有关现行房地产税制改革的提议

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现行房地产税制对房价影响的分析

现行房地产税制体系所包括的税种主要针对房地产开发、房地产交易、房地产转让等环节，而针对房地产持有环节的税种很少，因此很难达到调控房地产市场的目的。1.在房地产开发环节税负高，导致开发成本大房地产业的开发成本主要有购土地款、开发成本、开发费用和相关税费。在开发阶段，房地产开发商所需要承担的税费主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、营业税及其附加、土地增值税等。除了这些法定税负外，房地产企业还需要承担大量的费用支出，这些高额的费用支出直接转嫁到购房者身上，加重了消费者的负担，严重扭曲了房地产商品的真实价值，同时也推动了房价的上涨。2.交易环节税负重，造成供房不足在交易环节我国现行的房地产税制主要包括营业税、城市建设税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等税种。房地产转让方征收营业税是根据土地使用权和房地产营业额的5％实施的。然后按照实缴营业税征收城建税和教育费附加，并按产权转移书据所载金额征收0.05％的印花税。在收益环节，征收土地增值税、企业所得税、个人所得税。国家实施“个税新政”等都是针对流通环节实施的房地产税收调控政策，主要目的就是打击过度投机，减少投机赚取买卖差价的空间，使以短期投机为目的而持有商品房无利可图。但是在二手房市场上，这些税负表面是向卖方征收，然而却由于房地产的有效供给不足而转嫁到了购买方，增加了购房者的成本，并且在一定程度上限制了二手房的交易和流通，造成了二手房的有效供给不足，反而推动了房价的上涨。3.持有环节税负畸轻，助长投资需求扩张在房地产持有环节，我国现行税制征收的税种是城镇土地使用税、房产税。这两种税税率低、免税范围大、税收优惠政策多，使我国房地产持有环节的总体税负水平畸轻。我国房地产持有环节的税负之轻，进一步造成房产供给不足，进而导致了房价的持续上涨。4.房地产税规模小，无法满足当地政府财政需要作为地方税种，我国现有的房地产税主要有房地产税、城市房地产税和城镇土地使用税。这些税种收入规模小，不能满足当地政府的财政需要。这种中央和地方利益分配失衡的情况，刺激了地方政府的土地政策扩张，对中央实施的新的土地政策采用敷衍态度，直接影响了国家调控房地产政策的实施效果。

改革现行房地产税制的建议

1．在开发环节完善各项制度，减少各项不合理收费房地产开发是商品房的生产过程，若增加开发环节的税赋，势必会增加房地产的开发成本，进而提高商品房的价格，然而从上面对开发环节中房地产税影响房价的分析结果可知，这个阶段是税负极易转嫁的阶段，增加的税赋很容易转嫁给购买者，因此增加税负不能从根本上解决房价上涨的问题。在该环节税收设计上只能通过完善各项制度、减少各项不合理收费来实现税收政策的作用，如明晰产权、完善土地批租及土地出让金等各项制度，全面推行市场化的产权交易方式，通过市场机制调节土地使用权的交易价格，使土地的真实价格公允、合法、合理。据统计，我国房地产开发成本中行政事业性收费占有相当大的比重，以费挤税、费大于税等现象导致了房地产的高成本和高价格，严重扭曲了商品房的真实价值。因此，在该阶段抑制房价过快上涨，主要着眼点应放在减轻对房地产开发环节的不合理收费上，正税清费才能使该环节的房地产税发挥应有的作用。2.在交易环节从供给和需求两方面调节税负，调节房地产市场房屋作为一种特殊的商品，同时具有消费、投资和保值的功能。我国房地产市场的过热需求正是由以套利为目的的投机性需求推动的，而交易环节的税收政策应该是为了打击这种短线投机和保护长期投资，旨在通过调节过高土地增值而抑制炒买炒卖土地，投机获取暴利的行为。交易环节是房地产价格形成的关键环节，是由市场机制决定的，即受供给和需求的影响。因此，在该环节税收设计上应首先有效识别消费性需求和投机性需求，然后结合供给和需求两方面考虑。在供给方面，通过调节税负来合理规范房地产商的投资成本，从而促进投机者行业长期化或退出房地产投机市场；在需求方面，通过对房地产的取得方式、实际占用权属时间来合理有效保护正常消费性需求和合理投资性需求，通过对特别商品房开征有差别的高档住宅、别墅消费税，规范房产交易的时间跨度和频率，引导消费者树立正确的、合理的住房消费观，使我国的房地产市场趋于规范化、合理化。3.在保有环节适度增加税种和税负，实行差别规范化征税房地产保有环节是商品房形成的所有过程中税负最不容易转嫁的一个环节，也是房地产商品流通的最后一个环节，根据上述分析结论显示，这个环节也是房地产税收政策最有效的环节。然而，在我国现阶段的房地产税制结构中，保有环节相对其他环节而言税赋较轻，这样就使得房产投机者能以较低的成本积压更多的商品房，造成商品房市场的供给短缺。供不应求的结果必然是畸高的房价。因此，该环节在税收设计应把握宽税基、差别化税率的原则，将计税依据调整为该房地产目前的评估公允价值，并且适度扩大征税范围，从而提高投机性购买的保有成本；还可以适度开征遗产税和赠与税。目前重庆市、上海市的房产税试点改革争议颇多，其中重要的一点就是征收范围太窄。因此，房产税应扩大征税范围，对存量、增量房合并征收，把目前主要对新购房征收的试点方案改为向所有持有的房产征收，征税对象逐渐覆盖普通住宅。高档住房是房产税改革的重点对象，对高档住房征收房产税的确能够起到很好的调节作用，但忽略对普通住宅的税收管理，一方面不利于体现税收公平原则，另一方面则难以遏制投机行为的发生。普通住宅要纳入征税对象，但可以通过免税规定对普通住宅进行差别化管理，以低税率为基础实行差别化税率。税率高低直接影响到纳税人利益。单一税率看似公平实则并不公平；差别化税率符合谁受益谁纳税原则，也有利于发挥税收的调节作用。因此，宜实行以低税率为基础的差别化税率，将房产税划分为几个档次，赋予地方政府适当的自主权。这样，一则可以实现地方组织财政收入的职能，二则可以起到促进经济发展的作用，三则能够针对不同承受能力的人群进行差别化征税，从而起到调节收入分配的作用。

本文作者：何红工作单位：沈阳工程学院