房地产企业资金管理与风险控制

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【摘要】本文从分析房地产企业的资金管理及风险控制所存在的问题出发，结合实例，探究有效的解决策略，为房地产企业的资金管理和风险控制提供一定的科学依据。

【关键词】房地产；资金管理；风险控制；经济发展

房地产行业作为我国经济发展的重要组成部分、我国国民经济增长的源动力，在近些年来飞速发展。由于房地产项目具有高投资、高负债的特点，其资金紧张的问题日渐突出，所以房地产企业的资金管理和风险控制是十分重要的。

一、房地产企业资金管理及风险控制所具有的实际意义

就房地产企业而言，其日常主要经营的项目建设均需要筹措大量的先期启动资金以及中期的周转资金，每一个项目都需要大量的现金流作为支撑，在这种情况下，良好的企业资金管理所能起到的作用是显而易见的。同时由于房地产企业所经营项目资金需求巨大，在决策时如何有效规避风险，对企业平稳运行的意义也十分突出。建立健全的风险控制体系和科学的资金管理系统能使房地产企业资金配置更为合理、财务系统更为安全、重大决策更加科学合理、企业运行中更好地规避风险，为房地产企业的经营打下良好的基础。

二、试分析房地产企业资金管理及风险控制所存在的问题

（一）对于资金管理中的预算管理重视不足。预算管理作为房地产企业资金管理的重要组成部分，是整个房地产企业开展资金管理工作的起点，同时也具有保证项目开展方向的正确性的作用[1]。房地产企业经营的相关项目大多具有资金要求巨大、业务周期较长、项目环节复杂等特性，故此，房地产企业项目先期的预算是否精确尤为重要。但时下的实际情况却是，对许多房地产企业来说，预算管理并没有得到足够的重视和了解，对所开展的项目缺乏完善的预算管理，预算运作流程分散。同时也忽略了项目实际需要与预算管理的合二为一，造成预算数据与实际数据的严重背离，容易使房地产企业整个资金管理系统出现问题，影响项目建设周期。（二）融资渠道单一，过度依赖银行导致融资成本和风险增高。鉴于目前国内房地产行业发展空间逐渐趋近饱和以及对于金融杠杆政策研究的进一步发展，国内很多银行的信贷体系在对房地产企业的信贷业务实行紧缩模式，这对于融资极度依赖银行的国内大多房地产企业来说，无疑是增加了其企业资金管理的难度[2]。资料显示国内排名靠前的房地产企业都拥有除银行以外的融资渠道，但更多的房地产企业则面临着融资渠道单一问题难以解决的窘迫局面。融资困难导致支撑企业运作的现金流不足，为房地产企业的资金管理工作带来极大的阻碍，同时也增加了发生财务危机的可能。（三）房地产企业的风险控制意识淡薄，风险控制机制不够完善。房地产企业整体运营想要平稳、长久保持，先进的风险控制机制作为可持续发展的重要元素是必不可少的[3]。但是在目前阶段我国许多房地产企业中，管理者对于风险控制重要性的认识淡薄，风险控制机制并没有得到足够的完善，企业缺少针对风险控制而设立的监督体系。完善的风险控制机制需要众多部门通力协作，而不是管理者的一言之地。目前阶段，我国房地产企业风险控制不完善主要表现形式在于对项目开展前的风险估算不足，为了短暂的利益就盲目决定项目的开展，对于项目开展中可能遇到的种种问题考虑不足，以致于在项目建设的过程中阻碍重重，整个风险控制体系流于形式，使房地产企业的风险控制实际效果并不理想。（四）房地产企业专业的风险控制人才资源匮乏。目前，由于房地产企业发展的势头十分迅猛，对于相关人才资源的需求量也逐步上升。由于企业大多对于风险控制的认识不够，企业内部设置的专司风险控制职能的部门岗位不足，导致员工对于风险控制方向的进修不够，专业水准不高，在企业具体的运行中表现形式有二：其一，是决策者的思想觉悟与企业发展水平相比具有滞后性。前文提及过，房地产开发企业整体在向前飞速发展，这就需要企业的掌舵者要时时进行自我进修，以保证面对企业问题做决策时具有前瞻性。而目前很多房地产企业的管理者并不具备这种自我进修的积极性，这对于房地产企业的风险控制有很强的消极影响。其二，很多房地产企业从事风险控制员工的企业凝聚力差，缺乏以企业为中心的向心力。这一类型的企业员工大多表现为工作态度消极，并不以企业的荣辱为意，机械地应付日常的工作需要，容易导致企业的风险控制监督力度不足，决策正确性、合理性降低，不易发现决策中的问题，严重制约了房地产企业风险控制活动的开展。

