货币化分配住房分析

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摘要：为进一步落实主席”房子是用来住，不是用来炒指示”.解决当前一、二线房价增长过快，抑制房价，科学合理调控，规范房地产市场，不可忽视一个解决办法-货币化分配住房。

关键词：规范、调控、抑制住房、分配、住房。

一、当前房地产市场存在问题

我国房地产市场获得快速发展，对加快我国城镇化，改善人民群众居住环境条件起到积极作用，促进国民经济向前发展。但并不是说我国房地产市场不存在问题。相反，目前我国房地产市场还存在这样或那样问题亟待加以解决。(一)我国房地产市场现状及问题。1.房地产市场投资规模过大呈现逐年增长态势。从2007年开始这十年间，我国房地产投资增速呈现逐月回升趋势，尽管目前去库存压力不断增大，但房地产市场投资规模依然强劲。2017年全国投入到房地产资金156053亿元，比上年增长8.2%.大连市2017年房地产投资呈现止降回升运行态势。全年完成固定资产投资566.6亿元，占全社会固定资产比重为34.3%,同比增长5.9%。2.商品房价格上涨过快趋势没有得到有效控制特别是去年以来，我国三、四线城市存量房压力加大，价格有所下降。然而，我国库存压力较小北上广深等一线城市和部分二线城市房价不降反弹，有的商品房价格呈现出近乎疯狂上涨，商品房价格增长，过快上涨使得普通居民无法购买到所需住房，只能望楼兴叹。大连市2016年商品房均价每平方米9221元，到2017年均价每平方米12311元，每平方米上涨3090元。增长趋势达到33.51%。3.商品房结构设计不合理，无法满足中低收入者消费住房需求。在住房结构中，经济适用房、限价房等供应，应占总房源35%-40%才较合理。而事实上受地方政府增加税源思想影响，大连经济适用住房、限价房只占总房源6%。别墅用地以高档公寓用地占了很大比例。这种比例倒挂现象使得商品房结构设计出现不合理情况，显然无法满足中低收入者购房需求。从而引起房地产市场在供求关系上失衡，影响房地产行业持续健康向前发展。4.房地产市场秩序呈现出混乱局面。目前房地产市场经过调控和整顿以后，市场秩序有所好转，总的来说还是比较混乱。一是“五证”不全期房严重地扰乱了房地产市场。个别开放商和某中介机构互相勾结，以较低价格炒作期房，误导了普通居民购买。从而给消费者造成了经济上巨大损失。二是房地产开发商、交易、中介、服务等各个环节上不同程度存在违法违规行为，这些行为误导市场预期，恶意哄抬物价，极大损害害了消费者知情权，使得一些商品房房价短期内出现非常上涨。

二、我国住房制度改革与历史遗留问题及负面的影响息息相关

(一)我国住房制度改革大致情况。1.试点阶段。我国住房制度改革房改大致经历了试点售房（1979～1985年）提租补贴（1986～1990年）和以售带租（1991～1993年）等改革阶段，1994年7月国务院《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1994年43号）开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应新城镇住房制度。2.货币化阶段。房改具有里程碑意义文件则是1998年7月3日国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发1998年23号文），该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主多层次城镇住房供应体系。这主要是，在当时旧福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持正常房屋维护，而且使政府背负着沉重财政负担；而住房货币化登台，正好可以成为拉动内需最好办法，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。起到一定积极作用。(二)过度地赋予了住房经济发展功能。我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发2003年18号文）明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地“房地产是国民经济支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括农地征用用于大规模房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加重要法宝。其主要行为包括：一大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛、拉动房价；二是炒卖地皮，一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多，甚至少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价；三是对房价求高弃低，一些政府官员视房价高为经济发达标志，将本地房价与其他地区盲目攀比，一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致当地房价居高不下。在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。职工住房消费能力与市场房价严重脱节。住房补贴制度与住房公积金制度是增强职工住房消费能力，实现住房分配货币化两项基本制度。这两项制度相继建立，适应了市场经济条件下住房制度改革需要。从根本上改变住房实物分配格局，通过长期性支付能力积累和政策性住房金融支持，使住房消费变成一种个人选择性自主行为。(三)有效区分住房政策和房地产政策不明朗，住房保障严重缺位。从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则属于社会政策范畴，更注重社会公平和居民基本住房诉求，它要解决问题是用什么手段，使不同收入状况市民居者有其屋。多数国家经验证明，住房既要靠市场手段，也要依靠大量公共政策手段。住房政策根本目标是让人们各得其所，基本努力方向：一是建立“便于进入”市场，一是帮助中低收入者获得“能够支付”住房。然而，我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴事物区别开，没有把住房和房地产市场和保障予以有效区别。政府忽视政普通民众最基本住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后，在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥功能也严重缺失。而一个健康住房政策合理政策导向应是，对具有保障性质住房建设和供应，政府通过公共政策手段，严格根据住房需求，科学确定住房供应。而房地产市场（例如高档商品住房、别墅等）则属于完全市场化范畴，按照市场经济规律，由市场决定供应和需求，以达到均衡价格。目前，我国94％住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6％，其性质却是微利“商品房”，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至2017底，大连市公租房和廉租房缺口5000套。(四)住房改革初期重点在出售公有。住房造成不同群体利益失衡多数地方而言，当时实施改革主要特点有：一是停止单位自建住房，并相继出台了住房货币化分配具体方案，改分房子为发补贴；二是以大大低于市场房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。从实际执行来看，这种按房改价出售存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样补贴和折价。特别是在房改初期，住房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格水平转到私人手里。采用行政性福利分配办法，以实际占用为基础出售，实际上是以产权形式将既得利益予以固化，是国家对社会一部分群体“送礼”行为，造成极大社会不公平。特别是在单位制明显时代，使得不同单位职工住房差距相差悬殊。其次，以统一房改价格购买不同状况、不同区位住房也导致福利得失严重失衡。在公共部门领域，主要是行政事业单位，住房分配单位制特征明显，单位之间苦乐不均情况相当严重。同样为国家公职人员，住房资源丰裕单位职工与房源短缺单位职工住房待遇差距相当大，有获得了一套以房改房，有则成为了无房老职工，造成了分配上极大不公平。另外，原有实物住房分配“只售不租”政策需要反思。“只售不租”政策，这是对既得利益承认和巩固，而对未得利益群体考虑不够，拉大了不同群体利益分化。目前全国大多数地区公房已经出售完毕，总体上出售率达到95％以上，而新参加工作职工和无房老职工，其住房问题则无从解决，成为体制改革下利益“牺牲者”。

