房地产企业现金流风险管理分析

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［摘要］随着我国经济的转型发展，一直在我国经济发展中起着重要作用的房地产行业也面临着日益激烈的市场竞争。资金是企业运转的关键，尤其是房地产企业高成本、长期性及高风险等特性在很大程度上考验着企业的资金承受力，大多数房地产企业都在经营过程中面临着现金流方面的问题。文章介绍了房地产企业现金流量现状，阐述了房地产企业加强现金流量风险管理的现实意义，分析了目前存在的主要问题，并对如何加强现金流风险管理提出具体的对策建议。

［关键词］房地产企业;现金流;风险管理

1房地产企业现金流风险管理概述

1.1房地产企业现金流的主要来源。现金流是现财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称，即企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。房地产企业现金流主要来源三个方面:经营性现金流、投资性现金流、筹资性现金流。经营性现金流一般包含住宅、商铺或车位等销售回款、项目日常运营各项成本费用的支付;投资性现金流指企业投资支出与收益所得，比如投资土地进行项目开发的支出与所得收益等;筹资性现金流则包含企业借助各种融资工具进行直接或者间接融资款项的流入以及归还借款本息等。1.2房地产企业现金流风险的主要类型。1.2.1资金供需不平衡形成的短缺风险。房地产开发项目投入大，对前期资金需求高，房地产企业在土地市场的竞争相当激烈，相互争夺土地资源容易形成高溢价，抬高土地的价格，竞拍成功后政府要求立马付清土地款。如果前端融资收紧，融资成本过高而融资金额不足，当企业又没有稳定的资金存量时，就会对企业短期内的资金筹集形成巨大考验，甚至造成企业违约，存在没收投标保证金的风险。1.2.2未来现金流入存在的不确定风险。房地产企业获得土地到预售至少8个月到一年，甚至更长的时间，除了土地支出外，前期的报批报建、规划方案设计、建安的工程进度款等都需要投入。近年来，随着施工行业的规范，政府防止施工方的无限制垫资等，很多地区要求达到结构封顶才可预售，对企业资金又造成一定的考验，抬高了企业的资金峰值。又因为国家政策(例如国家调控升级、限购、限贷、个贷放款政策等)的变化，都会给房地产企业造成未来现金流的不确定性。1.2.3信贷收紧出现的偿还风险。房地产企业在项目开发过程中，一般借助融资，少量资金自己投入。负债经营是房地产企业的最重要的特征。如果出现国家宏观调控，各种融资渠道通道路径收缩，可能造成企业无法正常融资，无法做到借新贷还旧贷，会造成贷款延期甚至有无法按时还本付息的风险，这种情况一旦发生，会造成连锁反应，各家银行会立刻启动提前还款措施，造成金融机构集体要求偿还借贷资金，这会对企业正常经营造成巨大的资金隐患。1.3房地产企业加强现金流分析的现实意义。1.3.1有助于企业的良性发展。现金流的良性循环是企业生存的基本前提。房地产企业属于资金密集型企业，良好的现金流才能使项目有序的开展，由于地产项目开支巨大，前期的设计、报批报建、建安工程、营销推广都需要大量的资金。部分房地产企业未能充分预判市场环境、政策调控对现金流的影响，对开发过程中的资金预算不足，一旦销售去化不理想，回款不及时，就面临资金不足风险，因此一定要重视现金流的管理，实现有序良好的循环。1.3.2有助于企业优化内部管理。目前，房地产企业竞争日益白热化，无论是在建设规模还是在销售面积、权益金额、利润等方面都在拼排名。只有做大规模、排名靠前意味着低融资门槛以及市场品牌广泛的知名度，有助于取得更好更低成本的融资额度，可以去竞拍更优质的土地，这是一个良性循环。因此，房地产企业通过从投资、设计、招采、施工管理、营销至竣工交付整个开发周期的各个方面，加强运营管理和周转速度，缩短开发时间，尽早实现销售回笼。现金流的良好滚动才能使企业大运营做得更完善，使企业项目滚动起来。1.3.3有助于控制企业财务风险。现金流相比较利润，更直观地反映了企业的财务状况以及短期长期的偿债能力，以及可用资金的量。企业要发展壮大，必须要有充足的现金。账面适量的现金流可以更好地预防企业短期性债务风险。而良好的现金流管理不仅有效缓解企业财务风险，更让管理者在投资与偿还债务之间做好平衡，既保证企业的安全，又提供长期的投资获利。

