货币政策对商品住宅价格的影响

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摘要：货币政策作为国家重要的宏观经济政策中的重要一环，它对于商品住宅调控中的作用是不可忽视的。为了保持宏观经济的稳定性，维护金融市场的健康发展，通过货币政策对商品住宅市场进行调控非常必要。想要充分发挥货币政策在商品住宅价格调控中的积极作用，必须先对货币政策中的商品住宅价格的影响机制进行研究。本文分析了利率、货币供给量和信贷规模等三个方面对商品住宅价格的影响，在此基础上，为维护商品住宅市场的平稳运行提出了一些建议。

关键词：货币政策;商品住宅价格;影响机制

商品住宅价格是成为经济活力的重要象征，目前商品住宅行业积极成长，房价持续上涨，但是商品住宅价格过快上涨对金融系统的稳定性有很大的破坏性，它会进一步加剧商品住宅市场的供需矛盾，引发资源配置的扭曲，从而影响其他相关产业发展。供给侧结构性改革是目前也是未来一段时间内我国经济改革和经济政策的主要方向，通过从供给端改变资源配置效率，从而改变经济主体的预期，进而改变其经济行为，对经济的各个方面都会产生不同的影响。

1商品住宅现状分析

1.1商品住宅价格的基本走势。2018年9月，国家统计局2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。整体来看，一、二、三线城市新房价格环比涨幅均较上月有所扩大，二三线城市房价环比出现明显上涨。1.2商品住宅价格快速上涨原因分析。(1)商品房开发商：因为土地数量固定，而城市人口数量持续增加，商品住宅的竞争更加激烈。土地交易价格不断刷新，这些费用最终都转换给消费者。另外，前期工程安装费和拆迁安置费强势上涨，这些最终都转化为房价的成本。商品住宅开发商针对消费者买涨不买跌的消费心理刻意营造房价涨价氛围，造成房价持续上涨，陷入恶性循环。(2)消费者：我国众多大中小城市处于城市化进程加速发展时期，无论是商业用地和还是住宅用地的需求不断增加。对住房的过高期望刺激了刚需，也带动了商品住宅投资的浪潮。投资者将闲余资金投入商品住宅市场，对商品住宅无论是投资开发还是消费增值，商品住宅行业都将流入大量资金，商品住宅价格跟着水涨船高。另外，一些中低收入居民因为欠缺住房保障制度而无奈加入了商品住宅市场，增加了市场压力，供求结构进一步失衡。(3)相关金融机构：中国的实体经济疲软，很多金融机构和个人开始把买房当作一种投资性的行为。无论是开发商和个人，对于商品住宅的交易首先都需要借助金融机构的融资贷款。宽松的货币政策使得融资更加便利，助长了商品住宅的价格。但是金融监管和金融创新的缺失，无形中积累了风险，警惕资金链断裂和信用风险。(4)政府：国家棚改货币化安置及税收优惠等政策措施，激励消费者商品住宅的需求不断增长。中国政府肩负太多职责，触角多且广，需要用钱的地方太多。土地买卖收入不仅增加了财政收入，也是对地方经济的拉动，政府乐见其成。

