货币政策商品房价格的影响

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摘要：货币政策对推动南宁地方经济发展和激活内需都起到不可忽视的作用，应用货币政策：利率、信贷、货币供给量、货币政策等工具调控房价效果不错，面对难以稳定的房价，甚至飞速上涨的房价，如何在适当的时机利用货币政策或是一些组合政策对房价进行合理的调控，是非常必要的。对于各项政策的不确定性，投资者和消费者信息不对称，难以做到完全意义上的理性决策，基于传统的经济与金融学理论已不能够完全解释我国的房地产现象，本文基于南宁市房价在2008年逐步实施货币政策与房价关系的实证问题分析，针对货币政策对南宁市房价的影响并提出一些分析观点、建议。

关键词：房价;利率;信贷;货币供给量;货币政策

1南宁市商品房供销现状

自从2009年12月14日，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨，到2010年1月颁布国十一条，抑制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，然后国务院又颁布了新国八条，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这一系列调控措施，对房地产市场确实影响不小，也能够从南宁的房地产市场，尤其是住宅市场上反应出来，商品房新开工面积10年，11年，12年均有不同程度下降，商品房住宅销售面积也出现了相应的减少，但在短暂下跌后，随后就出现了快速复苏，到2016、2017年，南宁市的楼盘可谓是一片大好，这一年土拍、楼市新政不断的出台，又随着地铁1、2号线的通车，对于房地产来讲都是比较重大的利好。从2017年年末到现在，南宁地价、房价大幅上扬，楼市开始“毛”转“精”，南宁也进入限贷、限价、限售的“三限时代”，由此而引发了一系列“限”字当头的调控政策：房贷政策收紧，商贷二套比例上调、三套停贷，贷款基准利率不断上浮、房贷放贷周期变长；公积金二套贷款从调高首付比例到暂时停贷；土地出售开始限房价、地价；精装分级明细出台；实行房地产业、土地交易红黑名单制度，加强市场管理等一系列调控政策全面铺开，但是从总体来看，南宁市的房价还是保持着快速上升的局面，在房屋销售价格急速上涨的同时，南宁市的住房早已是卖的热火朝天。

2南宁市商品房价格上涨的原因分析

影响一个地区房价的因素有许多方面，有宏观环境方面的因素，也有微观环境方面的因素，他们影响的范围、强度等也不尽相同，结合南宁市的实际情况，概括了下面几个影响南宁市房价的因素。2.1南宁市地方经济宏观环境的改善。东盟博览会永久落户南宁市，是拥有一定的战略优势。它不仅仅坚定了南宁市市民的信心，也为全国其他地区的企业家带来了发展机遇。南宁成为中国东盟的桥头堡，是链接东盟最便捷的国际大通道，地区经济实力的不断提升，财政收入从2010年300亿左右，到2017年全年财政收入687.98亿元，比上年增长12.0%。再加上由于土地资源的稀缺性和不可再生性等原因，土地供应量增加的可能性越来越小，耕地红线不可逾越，土地供应甚至还可能减少的情况下，在国家经济环境稳定发展的前提之下，土地价格上涨是必然趋势，就目前南宁发展来看，地价大幅度继续飙升已是不争的事实，如果说2003年房地产市场放开初期，地价在房价中的比重只有20%多的话。随即就掀起了一股地价上涨潮，土地成本在房价中的比重不断攀升，部分地方甚至达到房价的50%以上。南宁土地拍卖价格上涨也非常快，房价岂能不涨。而地价上涨的原因，则是土地出让收入需求的推动，是土地出让收入的“政绩属性”。2.2南宁市城乡居民生活及人口环境。从2013—2017年城镇居民人均可支配收入及增长速度调查来看，随着南宁市地方经济和居民生活水平的不断发展，对南宁住宅的需求量和购买力都有拉动作用，南宁市民的收入改善自然也会影响到物价的变动，进而波及住宅的价格。在我国现行经济条件下，投资品稀缺，房地产有保值增值性质，市民投资房地产热情高涨也是情理中的事。南宁市户籍总数约为2180344户，总人口约720万人。从购房者角度而言，南宁市现有的人口规模，本身就有一定的购房能力。外来人口包括两个方面：广西境内的县市和外省人口，他们拥有强劲的购房能力，许多省内县市的人士，都是通过购房来到首府成为了他们主要的追求目标，还有一大批省外生意人士，购房需求强劲，尤其是近两年，基本超过1100万平方米，南宁市住宅销售面积远超南宁市住宅供应速度。2.3房地产市场信息不对称。就南宁市目前的房地产信息获取机制和信息交换机制是不够健全的，还有南宁市政府公布的房地产信息也不够及时和不全面，市民获取信息渠道单一，不知道从哪里去获取这些信息，再加上开发商强制要求披露的信息范围太过狭窄，有些公开的信息甚至还有错误，部分开发商的虚假信息既没能在第一时间澄清，也没有得到及时监控，市民无从了解真假，在这种信息失真的前提下，消费者和开发商不能达成双向交流与沟通，一些炒房客和投机者就利用这些失真的、混乱的信息对消费者进行误导，甚至蒙骗消费者。因此，这些失真和不健全的信息需要监管部门作出及时、正确的处置，否则，政府宏观政策的调控能力会大大受到影响，同时也是房产市场的盲目需求和快速上涨的基本因素之一。