2目前房地产企业现金流量风险管理存在的主要问题

2.1现金流管理风险意识薄弱。管理层认为现金流管理只是财务部门的工作，非财务人员风险意识淡薄，重视程度偏低，认为其他部门比如工程只是负责开发，营销部负责销售，只有财务部负责回款和现金侯英丽:房地产企业现金流风险管理探析企业战略流的管理，没有做到全员参与。这样很可能造成各个部门各自为政，过分重视局部而忽略整体。只有在现金流发生明显短缺，比如不能及时支付到期工程款、材料款，甚至不能足额发放工资、支付税金时，才发现现金流跟每个人息息相关，届时为时已晚。2.2现金流管理没有与企业战略相匹配。现金流管理仅停留在公司运营、财务层面，并没有被提高到战略高度与企业总体发展战略相匹配。很多管理层太关注战略，而忽略了企业生命周期的现金流安排。即便是有现金流的预算，也只是简单的现金预算、日常流量等，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重点相匹配。2.3现金流管理缺少全程控制。目前，我国大多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事前的预测和安排以及事中的控制。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。只有时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，才能有利于企业战略的实施，加强经营过程的控制。2.4现金融资政策限制和资金短缺。在“房住不炒”的大背景下，为了降低空置率和缓和房价，对于房企融资的限制出现了一些举措。比如前阵子媒体热炒的银行房地产开发贷款限制，多家银行近期收到窗口指导，收紧面向房地产开发商的开发贷额度。根据央行最新公布的数据，2019年8月末的房地产企业开发贷余额是11.74万亿元，相比2019年一季度末的10.85万亿元减少了9000亿左右。比如信托资金不得随便进入楼市，根据9月10日公布的数据，8月房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降40%。融资政策的收紧直接导致企业贷款难度增大甚至不能借贷。而正常的销售回款也会在市场下行和政策收紧情况下，销售去化不理想，导致后续供血不足，资金短缺的情况。

3完善房地产企业现金流量风险管理的对策建议

3.1树立全员参与强化现金流管理的意识。房地产企业应建立全过程、全员参与、全方位的现金流管理体系。首先从获取土地支付对价款，前期开发设计、批复、建设阶段、销售，每个阶段的投拓、设计、工程、成本、营销、财务等部门全体员工参与整个项目现金流的制定，明确项目的资金峰值以及各个节点的收支，再由财务部进行从统筹和后续的跟踪汇报。通过全员参与，提高每位人员的现金流管理意识，有助于提早发现问题，解决问题，为公司创造价值。3.2现金流管理要与企业战略目标一致。现金流管理要与房地产企业的战略目标保持一致，考虑企业所处的环境和发展阶段，确保企业在发展过程中对资金的需求张弛有度。针对房地产行业，企业在制订3～5年战略计划时，应该编制对应周期内的现金流的需求规模、各个时点的资金进出情况以及余量，只有现金流的量与企业的发展战略相适应，目标一致，才能保证企业有条不紊地开发各个项目，保持企业的可持续发展。3.3建立健全房地产内部现金流控制体系。首先，建立明确分工的组织机构和严格的现金流管理制度，建立专人管理的体系，目前各家公司专设资金部或者由专人管理，建立现金流资金池，统一调配。其次，建立完善的监督机制。一方面，高度关注并监控公司的支付业务，合理确定支付时点，对现金付款时间进行准确安排;另一方面，加快现金流的流转，对于应收的房款，加紧催收，提高现金流周转效率。此外，房地产公司要做好事前的现金流预测，按月度、季度、年度做好现金流的滚动预算，做好事中的现金流动的监控，及时反馈与计划的差异，及时修正，事后结合现金流管理目标，分析偏差，找出原因。通过全过程的控制，使现金流的循环在一个可控的计划内。3.4培育多方位的融资渠道。国家政策的导向以及银行信贷的调整，会使房地产企业资金短缺出现立竿见影的效果，致使资金尤为紧张。目前房地产企业的主要融资渠道是银行借款，单一的融资方式不能满足企业的需要，因此培育多方位的融资渠道是每个房地产企业的必经之路。公司应该注重信用评价等级，拓宽融资渠道，在开发贷项目融资的基础上，可以尝试票据贴现、应收账款融资、私募、信托融资、夹层融资、资产证券化、售后回购、发行债券等多种方式并行的方案，扩充可以获取的现金流来源。另外，随着土地价格越来越高，企业间的合作开发模式变得越来越普遍，合作开发可以优势互补，可以通过转让股权或者受益权的方式，减少前期的资金投入，在一定程度上可以有效地缓解企业现金流不足的问题。

4结论

总之，基于企业自身可持续发展要求以及外部国家政策、行业竞争的多重压力，现金流就像是一个企业的血液，血液畅通，企业才能良性可持续的发展。因此加强现金流管理已经成为房地产企业生存和发展的关键。只有房地产企业保持现金流良好有序的运行，并保持高度关注和高效管理，才能使房地产企业尽可能地避免经营风险，在房地产行业竞争白热化的形势下立于不败之地。

参考文献:

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［2］於光普.房地产企业加强现金流管理研究［J］．纳税，2018(24):152，155.

［3］李立刚.我国房地产企业融资的风险及防范［J］．现代营销，2019(4):176.

作者:侯英丽 单位:上置毅家投资管理(上海)有限公司