货币政策对房地产价格传导机制分析

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摘要:货币政策是市场与房地产价格的中间变量，作为国家的财政工具之一，市场消费品的价格受到货币政策的传导影响，房地产作为国民经济行业的重要组成部分，货币政策对其价格同样存在联系。本文就货币政策对房地产价格的影响，探究货币政策对房地产价格的传导机制，主要包括利率传导机制与资产传导机制两部分，指明货币政策的扩张与紧缩对房地产价格的影响，并指出我国货币政策对房地产价格带来的影响，一是货币适当性宽松政策，令房地产价格总体呈稳步上升态势;二是一二线城市房价涨幅分化特征明显。我国坚持采用稳健的货币政策，以保证房地产市场平稳健康发展，一方面要加快房地产行业资金流动，另一方面要明确房地产政策的特殊性，不能“一刀切”。

关键词:货币政策;房价影响;区域差异

1.引言

货币政策作为房地产价格与市场的中间变量，要起到稳定经济增长的作用，以市场的有效性调控为目标。房地产作为社会主义市场经济中的特殊产品，具备许多特性，包括权属性、需求弹性、趋势性、预期性等，其自身的多重特性，决定了房地产产品的价格高于普通大宗产品，正是由于其价值水平高，房地产行业对资金的需求则更为必要，是资金密集型行业。随着我国信贷政策的不断完善，为房地产行业的发展提供了机遇。对于市场而言，更加关注货币政策对房地产行业的影响，资金的流动性是影响其行业与房地产价格的重要因素之一。

2.货币政策对房地产价格的传导机制理论

关于货币政策与房地产价格传导机制关系理论起源于美国金融学家弗里德曼的相关理论，最初是对股票价格与货币量之间关系的探究和归纳。我国学者在其理论基础上分析房价与货币供应量、对银行信贷等方面的影响。房价之所以与货币政策之间存在紧密的联系，是由于资产价格的波动势必会影响货币市场的稳定发展。关于货币政策与房地产价格的传导机制分析，本文主要从利率传导机制与资产价格传导机制两部分进行说明。2.1利率传导机制。货币政策对房地产价格的利率传导作用主要表现在货币供应量上，货币政策实际是借助行政手段对市场货币供应量的调控。依据凯恩斯的利率传导理论，假设国家行政部门采用紧缩性的货币政策，势必会减少放入市场的货币供应量，在货币量供不应求的情况下，会导致利率上升，市场的消费和投资行为会受到一定程度的约束，当然，这种约束并不是政策本身带来的，而是取决于市场自身调节和消费者的心理因素。反之，采用扩张性的货币政策，即会增加货币供应量，利率将会下降，人们的消费和投资需求就会上升。采用凯恩斯的利率传导机制理论，论证货币政策对房地产价格的利率传导机制。假设国家采用紧缩的货币政策，货币供应量就会减少，利率上升，对于房地产开放商而言，资金的流动性变差，企业的生存发展面临着危机;对于消费者而言，购房的成本提高了，此时购房所背负的利率较高，消费者更倾向于保守的消费，购房的需求就会降低，由于房地产需求弹性的特性，其价格受到市场需求变化的影响明显，在购房需求低的状况下，房地产价格就会降低。反之，实行扩张性的货币政策，则货币供应量增加，利率下降，购房成本降低，购房需求增加，房价会呈现上升趋势。利率传导机制如下图。以上是机遇利率传导机制理论，对货币政策与房价之间关系的推导研究，可以发现，不论是紧缩性货币政策或是扩张性货币政策，所导致的结果都会造成市场较大波动。其中，房价的快速上涨伴随产生的房地产泡沫问题影响最为严重，曾席卷日本、美国、新西兰等国家衍生造成了房地产市场崩盘与危机;而紧缩性的货币政策又将遏制消费，国民经济难以实现发展成效。正是由于货币政策的深远影响，我国坚持采用稳健的货币政策。2.2资产价格传导机制。关于资产价格传导机制，主要包括托宾Q与财富效应两大理论，这两大理论都是将人们手中所持有的资产划分为金融资产与非金融资产，金融资产即为通常意义上的股票，非金融资产可以理解为不动产或固定资产，当货币政策发生变化时，不同资产的价格水平就会发生相应的变动，而资产持有者会依据产品当时的价格变动对不同类型的资产比例进行调整，规避风险以实现自身利益的最大化。以此为依据，推导货币政策对房地产价格的资产价格传导机制。假设采取扩张性货币政策，货币的供应量增加，利率下调，资产持有者持有的股票价值将会增加，股市的价格会呈现一定程度的上涨，市场投资增加，将会导致房价上升。反之，采取紧缩性的货币政策，货币供应量将会下降，利率上调，股票的价值降低，投资将会减少，房价下降。资产价格传导机制如下图。除利率传导机制与资产价格传导机制外，信贷传导机制也可作为两者关系的探究工具。这三种传导机制都是在理论上论证了货币政策的扩张、紧缩对房地产价格上升下降的关系，是同方向变化的。

