房地产地理信息系统的作用

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1房产测量在房地产管理中的重要性

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测量本身是为房地产产权产籍管理服务的，一旦它离开了房地产产权产籍管理就无实际存在价值。因此，房产测量只能依附房屋权属管理而存在，它不是完整意义上的市场行为。在我国，房产测量一直是房地产产权产籍管理的基础工作。

2房产测量的主要成果和存在问题

2.1房产测量的主要成果

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为房产分幅平面图（以下简称分幅图）、房产分丘平面图（以下简称分丘图）和房屋分户平面图（以下简称分户图）。房产分幅图、分丘图、分户图的成果数据是房地产管理最根本的数据。房产测量是获取房产管理数据的主要手段，是“数字房产”中空间数据和属性数据的重要来源。

2.2房产测量存在问题

2.2.1缺乏统一的数据分类与编码标准。目前尚无统一的房产数据库建立的数据标准，而只有房产图图式。数据仅满足出图需求，不重视数据的运用。加之，房产测量成果审核工作在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。这导致不同的地区在《房产测量规范》的基础制定出不同的操作规程，不同的地区的做法有一定的差异，甚至地级市与所管辖的县级市处理同一问题的方法也不尽相同。这是建立统一的房地产管理平台的瓶颈。2.2.2数据转换过程中存在有用的信息丢失。空间数据包含属性数据和图形数据。房地产管理较长时间是把属性数据和图形数据分开管理，因此在数据转换过程中不可避免会导致有用信息的丢失。2.2.3空间数据更新滞后。房产测量中，房地产空间数据具有三大特征：空间特征、时间特征和专题属性。空间特征是指空间地物的位置、形状和大小等几何特征，以及相邻地物的空间关系，这是GIS所独有的。随着城市规模的不断发展、城市规划的不断调整，空间数据更新步伐明显滞后。

3GIS在房地产管理的应用

3.1基于GIS进行房产管理的关键是建立统一的数据分类与编码标准《测绘法》第二十一条规定：建立地理信息系统，必须采用符合国家标准的基础地理信息数据。针对目前尚无统一的房产数据库建立的数据标准，结合空间数据库技术和房产测量的专业特点，建立房产地理信息系统数据分类与编码标准是紧迫性与重要性。国务院办公厅于今年3月26日下发了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，要求明年6月底前出台不动产登记条例。这对规范房产管理有积极的促进作用，同时对房产管理的数据提出更高的要求，迫切地需要建立统一的数据分类与编码标准。房产地理空间数据是房产地理信息系统的“血液”，而房屋数据是在不同的部门分步产生和获取的，房屋自然属性和空间地理属性数据的生产是由房产测量工作完成的，房屋的社会人文属性数据是在房产管理中获取的。建立房产测量与房产管理之间相互协调的关系，统一的数据分类编码标准和规范的数据流动在大面积房产测量和建立房产地理信息系统中尤为重要。

3.2GIS可以有效提高登记机构工作效率

在城镇化的快速推动下，房地产经济迅速发展成为经济发展的主要支柱之一，房地产交易日益频繁，房地产登记机构管理的业务也随之大量增加，传统的以手工或半手工作业模式为主的房地产管理方式已不能适应新形势下的房地产管理要求，基于地理信息系统的房地产管理系统正是在“数字房产”形势下提出来的。房产GIS是房地产管理系统的基础。基于GIS的房地产管理系统，通过优化整合房产测量中产生的大量产权档案、产籍图纸、簿册、表卡等反映产权现状和历史状况的地理数据，推进房屋代码和楼盘表的编制工作，解决存量房、商品房等房屋代码和楼盘表的编制工作。房屋代码要以住房和城乡建设部2012年2月批准的行业标准《房地产登记技术规范》(JGJ278-2012)要求进行统一编制，形成在全国范围内唯一的代码标准，从而更好地实现登记工作的法制化、标准化、规范化。楼盘表的编制要覆盖所有房屋，将楼盘表引入未登记房屋管理子系统，并和房屋登记管理子系统、商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统进行关联，进行房屋登记信息实时动态管理。当进行该房地产登记发证时，登记审核人员就可以直接在网上调阅资料核对、审批，不仅提高了工作效率与质量，而且杜绝了一房二证、一房二卖、一房二押等问题的发生。从而真正实现了“以图管房、以图管证、以图管档、以图管业”的现代产权产籍管理模式。另外，利用房产测量成果以量化形式具体表述出房屋的基本信息，不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且还便于房屋登记簿的记载和管理。故房产测量经过野外数据采集、绘图、审核等过程后的基础信息，也是提高房地产市场管理、档案管理乃至登记信息查询等管理水平的基础工作。

