房地产业健康发展策略研究

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摘要:房地产中介行业是指从事房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产交易经纪等活动的中介服务公司企业等。本文通过对房地产中介行业功能作用、存在问题的研究，分析了规范房地产中介经营活动对推动房地产业健康稳定发展的必要性，并提出了相关的策略建议。

关键词:房地产;中介行业;发展研究

房地产中介行业作为房地产业的重要组成部分，对房地产业的发展起着不可忽视的补充作用，为房地产的生产、流通和消费提供了信息传递、市场宣传、法律咨询、代办事务等服务。近年来，我国房地产市场迅速发展，国家对房地产市场的调控政策也不断变化，房地产中介行业应运而生，发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但由于市场准入机制不完善、行业监管不健全、行业竞争无序、相关主体法律意识和维权意识不强等原因，导致中介行业逐渐暴露出越来越多的违规违法问题，不利于房地产业的健康稳定发展。

一、房地产中介行业的功能和作用

房地产中介行业是在我国房地产市场快速发展前提下逐步产生和发展起来的，在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出广泛的市场需求和广阔的发展前景，对促进房地产业发展起着重要作用。在我国，房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需信息咨询、协助买卖双方公平交易、促进房地产交易达成为目的而进行的房地产信息宣传、价格评估、业务办理及相关经纪活动的总称。从房地产业自身特点看，房地产作为不动产，是一种特殊商品，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有相当的专业知识。而消费者往往缺乏专业知识和谈判能力，这也使得消费者对专业、正规的房地产中介服务需求成为一种必然。另外，目前房地产市场上存在的以新建商品房和二手房为标的多种交易形式、一次性或分期现金支付以及各种金融支持(如公积金贷款、商业贷款、组合贷款)为手段的多种购买方式也越来越离不开专业、正规的房地产中介服务的指导或。随着中介市场规模的扩大和客户需求的增多，目前，房地产中介的业务涵盖了新房、二手房的宣传推销、流通买卖、过户公证、金融服务等多方面(本文仅从狭义的房地产中介论述)。同时，从实体的中介机构发展到全国范围内、现代化的、网络化的房产中介。其业务范围、服务能力及其对房地产市场的影响力不断增大，成为房地产业不可忽视的重要组成部分，对房地产业健康稳定发展有着越来越大的影响力。

二、房地产中介经营发展中存在的主要问题

近年来，部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题，引起了社会的强烈反应，也引起了相关部门的重视。住建部、公安部等七部委宣布自2018年7月至12月在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，其中，打击黑中介是重要的内容。从监管部门通报、群众反映和调查机构调查的情况综合分析，房地产中介的经营中存在的问题主要包括以下几个方面:(一)行业准入门槛低，机构和人员良莠不齐。相关部门的法律法规对房地产中介机构的设立、房地产经纪人员从业资格和数量等方面，没有作出统一的硬性规定，主要以登记备案为主，没有详尽的审批和监管。不少从业人员仅仅因为看好市场前景和收入而进入房地产中介行业，没有长期从业打算，也并未获得经纪人职业资格认证，从业人员良莠不齐。而且，由于房地产中介市场不稳定等因素，大量从业者普遍缺乏行业认同感，缺乏职业学习的动力。据调查，房地产中介机构业务人员月流失率高达20%，平均从业年限不足1年，导致其服务水平不高，容易产生服务纠纷。(二)法律规范的缺失和监督力度的不足。近年来，为创造房地产中介机构发展的良好外部环境，我国着手净化了房地产中介机构的执业环境，相应制定了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房产中介服务管理规定》、《关于房地产评估机构资质等级若干规定》、《房地产估价规范》、《房地产经纪人执业制度》等一系列法律法规，这在一定程度上对规范房地产中介行业发展提供了法律制度保障。但对房地产中介行业的业务操作缺乏完善的法律、法规和管理制约机制，在实际操作过程中对违规行为的处罚不严厉、不明确，造成了房地产中介行业中违规现象屡禁不止的情况，不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。相关行政管理部门对中介机构的违法违规行为查处力度不大，监管力度不足。(三)信息不对称，侵害市场各方利益。有些中介机构的房源信息不真实、不准确、不及时，纯属吸引客户关注;一些中介机构服务项目、服务内容、收费标准不透明，私下提供违规代办服务、捆绑收费等;一些中介人员或机构倒卖新房指标、炒卖房源信息，违规倒卖购房指标等;对已出售的房屋不能及时从门店网站等渠道上撤除，侵害卖房人的合法权益，谋取不正当利益。一些中介机构通过垄断房源和相关信息，控制房源，推高房价。(四)缺乏行业自律和合法经营意识，破坏政策效果和市场秩序。为了获取利益，中介机构帮助对抗政府的限购限售等政策，为客户提供相关的便利和帮助，如教唆客户通过成立空壳公司来规避购房者身份限购政策;为提供虚假个人所得税的购房者提供经纪服务，骗取购房资格。有的经营行为已涉嫌违反法律，如侵占或挪用客户的房地产交易资金;打击、暴力驱逐承租人、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等;一些中介为促成房产交易、谋取更多利益，借与其他机构合作的名义，违规提供户口办理、社保代办、抵押贷款等服务，甚至为购房者提供高利贷等。这些行为都极大地影响了房地产市场的健康稳定发展，积累了金融、市场、社会风险。

