漫谈房地产市场发展对财政收入的影响

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呼伦贝尔市房地产业地方税收入情况

（一）房地产业税收总量呈现逐年上升趋势，但2011年增速明显回落。2009～2011年我市房地产税收收入总量分别为4.88亿元、10.03亿元和11.32亿元，同比增长分别为53.46%、105.42%和12.87%，但在地方税收入总量中占比始终保持在15%左右。（二）营业税、耕地占用税、契税和土地增值税等四大税种对房地产业税收起到支撑作用。下图为2011年房地产业税收收入中四大税种占比情况，可以看出：四大税种占房地产业税收总量的87%。1.营业税。由于呼伦贝尔市房地产业始终保持平稳运行，即使在全国大中型城市房地产市场价格集体“回调”的背景下，呼伦贝尔市房地产市场仍保持稳步运行，房地产市场平均价格继续上升，从而带动了营业税大幅增长。2009～2011年营业税分别实现1.66亿元、3.36亿元和3.79亿元，同比增长分别为41.07%、101.73%和12.67%，对房地产业税收起到明显的拉动作用。2.耕地占用税。由于耕地占用税的税基是实际占用的耕地面积，按照新的税收政策，征收范围进一步扩大，同时比较大的建设项目全面开工，占用的土地面积增大，使耕地占用税增收。2009～2011年耕地占用税分别实现1.07亿元、2.60亿元和2.70亿元，同比增长分别为187.53%、141.69%和3.7%。3.契税。随着呼伦贝尔市房地产市场价格涨幅基本趋于稳定，房地产交易进一步活跃，交易量明显增加以及开发投资额的逐年加大，比较大的房地产项目开始启动，使契税增幅较大。2009～2011年契税分别实现1.00亿万元、1.76亿元和1.99亿元，同比分别增长25.50%、76.18%和12.62%。4.土地增值税。2011年，由于呼伦贝尔市房地产销售量和售价实现双增长，以及2010年7月1日起实施的土地增值税新政策，由原来的按房屋类型两档税率征收（2%和3%），改为按房屋的销售价格5档税率征收（1%、1.5%、2.5%、4%和6%），使得按超率累进征收的土地增值税实现快速增长。2009～2011年土地增值税分别实现4231万元、9896万元和1.31亿元，同比增长分别为16.01%、133.89%和33.28%。

房地产市场发展对呼伦贝尔市房地产税收的影响分析

（一）受国家宏观调控政策不断调整的压力，房地产业税收总量虽保持增长趋势，但增幅明显回落。近几年，国家对房地产市场的宏观调控力度不断加大。如为抑制房价的非正常上涨及炒房投机行为，国家又先后出台了二套房房贷首付比例提高至60%，限购政策扩及全国以及二手房交易营业税全额征收等细则。受此影响，呼伦贝尔市房地产业税收总量虽保持增长，但增幅明显下降，2011年增速仅为2010年的12.2%。（二）房地产市场刚性需求大、炒房投机者比重小的特点，使房地产业税收仍保持增长态势。据调查，呼伦贝尔市房地产市场以刚性需求为主，如结婚用房、无房户购房需求占比较大，炒房投机者比重较小。特别是随着生活水平的改善以及对子女教育重视程度的提高，周边旗县人口大量涌入，使房地产市场仍呈现“购销两旺”的局面，受国家宏观调控政策影响有限，保证了房地产业税收收入的增长势头。（三）房地产开发投资额的不断加大，市场价格的稳步上升，带动了房地产业税收的持续增长。一方面，呼伦贝尔市地处边疆，房价升值空间有限，因此开发商并不担心房地产泡沫的存在，致使房地产开发投资额呈现逐年增长趋势，大的房地产项目相继开工，带动了房地产业相关税收的增长。另一方面，与二、三线城市相比，呼伦贝尔市房地产市场价格相对较低，加上周边富裕起来的农牧民大量涌入城市，加大了房地产需求量，使房地产价格始终保持稳中有升，为房地产业税收收入增长提供了有力保障。

政策建议

（一）继续贯彻落实积极的财政政策，逐步优化房地产市场供给结构。一是加快房地产企业整合步伐，提升房地产业的集约化程度，进一步增强房地产开发投资企业的竞争力和成本控制力。二是加快建立和完善廉租住房制度，要给予中小户型普通住房建设一定的地方政策优惠，保障住房供给量，解决低收入人群的住房问题。三是加大财政对住房保障的投入力度，不断提高住房保障支出的总量和比例，增加中、低价位商品住宅供给，逐步调整和优化房地产市场供给结构。（二）加快推进物业税开征进程，完善房地产行业税制。物业税作为一个新税种，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所得者或者承租人每年都缴付一定的税款，而且应缴纳的税款会随着不动产市场价值的升高而提高。这一做法，将目前房地产购买和保有环节的税费合并转移为保有过程的税，将房地产开发成本中的土地增值税及土地出让金等税费转移至房地产保有阶段统一征收的物业税，降低了房地产开发阶段成本，达到稳定房地产市场价格的最终目的。同时，地方政府征收的物业税税收，不仅足以弥补土地出让金，缓解地方财政压力；而且物业税作为地方税收，也为地方税收收入提供了稳定的来源。（三）充分发挥地方政府调控职能，确保房地产业税收的持续增长。房地产业作为国民经济的重要产业之一，同其他产业存在着密切的关联性，如拉动钢铁、建材等产业的发展；改善民生，推动居民消费结构升级等；而房地产业税收作为地方税收收入的重要来源之一，发挥着强有力的支撑作用。因此，地方政府应科学地执行国家宏观调控政策，加强政策间的协调，增强政策执行效果，促进房地产市场的健康、稳定发展，确保房地产业税收收入的持续增长趋势。

本文作者：辛玉凤张霞工作单位：中国人民银行呼伦贝尔市中心支行