3.3GIS应用于房地产管理可以更好的为决策服务

全面、准确、及时统计和掌握个人住房信息，对政府部门提高房地产市场监测分析能力、强化房地产市场宏观调控、落实各项住房保障政策等具有十分重要的意义。而地理信息系统是一种特定而有十分重要的空间信息系统除具有管理信息系统对空间数据的管理功能外，还具有图形数据的采集、空间数据的可视化和空间查询与分析等功能。一方面，G1S在建立和分析地理对象之间的拓扑关系上具有强大的功能，可以对各类地物的数据属性和它们的空间分布进行科学分析；另一方面，G1S的图形用户界面使用户可以直观的了解地物分布特征。总之，G1S技术在房地产管理的应用可以大大改善房地产管理系统基础数据的处理和收集方式，提高房地产管理的效率，房地产系统的管理者将已编码的空间数据结合起来，即可揭示不同地物空间信息之间的相互关系，将数据库中的海量数据设定目标，通过模型运算、知识推理等程序来筛选出最佳的决策方案，从而为房产管理提供了科学的决策依据。如城市商品房的买卖价格及政府的调控政策，是人们如今关注的重要话题，调控依据如何获取？可以通过基于GIS的房地产管理系统调出特定时间的特定区域的交易状况，制作统计图表和建立分析模型，预测未来一段时间内该区域的房屋价格走势。可以通过在地图上制作统计专题图，直观地反映不同区域不同类型房屋的交易状况，作为科学决策的依据。

3.4GIS技术应用于房产测量可以增强房地产登记公信力

房屋建筑面积，是《房屋所有权证》记载的一项最重要内容。我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托仑斯登记制，房地产权利一经登记机关登记，便产生法律效力。这就要求房屋建筑面积、共有共用建筑面积等各种要素要准确无误，以确保房地产登记的公信力。而房产测量与房产GIS的一体化集成技术，对于解决数字房产空间数据库数据的快速获取、更新、保证房产业务的正常进行具有重要的现实意义。利用Browser/Server广义用户模式实现房产管理部门、房产开发者、各级政府与社会群众之间便捷的信息网络沟通，让房屋建筑面积及分摊系数直观显示给公众，进而有助于房屋权属登记机构对测绘市场的监管及公众对测绘成果的理解。在此基础上形成的房产测量成果不仅是对权利人利益的保障，也是对房地产登记公信力的保证。总之，当GIS应用于房地产管理之中，形成房地产地理信息系统，必然要融合现代测绘技术，同时结合计算机制图、计算机辅助设计、数据库管理系统、办公自动化、管理信息系统等，建立一个基于GIS的房地产管理信息系统。而基于GIS的房地产管理系统，在有效提高工作效率、增加房地产登记公信力及更好为决策服务等方面发挥重要的作用。

4结束语

GIS技术，特别是组件式GIS技术、WebGIS技术、空间数据库技术的发展，为GIS在房产信息化中的应用奠定了技术基础，GIS技术迅速成为“数字房产”建设的主流技术。

作者：王强工作单位：广西方略土地规划设计有限公司