三、规范房地产中介行业推动房地产市场健康稳定发展的必要性分析

目前房地产管理机构仍然习惯于对房地产开发市场及后期物业管理的重视，不能适应新形势加大对房地产中介市场的管理力度，主要是对房地产中介在房地产业市场发展中的重要性认识不足。(一)房地产中介市场发展秩序直接关系到一手房交易市场、二手房交易市场的发展秩序和繁荣。房地产开发市场中新商品房的销售方式，已经由原来的开发商自己开发自己销售的传统模式朝房地产经纪机构营销模式转变，房地产经纪中介市场已经从原来的二手房交易经纪业务范围向一手房经纪渗透、拓展。房地产中介市场已经在新商品房销售中占有举足轻重的作用，重视房地产发展必须重视房地产中介市场的监管。(二)实施房地产中介市场管理是房地产管理部门不可或缺的重要职责。在不动产登记改革前，习惯于用房屋登记管理代替二手房交易管理，实际放弃了二手房交易管理的一切措施和手段，从而也忽略了房地产中介市场的管理和发展。目前房屋登记职责划转到国土部门后，愈凸显二手房交易管理措施的缺位。(三)规范房地产中介市场秩序是确保房地产调控和房地产开发市场去库存措施到位的的重要举措。房地产中介市场的混乱，扰乱了房地产市场一手房、二手房的交易价格，损害了群众的合法权益和社会经济的正常发展。规范房地产中介市场秩序对促进房地产开发市场的健康发展具有重要意义。

四、规范房地产中介行业推动房地产市场稳定健康发展的策略建议

(一)规范房地产市场准入制度。通过完善相关法律法规，规范房地产中介市场的准入制度，提出房地产中介机构及从业人员正规化执业的具体要求，建立房地产中介行业的运行规范，培育高质量、有素质的中介服务提供机构，同时，将无资质、无序经营的从业者和机构挤出市场。同时，建立较为完善的考核、培训和注册制度，加强房地产从业人员的职业道德建设，促使中介服务从业人员素质和行业服务水平的整体提高。(二)规范房产市场交易信息。要建立房产交易信息登记制度和通报制度，对每一个上市交易的房地产单元进行登记，建立规范的信息档案，使得其交易资质、状况公开可查。规范中介机构的房源信息，要求企业提供准确、全面、真实的房源信息，不得虚假信息、隐瞒房屋抵押、查封等情况。全面推行二手房交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签制度，用数字化系统监管二手房交易市场。通过二手房交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签，对二手房的交易真实价格、二手房交易产权产籍、二手房交易经纪服务等情况进行实时监管，有效预防已经抵押、冻结等限制交易的房屋进行私自交易而损害群众合法权益的情况发生，及时预警阴阳交易合同骗取贷款、虚假抬高房价等扰乱房地产交易市场秩序的行为。(三)加强监管和惩戒。房地产主管部门要强化监管机制，会同有关部门建立健全日常巡查、投诉受理制度、惩戒处理办法，强化对房地产中介机构的事中、事后监管。建立房地产、通信、工商行政主管部门联动机制，定期交换房地产中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。同时，要加大惩处力度。对个别中介机构顶风作案，屡教不改的将从严从重处罚，对部分违规严重的要停业整顿甚至强制关停;对于其行为涉嫌违法犯罪的，移交司法机关进行处理。(四)推动行业自律约束。从发达国家房地产市场发展经验来看，要维持房地产市场健康发展，需要推动成立权威的房地产中介行业协会，发挥房地产中介行业协会的管理、约束作用，通过制定行业自律公约、完善从业人员培训机制、传达监管要求、通报违规违法行为、公布诚信清单等方式，提高协会专业水平和组织能力，提高整体行业服务质量。

参考文献:

［1］房地产中介行业发展的战略性思考［J］.宋晓琳，李志平.上海经济研究.2015(03).

［2］浅谈我国房地产中介行业的问题及对策［J］.唐韦.智富时代.2015(04).

［3］我国房地产中介服务市场存在的问题及对策研究［J］.刘远新.商.2015(44).

［4］我国房地产中介存在的问题及解决措施［J］.卢雪雪，王丽，黄橙.山西建筑.2018(04).

作者:李力 单位:中国人民银行海口中心支行