三、住房改革推进中形成不合理房地产开发经营体制

房改实施后，取消福利住房分配制度，住房供应主要依靠市场来提供背景下，我国形成了基本上是世界上独一无二房地产开发经营体制。房地产开发商以运用土地和资金进行房屋建设、商品房屋倒卖为主，是一种基本不创造任何社会价值企业模式，实质是房地产中间商、皮包商。在开发资金来源方面，如果没有银行信贷、建筑企业垫款、消费者预购房款，开发公司将无从运作。所以，中国当前房地产开发企业并不是真正意义上企业，它们通过垄断房屋开发组织管理功能，攫取超额利润，而这些功能本应由政府或者由政府设立事业单位来承担。我国对房地产开发土地供应实行土地批租制度，土地级差地租是由社会经济发展和公共政策等客观原因而形成，并不反映任何个人对整个社会经济贡献。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来转移到极少数开发商手中，导致了极大社会不公平和制度性官商腐败。

四、加强对房地产市场调控的建议及对策

(一)加大对商品房结构的规划管理。1.增加多层次住房供应，满足百姓需求。2010年1月13日“国11条”出台，就是为解决我国少数城市短期内出现房价上涨过快，住房供应结构不合理等问题。只有通过宏观调控整个住房结构，引导居民合理消费，才能维护住房供应市场平衡稳定发展，主要是增加普通商品房供给，对于房价较高，上涨过快地方在增加普通商品住房同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性住房。2.加强对房地产价格调控管理。针对目前房地产价格不断上涨的局势“国11条”要求合理引导消费者抑制投资和投机性购房，各地要严格执行对第二套购房的贷款条件和所规定的政策。一方面通过增加供给，另一方面遏制不合理住房消费，使得商品住房供求关系更加平衡。3.加强对房地产市场监管力度。为有效控制个人转让住房过程中出现相关费用和有关扣除问题不明确、不详细、及对二手房交易个人所得税征收不到位等现象。2006年9月，国家外汇管理局、建设部、联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，要使外商进入房地产市场就要规范其投资房地产市场准入，加强开发经营管理，严格规范境外机构及个人住房管理，明确规范外商投资房地产企业设立及股权转让和项目转让程序等。并严格规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为。4.对房地产金融信贷方面加强调控。上调贷款基准率以充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中作用，是中央银行对信贷收缩所采取紧急措施。理论而言，上调贷款基准利率。首先可以抑制房地产市场购买需求，从而影响房地产市场投资行为。其次可以增加房地产业开发和经营成本，抑制房地产开发规模，以从经济角度调控房地产市场供求关系，降低购买量，从而减少房地产市场供给量。然而，事实则是以上各项政策出台并未起到有效抑制房地产开发商投资，原因则是以两者将负担风险转嫁给了消费者，这样则会让越来越多真正具有住房需求消费者放弃购房行为，进而进一步对房地产市场呈现观望态度。这样一来表面上看，虽然暂时缓解房价上涨压力，但未彻底解决房地产市场出现问题。5.加强对土地使用管理。房地产开发产品总归起来还是土地产品。我国目前建设用地总量出现增长过快趋势，只有有效严把土地使用，才能够有效控制房地产市场供给管理，加强土地管理。禁止擅自将农业用地转为建设用地，加大对土地管理行为监督检查，严惩征用土地违法违规行为，严格规范土地执法方面要求和标准。才能起到有效控制土地使用管理。面对这些问题，我国政府要采取加大对商品房结构调整力度。加大房地产市场监督力度等措施，引导房地产业走向健康发展轨道上来，以促进国民经济又好又快起来。

作者:李晓宇 单位:大连高新技术产业园区财政局