房地产企业资金管理问题与对策

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摘要：在市场经济的强大推动下，极大地促进了房地产企业的发展，也推动了企业资金管理工作的开展，其已经成为房地产企业内部共同关注的话题之一。加强资金管理建设，可以促进房地产开发经营的有序进行，不断提高企业资金使用效率，并实现对房地产企业资金的合理化管控，给予房地产企业强大的发展动力。本文主要针对房地产企业资金管理存在的常见问题与对策展开深入研究，希望为相关行业人士提供些许帮助。

关键词：房地产企业；资金管理；问题；对策

目前，加强资金管理建设，是房地产企业各项管理工作的重中之重，是房地产企业生存与发展的重要影响因素。对于房地产企业而言，属于资金密集型企业，在购买土地、房地产产品开发等环节中所需要的资金比较多，在房地产企业不断发展过程中，资金管理方面的问题越来越突出，严重限制着企业的健康发展。因此，必须制定行之有效的完善对策，加强资金管理建设，构建完善的资金预算管理制度，并注重对运营风险的防范和控制，将其保持在可控范围内，进而将房地产企业推向可持续发展的道路。

一、房地产企业资金特点和发展现状

由于土地资源具有稀缺性和限量供给等特点，现阶段，城市土地价格持续上涨，而且对于房屋的建筑安装成本、人工成本等，所需要的资金流比较高。在房地产开发项目中，对于所涉及的土地获取、立项以及设计等环节，所需的时间比较长，通过获取租金收回投资也大都要在10年左右。目前，在诸多因素的影响下，房地产企业已经成为了资金密集型企业之一[1]，具有较长的资金周转期、也有着较高的资金成本。房地产与一般商品之间有着较大的区别，其资产难以在短期内进行变现，进而极容易滋生潜在风险。在房地产市场中，由于变动性因素较多，所以房地产企业管理者要注重提升投资决策水平和经营管理水平，将经营性风险保持在可控范围内。此外，房地产企业的发展主要得益于各种金融工具和手段的应用，房地产企业与金融企业之间的关系越来越紧密。如果将两者结合在一起，房地产价格下跌明显或经营不力，会大大增加企业资金回笼的难度，从而不利于稳定金融体系，对整个国民经济的发展造成影响。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

1.缺少完善的资金预算管理制度。部分房地产企业没有对资金管理给予高度重视，对资金预算管理存在着一定的心理误区，缺少构建资金预算管理制度，也没有严格控制企业在项目投资、经营等环节的资金，极容易出现成本费用超支现象。同时，某些房地产企业也没有对房地产市场的消费趋势、消费者的购买能力等进行深入分析，工程建设进度与销售进度没有紧密结合起来，在项目投资中，存在着较高的盲目性与随意性，一定程度上会导致企业陷入资金困境。此外，一些房地产企业虽然构建了资金预算管理制度，但是制度的作用没有发挥出来，预算与实际情况的差距过于悬殊，从而不利于企业资金利用效率的提升。2.企业资金融资比较单一。目前，企业自有资金、银行贷款和股权融资是房地产企业的重要资金来源。其中，对于股权融资来说，明确提出了对房地产企业的要求，诸多中小型房地产企业难以实现股权融资。所以诸多房地产企业对银行等金融机构贷款存在着严重的依赖性[2]，以往传统的单一融资渠道，很难与企业资金需求相符合，并且一旦房地产市场局势不稳定，也会影响到银行，从而威胁到我国金融系统的安全性与稳定性。同时，在房地产企业单一融资方式的影响下，还会提高企业的资产负债率，大都为75%左右。如果房地产企业缺少充足的资金，往往会使用承包商垫资、银行贷款等形式来进行轮换式开发，从而获取银行的长期贷款。例如：以顺驰集团为例，在不断扩张过程中，没有对诸多安全因素进行深入分析，进而引发财务风险导致香港路劲基建公司将其收购。该企业在大规模融资中，主要采用了现金滚动的模式，并以高价来获得土地的开发权。但是该企业没有对资本成本的增加予以高度重视，资金缺口越来越明显，从而导致出现财务风险。3.缺少资金使用监督激励机制的构建。目前，一些房地产企业没有高度重视资金预算执行情况，尚未落实资金使用情况的检查工作，也没有深入分析资金使用情况，对于往来账目，没有实现实时追踪与管理，尤其对于应收账款和预付账款等。同时，项目承包责任人绩效与应收款项的回收速度、回收金额也出现了一定的脱节现象，相应的奖惩机制较不完善，项目的事前预防和事中控制没有体现出来。