三、针对房地产企业的资金管理以及风险控制存在问题而提出的解决之策

（一）加强项目预算精度，提升预算对于项目开展的积极影响。在房地产企业的资金管理进程中，良好的预算体系能有效地避免由于房地产项目高投入、高负债而带来的各种风险，良好的项目预算对于项目的开展有提纲挈领的作用，精准且科学的项目预算是保证房地产企业项目不出现问题的必要前提。笔者以为，为有效地提升项目预算的精度，房地产企业预算管理工作的开展应从实际的角度出发，加强预算审核，对于各个部门的各项预算申报都加以有效的审计。对于有确实必要的预算申报，做到最大限度降低成本。对于不必要或可有可无的预算申报予以排除。并且在每一个项目进程结束后都对项目的实际情况与预算情况相比对，为以后的项目预算提供精确的数据支持。例如，中国排名靠前的保利地产公司的相关负责人为提高预算精确度而预算体系进行改革，摒弃了以往自上而下的预算模式，取而代之的是自下而上、更加注重实际的预算模式，提高预算数据的精度。项目预算能更好为项目开展提供积极影响，降低房地产企业资金管理的难度。（二）增加企业融资渠道，降低融资成本及风险。融资渠道的多寡以及融资成本的高低决定着一个房地产企业的核心竞争力。对企业所得利润多少有着直接的影响。故此，对于房地产企业而言，需要不断拓宽自身的融资渠道、努力降低融资成本及风险。首先，要树立良好的企业信用，在信贷政策持续收缩的环境下争取更多的银行融资。其次，要努力实行资产证券化，通过证券来进行融资是房地产企业最常见的非银行融资手段。证券融资同时还具有很强的抵御政策变化带来影响的能力。同时，房地产企业发债也是融资的有效手段，可以为企业提供强有力的现金流支撑，降低融资成本及企业资金风险。（三）增强员工培训体系，加强企业文化建设。房地产企业想要有效解决资金管理的问题以及实施有效的风险控制，整体的员工培训十分重要。房地产企业资金管理的工作纷繁复杂，财务分析、工程造价、资本运作、相关法律法规等各个方面都需要有极高职业素养的员工。同时，房地产企业所从事的项目资金数额巨大，可以说每一个项目都对企业的发展有着至关重要的作用，在这种情况下，房地产企业增强员工培训体系是十分必要的。同时还要加强企业文化建设，使整个企业凝聚为一个整体，增加员工的工作效率以及员工的使命感。（四）风险控制机制的完善以及长期有效的实施必不可少。风险控制机制的建立能使房地产企业在面临重大问题的决策时有效规避风险。在国家针对于房地产开发企业的政策金融导向尚不稳定的前提下，房地产发展已不像以往一样迅猛。鉴于此，提高企业风险控制意识，加强风险控制机制的建设十分必要。同时企业风险控制的机制还要辅以有效的监管机构，履行监管职能，才能将风险控制机制长期且有效加以实施。不断借鉴参考先进的风险控制机制，从而对房地产企业的风险控制机制加以改革创新，对于房地产企业的整体运营有着重要影响。

房地产企业的资金管理和风险控制是保障企业运行的前提，如何做好企业的资金管理与风险控制是一项长期的工作，要随时关注外部的总体形势，进而对自身的问题加以整改，随时调整策略以适应不断变化的市场环境，实现为企业增加盈利的目的。

参考文献：

[1]娄宇.试析如何提高房地产企业资金内控水平[J].财会学习,2018(19).

[2]刘瑜.营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究[J].中国商论,2018(21).

[3]高洁.房地产企业内部控制存在的问题与对策[J].中国经贸,2018(18).

[4]刘艳.房地产开发企业会计内部控制有效办法[J].时代经贸,2018(33).

作者:吴国英 单位:福建省浦城县不动产登记中心