土地财政房地产管理缺失分析

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［摘要］市场经济体制的基本模式是企业自主、市场调节、政府引导。其中政府的科学引导是市场经济健康运行的必要条件。党的报告指出，我国当前社会的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活需求与不均衡不充分发展之间的矛盾。这一矛盾体现在房地产市场上，表现为人们对房产购买能力的不足与房地产市场的过热、泡沫、高空置率等供给过剩的矛盾。我国当前房地产市场的失态与政府管理中的过度行政与无为行政有密切关系。维护房地产市场的健康运行必须从政府管理入手，回归政府管理的本位初心，以维护市场公正的价值观，来克服自身的土地利益观。唯有如此，我国的房地产市场才能够健康回归、平稳着陆。

［关键词］房地产市场;政府管理;过度行政;土地财政

党的报告指出，我国当前社会的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活需求与不均衡不充分发展之间的矛盾。这一矛盾在房地产市场上，充分表现为人们对房产购买能力的不足与房地产市场的过热、泡沫、高空置率等现象。这种市场失态已成为我国经济持续健康发展的潜在威胁。究其原因，政府角色的失正导致的过度行政或者无为行政是重要原因。

1市场经济条件下的房地产管理

在计划经济条件下，政府完全是一个市场主体的企业角色，承担了企业产、供、销的整体功能。在市场经济条件下，企业的资本运作完全由企业自主。政府放开了企业，进行角色转换，实现了市场的换位、职能的转变。首先，国家由市场主体转化为市场监管主体。政府不再是经营者，而是市场的监管者。这种政府职能的转换，理论上使得政府不能再直接经营土地，更不能圈地拍卖。这和现实中的政府行为相悖。其次，是国家由市场主体转换为市场调节主体。政府调节市场，市场引导企业，政府不能再直接干预房地产企业行为。政府通过经济杠杆，引导企业经济行为，确保房地产市场的健康发展。再次，国家由市场主体转换为市场管理主体。国家根据人们的需求水平、土地资源状况、经济发展水平有计划地协调房产供应，尽可能确保供需平衡，市场稳定。最后，国家由市场主体转换为社会保障主体。居者有其屋、耕者有其田是中华民族的千年梦想。在社会主义市场经济条件下，政府作为一个社会保障主体，在市场经济不能充分调节的领域，政府通过积极干预保障市场的健康运行，政府以行政主体的身份构建社会住房保障体系，保障低收入弱势群体的住房需求，从而实现人民住有所居的美好梦想。

2房地产市场中的管理缺失

房地产市场中的政府缺失主要体现在政府的过度行政或者无为行政两个方面。过度行政是指政府的行政行为过度干预市场，用政府命令代替市场、实施国家垄断。无为行政是指在市场无法实现有效调节的准公共领域，政府没有作为，不能履行其应尽的管理与调节责任，从而导致社会失公、市场混乱。2.1政府的过度行政。首先是土地经营权的行政垄断。在我国城市，土地国家所有、政府管理。从行政理论上说，政府对土地管理的目的是实现土地社会效益、环境效益和经济效益的最大化。但在GDP政绩优先的行政体制下，一些地方政府以土地经营者的身份出现，画地拍卖，大幅度抬高地价，追逐最大的经济效益，使得零成本的土地资源成为迅速增长的GDP政绩。在土地经营上，政府过度垄断、过度批租、过度招标拍卖、过度土地合作都深深体现了政府行政的过度与滥用，客观上对房价飞涨推波助澜，与民争利。其次是房地产市场的舆论扩张。一些地方政府通过掌管的新闻舆论，制造虚假的利好消息助推房地产市场，来刺激房价上涨，带动房地产投机，形成房地产泡沫，从而进一步带动土地价格的上扬。这客观上导致了房价的飞涨，供给侧的不均衡。最后是房地产市场的行政扩张。拆迁可以创造房产需求，需求可以拉动房地产涨价，房产涨价可以进一步拉动土地价格的上涨，从而促进GDP的增加。这个最简单的逻辑，使得一些地方政府非常热衷于拆迁。通过大规模的拆迁，创造城市内部的刚性需求。这种刚性需求，最终要受利到土地价格上涨与GDP的增长上来。2.2政府的无为行政。2000年以前我国的房地产市场基本上是成本定价。2000年以后，伴随着房价的飞涨与市场需求力的释放，房地产市场进入市场定价阶段。2005年房价加速上涨，2007年进入暴涨阶段。此时的房价，既不是由成本定价，也不是由市场定价，而完全是由房地产商说了算。政府在房产定价上，完全是无所作为。高房价引发的投资需求进一步促进了投机与哄骗。一方面，大的房地产商之间形成价格联盟以获取暴利;另一方面，房地产的投机与炒作，进一步拉动了价格的飞涨。政府面对显失公正的房价，无所作为。政府对房地产投机与炒作似乎也完全行政缺位。特定的历史时期的炒房团铺天盖地，以投机与获取暴利为目的。这是政府在特定历史时期下无为行政的畸形产物。无为行政的最直接的恶果就是导致房价飞涨，形成畸形泡沫，给未来经济带来潜在危险。