三、房地产企业资金管理的完善对策

1.建立健全完善的资金预算管理制度。在资金管理中，资金预算是至关重要的一个方面，加强资金预算管理制度的构建，可以确保资金使用效率的稳步提升，实现资金的高效利用。财务部门要从实际情况出发，注重资金预算计划的编制，主要包括资金预算收入和资金预算支出等内容。企业要制定完善的资金预算管理制度，设置资金预算管理机构，确保项目资金预算计划的可行性[3]，以便于项目负责人充分了解。在预算执行过程中，对于资金预算管理机构，还要实时追踪和监督项目的各个环节，对预算与实际情况之间存在的差异进行深入分析，及时向预算管理部门进行反馈，以便于预算管理部门结合预算执行进展情况提出相应的解决办法，进而实现房地产企业的经营管理目标。此外，房地产企业还要构建全面预算管理模式，设置规范的预算流程，有效控制资金，并且在财务监督与控制中，要涵盖企业全部业务活动。2.构建企业多元化融资渠道。目前，我国房地产金融市场有待进一步完善，在资本市场中获得融资的房地产企业并不多，诸多房地产企业在融资中，大都借助银行或民间贷款。根据相关资料统计显示[4]，现阶段，我国房地产市场的投资主要依靠银行。银行将资金贷款给房地产企业，极容易影响金融体系的完善性。在房地产企业不断发展过程中，其融资渠道的多元化特点比较显著，但是仍然与企业对资金的需求较不相符。因此，要想将房地产市场的多元化融资落实到位，要将证券市场与房地产市场结合在一起，采用全新的融资工具，进而给予房地产企业融资渠道的多元化一定的保障。3.加大监督力度，强化项目资金的监督与控制。房地产企业要定期开展资金使用情况的检查工作，借助专项检查了解资金预算执行过程中存在的不足之处。对于应收账款、预付账款等，要进行动态性的追踪和监督，并将项目负责人绩效、应收款项的回笼速度和金额等结合在一起，确定明确的奖惩措施，避免出现坏账损失现象。企业还要加强内部审计，确保财务会计信息的真实性与可靠性，将监督关口向前推移，充分提现事前预防和事中控制的益处。此外，在房地产企业项目资金监督与控制中，期前预防控制和期间监督控制是至关重要的两个方面。首先，对于期前预防控制，可以准确预测资金流向，企业要结合开发经营实际需求，加强资金收支计划的编制，涵盖年度、月度以及季度等时间段；其次，对于期间监督控制，涉及到企业生产经营资金管理的方方面面，进而在整体上将项目资金管理落到实处。

四、结束语

总之，加强资金管理建设势在必行，其可以促进房地产企业的健康发展和运作，实现企业资金的高效利用和配置，为房地产市场提供充足的资金，从而满足房地产企业的发展需求。

参考文献

[1]李化俊.经济新常态下房地产企业的资金管理[J].财经界（学术版），2017，（11）：36-37.

[2]徐政伟.当前形势下房地产企业强化资金管理的对策[J].知识经济，2017，（11）：123-124.

[3]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].四川水泥，2016，（9）：185.

[4]温世玲.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].行政事业资产与财务，2016，（19）：34-35.

作者:叶晓伟 单位:中科建设（厦门）有限公司