2不同货币政策对商品住宅价格影响机制分析

货币政策和财政政策都是政府进行经济调控的重要手段，近年来，房价一路高歌猛进，引发市场关注，货币与房价的关系一下子成为关注焦点，货币政策在其中扮演的角色可以根据货币政策具体的传导机制加以分析。2.1利率。利率对房价的影响主要从以下两个方面传导，即贷款利率和存款利率，他们也分别代表着购房的资金成本和投资收益。从贷款角度看，首先，商品住宅行业资金投入大，回收周期长，负债率比较高，若资金成本较高，商品住宅商的供给会有所下降，反之，若房产利润率很高，供给增加。其次，中国人安家置业，房子是头等大事，需求弹性较小，而居民买房多为贷款的方式，宽松的货币政策下利率下降，贷款资金成本下降，支付能力提高，需求增多，房价升高。另外，对于投资者，房产具备金融属性，利率变动下，货币、债券和股票的风险投资比也会产生变化，资产配置也会随之变动。为了资产的保值增值，在房价供不应求的状态下，会有投资不断流入，带动房价进一步升高。从存款角度看，对于满足住房需求的居民来说，需求不会大幅变化，但是对于投资者来说，商品住宅商的利润率高于资金的存款利率，那么，商品住宅投资增加，当供过于求时，房价下降。2.2货币供给量。央行根据货币流动性的大小将货币分为不同层次，目前我国现行货币统计制度将货币分为五个层次，如表1所示。一般来说，M0作为流通中的现金，周转率快，流动性能力最强，是货币供给量的第一层。M1包括团体个人的存款，能够反映经济中的现实购买力。M2在M1的基础上将存款范围进一步扩大，能够反映经济中的潜在购买力。当货币的供应量上升的时候，贷款利率下跌，商品住宅需求上升，商品住宅价格上升，反之，商品住宅价格下降。2.3信贷规模。商品住宅资金的主要来源是银行信贷，主要分为个人住房抵押贷款政策和商品住宅开发贷款。前者又分为个人住房商业贷款和个人公积金贷款，居民可以通过银行信贷解决购房资金问题。商品住宅开发贷款是银行发给拥有已注册的商品住宅开发经营权的企业从事商品住宅相关经营活动的贷款，商品住宅的开发，不仅能够提供大量的税收收入，还能够带动其他产业的发展，创造利润，扶植经济。无论在需求侧还是供给侧，信贷规模都是影响商品住宅价格的重要因素。中国商业银行商品住宅信贷随着商品住宅行业的蓬勃发展而不断扩张，风险也在不断累积，因为有金融加速器的存在，银行要注意企业因资金链断裂而引发的违约风险，也要防范个人因为房价下跌而导致的断供危险，控制不良贷款率，保持经济的平稳运行。货币政策依靠各种货币政策工具（利率，货币供给量，信贷规模）影响房价，导致商品住宅的需求和供给发生变化，由点及面，影响经济中的消费，投资，净出口，达到稳定物价，经济增长，国际收支平衡的目的，如图1所示。

3对策建议

商品住宅能够满足人们日常居住的需要，通过适当投资，还可以增加居民的财富。商品住宅行业的积极增长可以带动相关产业的良好发展，是宏观经济平稳运行的重要一环。(1)严格控制货币数量，提高供给效率：政府相关部门加强商品住宅行业的金融监管，严格控制资金住房贷款的数量，防范资金违规进入商品住宅行业，降低风险。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的理念，深化住房制度改革，进一步建立和完善多主体供给，增强保障服务力度，实施租赁并举的住房制度，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，强化地方政府的主体责任，满足首套住房的刚需，严厉打击恶性炒房活动。另外，持续整顿规范商品住宅秩序，依据法律法规对商品住宅违法违规的经济行为加以处罚。(2)完善利率制度改革：央行和相关金融机构把握着商品住宅资金的来源，相关政策机构要实施稳健的货币政策，发挥好利率的自我调控机制，加强对金融机构的监管力度，提高跨境资本流动管理，完善商品住宅金融的审慎管理，防范地方政府的债务风险，规范其融资举债行为。(3)规范商品住宅投资行为，拓宽投资渠道：各开发商要理性预期，不要为了一时的高利润而盲目投资，要遵守相关法律法规，诚信经营，适应消费者的需求增加多类型的住宅，切实提高房产销售的服务，保持商品住宅行业的长久发展。商品住宅价格的飞速增长使一大批人一夜暴富，追涨心理的驱使加剧了商品住宅价格供需矛盾，使得房价居高不下。消费者要理性投资，不要幻想楼市的高峰期会一直持续下去，多渠道合理投资。此外，购买房产要量力而行，选择合理的贷款水平，按时还款，保持良好的信用记录，毕竟良好的生活品质才是购买房产的最初动机。

参考文献

[1]郭娜,刘镇林,章倩.我国货币政策对商品住宅市场调控的非对称效应研究——基于DSGE模型的分析[J].华东经济管理,2017(11).

[2]姚银红.货币政策的商品住宅价格传导机制研究——基于SVAR的实证研究[J].华中示范大学研究生公报,2015(6).

[3]张小宇,刘金全.货币政策和产出冲击对商品住宅市场的影响机制——基于经济发展新常态时期的分析[J].中国工业经济,2015(12).

作者:吴司禔 单位:中国银行股份有限公司