3房地产市场下政府职能的根本性变革

3.1转变政府职能。在市场经济条件下，政府与市场的关系是政府引导市场，市场引导企业。政府对市场具有监督职能、管理职能和协调职能。必须明确，政府不是市场主体，政府既不能直接干预市场，也不能以主体的身份去参与市场。对市场的干预，会形成过度行政，对市场的参与，又会形成无为行政。政府必须明白什么是应该做的，什么是可以做的，什么是不可以做的。这是从根本上转变政府职能的前提。3.2转换政府角色。在市场经济条件下，政府必须与市场脱离利益关系。政府不应该从市场获利。政府的最大的利益在于创造公平的、充分竞争的市场环境，而不应该是获取更多的GDP增值。角色转换，政府必须从市场抽身而退。如果不能转换角色，政府在市场上既有裁判员的权利，又有运动员的利益，政府只能服务于自身利益，而不再服务于市场。3.3改变政府绩效考评制度目前我国行政体制中，对政府的绩效考评，最重要的一个指标就是GDP增长数据。对于地方政府而言，唯有GDP增长了，经济才发展，社会才进步。因此，GDP成为考核官员政绩的一个最重要指标。而完全忽略了一个城市的宜居状况、人们的幸福指数和社会就业状况。在这种考评标准下，就难以遏制地方政府的短期利益冲动。而圈地拍卖，是地方政府投资最小、见效最快、成本最低的一种GDP增长方式。“居者有其屋”是数千年来中华民族幸福生活的梦想之一。当前，在住房建设日益回归本位、房地产市场日益健康发展的前提下，政府应积极推进保障性住房建设，把困难收入、低收入、弱势群体纳入住房保障范围，建立完善的弱势住房建设供应体系。政府在大力推进房地产市场化的前提下，同时不断地推进住房建设的保障化，让经济适用房、廉租房，成为人们免受饥寒的最后保障，社会保障住房建设成为社会的公共福利。今天，改革开放的我国经济已经获得了巨大的成就。在房地产经济环境下，彻底转换政府职能，改革政府管理体制，实现“居者有其屋”的千年梦想，已经不再遥远。实现中华民族伟大复兴的“中国梦”，要靠政府、靠市场、靠我们不懈的改革与奋斗。

参考文献:

［1］易毅.现行体制下我国“土地财政”问题的解决［J］．经济师，2009(5).

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［3］王克强，胡海生，刘红梅.中国地方土地财政收入增长影响因素实证研究———基于1995—2008年中国省际面板数据的分析［J］．财经研究，2012(4).

作者: 单位:吉林省不动产登记管理中心