3国家货币政策对南宁市房价的影响

货币政策是指我国中央银行为实现特定的经济目标，运用各种政策工具调控货币供给量和利率所采取的方针和措施的总称，国家通过系列政策实现预定的货币政策目标。从2008—2018年，全国的基本形势大约经历了下面三个阶段，房地产经济开始形成较为明显的稳定一徘徊一飙升三个阶段，这些状况的出现，基本上和国家的货币政策、国家宏观调控有关。3.12006—2008年的利率政策对南宁市房价的稳定性影响。大约从2006—2008年之间，多次提高存款准备金、提高存贷款利率，实施全面紧缩的货币政策，多年来持续高涨的南宁市房价终于在内外部多种因素调控下稳定了下来。房地产资金主要来源是银行贷款，南宁市房地产市场的现状也和全国是一样的。加息、调高存款准备金一些列组合拳，直接导致开发商的融资成本增加，降低房地产行业的利润率。随着南宁地方经济的快速发展，快速上升的通货膨胀和火热的房地产开发，这些货币政策的调整对于南宁市房产整个行业来说偏利空多一些，开发商、特别是购房者都较大幅度的增加了成本支出。影响开发商的投资偏好，也多多少少会到购房者的心理预期，最终导致南宁的房产价格和销售量受到影响，从长远的目标来看对抑制房价也会产生较好的效果。央行的货币政策是银行对房地产开发商进行贷款的前提条件，若是央行一方出台货币政策，那么房地产一方也会受到影响，金融市场贷款利率提高，也大幅度提高了房地产开发的成本，也会使外部资金减少房地产市场投资力度，使得房价趋向稳定，南宁在这样的政策背景下，也是有一个短暂的房价稳定期。3.22008—2012年的调控信贷政策对南宁市房价的徘徊影响。自2008年之后，在美国次贷危机的影响下，我国开始执行宽松的货币政策，2012年国际金融危机极端动荡状态已经有所缓和，货币政策回归稳健有利于加强通胀预期管理，防范资产价格泡沫。2010年，国家要通过高存款准备金率，公开市场操作，加息等调控工具，力争将过高的货币供应量降至20%上下，信贷政策应更加注意支持经济结构调整和发展方式转变，二套房首付不得低于40%，加上当时内外部就动性较为充裕，通胀势头明显，物价压力较大，中央银行通过货币政策和信贷政策出台，相对于2011年和2012年来说，货币政策与信贷政策明显偏紧，货币政策及时回归稳健更有利于促进经济结构调整和发展方式转交，有助于银行调整信贷结构，有保有压有扶有空，依据南宁统计局统计年鉴，南宁住房市场竣工面积和销售面积均略有回调，商品房新开工面积，尤其是住宅新开工面积，从2010年的767.78万平方米，下降到2011年的614.43万平方米，下降到2012年的484.82万平方米，商品房销售面积，尤其是住宅销售面积，从2010年的583.54万平方米，到2011年的598.84万平方米，下降到2012年的575.52万平方米，商品房竣工面积个别年份一度下降50%以上。2008年下半年一直到2013年，南宁房价和全国一样，在信贷政策调控下，各项数据显示，出现了下跌，但南宁房价并没有出现大幅度下降，处于暂时的徘徊期。3.3货币供给量对南宁市房价的影响。朱总理时期截至到2003年，广义货币供应量余额约20万亿，温总理时期截至到2013年，广义货币供应量余额约100万亿左右，李总理时期，截至2017年，广义货币供应量余额约170万亿左右，我国广义货币M2增速惊人，6年的时间，M2规模就扩大了近74万亿元，货币扩张就是房贷和开发贷需求猛增，拉动了M2规模的快速增加。目前房贷市场形成了这样一个循环，巨大的购房需求推高M2。正是因为各种房地产贷款需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价，在2009—2010年、2013—2014年、2016年、2017年的房价上行期中，M2发行量增加是主要原因。货币超量发行是房价上涨的主要动力，长期来看，货币的供给量的确会给房价上涨带来不小的动力，直接推动了住房需求和房地产投资需求，一些学者通过实证分析得出结论：我国商品房价格的居高不下与货币多发确实存在逻辑联系，长期中，货币增长率每上升一个百分点，房地产价格增长率将上浮0.46个百分点；短期中，房地产价格增长率将随着货币增长率增加1%，增加0.62个百分点。

4结语

通过上诉分析可知，信贷、利率、货币供应量等货币政策工具对房地产的价格有着拟合度非常高的相关关系，货币政策工具加财政政策工具配合使用，对房地产价格调节效果会好一些，在我国货币政策时应多利用组合政策，多使用其他可利用到的政策工具，对我国的宏观经济进行调控，不仅是南宁，全国各地房地产的价格波动，都要在避免危机和风险的同时，保持地方经济稳定发展，国家在制定货币政策的同时，应该综合研究房地产价格变化因素，抑制房价过快增长时，可以通过控制货币发行量来影响，可以通过去杠杆来实现，这样操作既可以抑制房价过快增长，也有利于地方经济平稳增长的作用。

参考文献

[1]甘海源,黄刚,涨烝.南宁市城区房价上涨原因[J].企业科技与发展,2006(11).

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[3]王维安,贺聪.基于价格领导模型的房地产区域风险扩散研究[J].数量经济技术经济研究,2005(6).

作者:范贵德 单位:南宁职业技术学院