房地产价格交互影响探析论文

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内容摘要：本文首先通过经济理论模型解释利率、汇率以及房地产价格之间的交互影响；然后以2005年7月到2008年5月的相关数据实证分析得出：人民币利率与汇率尚不具备有效联动机制，货币政策对房地产业的调控趋于被动。

关键词：实际有效汇率利率房地产Granger因果检验

利率与汇率的传导理论

利率对汇率的传导机制有效性取决于一国资本账户开放程度、利率市场化和汇率市场化程度。在利率管制和浮动汇率制度下，利率被严格控制，在一定时期内始终稳定在一个水平上，利率对汇率不会产生冲击。同时，汇率的浮动也不会使国内利率发生变动，利率与汇率之间不存在相互传导关系。而在资本账户开放、利率市场化和汇率市场化条件下，利率和汇率完全由市场供求决定且自由浮动，利率和汇率之间存在相互传导的联动机制。利率对汇率的传导主要通过短期国际资本流动的直接渠道和经常项目或总需求变化的间接渠道进行，其中直接渠道表现在通过金融资产需求的变动和通过信贷成本的变动，间接渠道表现通过经常项目变动和通过总需求变动，本币利率上升会导致本币即期升值。

汇率对利率的传导主要通过物价和短期资本流动两个渠道进行，其中物价渠道表现在出口商品价格和进口商品价格两个方面，本币升值导致名义利率上升。短期资本流动渠道表现出不确定性，本币汇率变动决定于本币汇率升（贬）值预期，而影响预期的主要因素是市场中外汇供求力量的对比和央行的汇率政策。

利率与汇率联动对房地产价格影响的理论

从微观视角来看，在开放经济条件下，利率和汇率不断波动，使资本在各产业之间频繁转移，对资本品收益和价格产生了深刻影响。而房地产又是重要的资本品，其开发和销售都与金融支持有密切联系，利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响，使得房地产开发及其价格变动都与利率和汇率有着更直接的关系。

由于房地产开发建设、销售都离不开银行贷款，使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响。同时，本币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移，在较短的时期内完成货币买入卖出的置换，吸纳这些游资的行业不会是汽车业，也不会是消费品生产行业，而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业。这些会很快把房地产业炒热，导致房地产价格迅速上升。

从理论上独立分析利率波动效应和汇率波动效应，利率与房地产价格成负相关，本币汇率与房地产价格成正相关，但是由于不同国家汇率与利率的联动效应不同，利率、汇率与房地产价格交互作用复杂，有必要结合我国国情进行实证分析。

人民币利率与汇率联动对房地产价格交互影响的分析

（一）数据的选择及说明

房地产价格在一年内会发生显著变化，应尽量使用季度或者月度数据才能显示这种变化。另外，本文考虑到利率以及汇率的变动不仅会影响房屋销售价格，还会影响房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积等诸多方面，因此用国房景气指数（以1995年3月为基期对比计算出的综合指数）来反映房地产业发展变化趋势和变化程度会更全面一些。再则我国已实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率波动频繁且幅度大；与此同时，人民币利率调整频繁，贷款基准利率调整多次，且在2008年上半年以前存款准备金率多次上调。基于上述考虑，本文选用2005年7月至2008年5月期间银行拆借利率、人民币实际有效汇率、国房景气指数的月度数据为样本，数据来源于国家统计数据库、国际清算银行以及中国人民银行数据库网站。

由于回归分析要求变量为平稳序列，否则将出现伪回归现象，故而在实证前先对变量进行平稳性检验，由于DF和ADF检验所考虑的模型比较简单，而在实际的经济、金融时间序列中，其数据生成过程常存在自相关误差项等，PP检验方法作为一种非参数检验，能够适用于更一般的数据生成过程。本文采用PP检验法（如表1），人民币实际有效汇率、利率以及国房景气指数均为非平稳序列，故采用多元回归分析效果不佳，但由于变量均为同阶单整，可采用格兰杰因果检验的方法进行实证分析。

（二）Granger因果检验

Granger因果检验可以探究变量之间经验数据所反映的相互关联。在进行Granger因果检验时滞后期往往会影响结果，因此选择较大的滞后期且结果稳定会更有说服力，本文选择滞后8期，检验结果（如表2）可知利率是房地产景气指数的单向格兰杰原因，房地产景气指数是人民币实际有效汇率的单向原因；而利率与汇率之间则不存任何方向的格兰杰因果关系。

结论及进一步解释

从实证结果来看，2005年7月至2008年5月期间，在央行对人民币利率管制及汇率有管理的浮动制度下，利率与汇率之间不存在相互传导关系，联动机制表现出零效应甚至负效应，这与经济理论分析结果一致。此外，利率的调整对房地产景气是有显著影响的，利率的变化可以预测房地产景气指数的变化，而反之不然，这说明人民币利率对房地产的影响还是主动的，央行采用利率工具调整房价的措施有效。汇率波动并不能预测房地产景气指数，相反，我国房地产业的景气在一定程度上还刺激了人民币汇率的波动，这是因为2008年上半年以前房地产呈现利好，使得大量国际游资挤入房地产市场，本币需求增加，导致当时人民币升值的同时也促使房价节节攀升，从而对当时利率调控的压力加大。

当前我国尚不具备利率、汇率传导机制模型发挥积极效应所要求的前提条件，然而在我国逐步放松资本控制和渐进推行利率和汇率市场化的进程中，货币政策在国际游资面前将趋于被动。必须改善制约我国利率、汇率传导机制运行的经济金融环境，构建灵活、积极有效的利率、汇率传导机制，提高利率政策和汇率政策搭配效率，实现内外经济均衡。

参考文献：

1.周京奎.利率、汇率调整对房地产价格的影响—基于理论与经验的研究[J].金融理论与实践，2006

2.宋玉娟.银行利率与房地产业关系的实证分析[J].统计与决策，2005