3.我国货币政策对房地产价格的影响

2019年3月“两会”的政府工作报告中提出，将继续实施稳健的货币政策，货币政策要松紧有度。2018年央行连续3次下调金融机构存款准备金率，3次降低存款准备金率累计达到2.5%。对于房地产行业而言，放宽了资金准入，增加了资金流动的速度。2019年开年之初，连续两月下调存款准备金率，自2018年以来，累计净投放3.35万亿流动资金。3.1货币适当性宽松政策，房地产价格总体呈稳步上升态势。2018年以来连续5次下调存款准备金率，实施适当性的宽松货币政策，基于利率传导机制，央行连续下调存款准备金的动作，释放了货币供应量，会导致利率下调，购房成本降低，购房需求增加，房价上升。尽管央行不断在下调存款准备金率，但下调的利率数值在下降，2018年4月与10月的两次降准皆下调1%，2019年连续降准皆为0.5%，此举说明现阶段的货币政策是在适当性宽松，整个货币市场需要平稳发展，而不是刺激性地扩张。依据国家统计局的2019年1月、2月全国70城新建商品房房价指数等相关数据，2019年1月份，在全国70个大中城市中有58个城市房价指数环比上涨，2月份有59个城市价格指数环比上涨，符合货币政策对房价的传导机制。值得关注的是，货币供应量的增加并没有出现房价猛涨的情况，一二线城市房价指数变动有很大的差别，北京上海等一线城市房价指数上涨十分不明显，尤其是北京，2019年2月北京房价指数比1月份下降了0.2个百分点，上海2月份房价指数只比1月份增加0.3个百分点。货币政策的适当性宽松，确实为房地产市场注入新的资金活力，全国房地产价格总体呈稳步上升，我国房地产价格是符合货币政策的传导机制，但不完全相同，这是由于我国始终坚持稳健的货币政策，房地产价格不仅受到市场、货币政策的影响，还有区域、限购、成本等影响因素，采用稳健的货币政策也是为了稳定房价，保证房地产市场平稳健康发展。3.2一二线城市房价涨幅分化特征明显。依据国家统计局数据，我国二线城市房价指数变化与一线城市变化不同，西安2月份房价指数较1月份增加1.1个百分点，大理2月份相较于1月份增加了1.8个百分点。单就2019年前两个月的月度房价指数涨幅，二线城市的房价指数略高于一线城市，全国范围的城市房价指数月度涨幅并不明显。然而，年度比较全国城市房价指数的变化，一线、二线城市出现明显分化。2019年北京房价指数与上年同月相比仅增加2.9个百分点，西安房价指数与上年同月相比增加24.2个百分点，大理与上年同月相比增加21.4个百分点，济南房价指数增加16.4个百分点。一方面说明我国的房价涨幅是符合货币政策对其的传导机制，在货币供应量增加的条件下，房价出现了宏观范围的增长;另一方面则反映出，我国一二线城市或大中型城市房地产价格的涨幅差距大，一线城市房地产价格指数涨幅较小，例如北京的房地产价格指数全面仅增长了2.9%，而二线待发展城市房地产价格指数持续增长，一二线城市房价涨幅分化明显。一、二线城市的房价涨幅特征分化大，究其原因，一方面是政策调控这双“有形的手”，自上世纪90年代初期，我国房地产行业迅速发展，由于大城市的规模效应，房价迅速上升，远高于二线、三线城市，大城市“炒房”现象的出现对房地产市场的平稳健康发展产生了极大威胁，由此政府颁布各种限购、限贷等政策遏制房地产的投资性需求，2018年上更是提出“房住不炒”的定位，维持房地产业平稳健康发展;另一方面，则是由于房地产产品的区域性特性，各地区颁布的房产政策有差异，例如2018年二三线城市的“人才大战”影响延续，各地的落户福利政策和区域性的发展都为二三线城市的房价推波助澜，各地政策的差异性，各地政策的差异性也是导致一二线城市房价涨幅分化明显的原因。

4.结论与建议

通过货币政策对房地产价格的传导机制影响分析，可以得出，货币政策是影响房地产价格的重要因素之一，但不是唯一因素。货币政策作为宏观政策不仅影响房地产行业，更是对其他行业与个体有重要影响，另外，房地产价格的变化也会对货币政策产生一定程度的影响。因此，把握货币政策与房地产价格之间的传导机制关系，对维持房地产市场的平稳健康至关重要。我国采用稳健的货币政策，不是不增长，也不是慢增长，而是有序的增长，货币政策作为调控国计民生的金融工具就必须要维持社会经济的稳定与发展。要实现房地产市场平稳健康发展，一方面要鼓励中小企业不断发展，加快房地产行业资金流动，另其“活下来”;另一方面，要充分考虑社会民生的收入与消费能力问题，认识到不同地区房地产市场的特殊性，一二线城市要差异化对待，不能“一刀切”，由于房地产产品作为当前消费者资产的普遍形式，全国房地产市场“稳房价、稳预期”的基调已定，房价的过快增长也会衍生出泡沫，各地区还是要坚持稳健的宏观货币政策，实现房地产市场平稳健康发展。

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作者:刘慧敏 单位:首都经济贸易大学