国际惯例接轨，我国监理单位和咨询单位在全生命周期的成本控制过程中的具体成本管理内容如下：负责决策阶段的可行性研究并参与设计任务书的编制等；负责设计阶段施工图概算与预算的审查工作，并进行经济、技术对比，寻求成本最小化与利益最大化等；负责招投标阶段标底与计划值的对比，并确定合同价计算和调整及付款方式；审查施工单位提出的材料和设备清单等；负责施工阶段工程计划值与实际值比较及投资控制报表数据等；负责竣工结算阶段的结算与决算的审核，并进行投资跟踪控制、编制详细费用支出计划以及控制执行。（3）政府监督体系政府监督体系。主要由工程成本管理部门和行政管理部门构成，是代表政府执行工程成本管理职能主要职责有：编制发行各类定额，制定建筑市场价格指导信息及各种变化指数；采用经济法律手段保持价格主体规范化和管理机制正常运行；制定市场价格政策，探索并制定新的价格管理体制；职业人员、咨询单位资质的管理；仲裁各方纠纷；各种数据资料收集整理归档。房地产项目成本管理工作开始实施的前期，要明确管理目标，明确各方参与的职责，协调和处理好各方的关系，充分地做好组织准备工作。在运行阶段要及时发现房地产项目全生命周期成本管理体系中存在的问题，并采取纠正措施，促进全生命周期造价管理体系的完善和有效运行。对管理体系中的各部分而言，在每个运行阶段都会出现各种问题，因此在运行的过程中，应该及时的发现管理中出现的经济、技术、组织等问题，随时随地的对出现的问题进行纠偏，改进，达到体系的完善，实现房地产项目全生命周期造价成本的综合管理最优化。

参考文献

[1]晋荣敏.项目的全生命周期成本管理[J].财经界（学术版），2017（01）.

作者:贾春香 黄珊 单位:内蒙古科技大学