工业企业土地开发分析与实践

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摘要：本文通过实践案例分析工业企业转型升级过程中既有土地自主开发的路径，为类似企业提供参考。

关键词：工业企业；既有土地；开发

一、工业企业既有土地

本文所述既有土地是指当前企业或其全资或控股子公司具有土地使用权证书的土地。并且，不论工业土地的使用权为何种类型，该工业企业具备处置该工业土地的权利或控制力。

二、既有土地增值路径

当前，不少工业企业存在着“出城入园”、业务升级、经营亏损等现状，尤其是一些落后产能、过剩产能或历史包袱比较重的工业企业，面临着整体搬迁、破产重组，导致土地闲置、效率利用低下等情况。土地资产是企业的重要资产。在上述情况下，土地不但不能对企业形成收益，甚至带来负担。因此，如何处置利用既有土地，最大化既有土地价值，是这类工业企业面临的重要课题。同时，也是解决资产利润率低，实现企业转型升级的重要途径。工业企业的现状工业土地，在国内大多数城市和地区，即便根据工业用地剩余年限和土地等级划分，价值有所不同。但总体而言，评估的单位价值一般都不高。目前，国内住宅和商业用地市场活跃，实现该宗土地的增值，有多种路径，在地方法规允许的条件下，依法完成土地用途变更并进行二级开发是重要途径之一。

三、既有土地开发路径实践

下面以某集团公司内部某置业平台公司与二级工业企业合作开发甘肃省某市“出城入园”后的原址土地为例，分析通过土地用途变更并进行二级开发的途径实现既有土地增值的过程。1.建立工作机制。以案例来讲，集团公司内部置业平台公司与二级工业企业合作，从集团公司来讲不存在利润流失的问题，既可以盘活土地用于支持企业新厂区建设，同时又可以将二级开发利润保留在集团内部。从置业平台公司和二级工业企业来讲，相互合作能够发挥各自专业、在地优势，同时又没有与外部企业合作的风险以及信用问题。因此，集团公司牵头，置业平台公司与二级工业企业成立联合工作组是良好的工作机制。2.土地研究。要开展土地研究工作，首先要了解土地的基本信息，包括宗地位置、面积、土地用途、使用权类型等；其次，要了解城市总体规划和控制性规划中该宗土地的规划用途；第三，要详细调研该宗土地上目前的生产运营情况，合理确定搬迁计划。3.法律法规研究。地产专业人员在熟悉国家法规的基础上，一是整理在地省份和城市有关土地、规划相关法规；二是支持工业企业搬迁腾退、转型升级的文件，具体在甘肃的有“出城入园”政策、天津有“东移”政策、四川有“北改”政策等；三是企业与政府签订的各类协议、会议纪要、批示文件等。通过以上工作，梳理出土地用途变更并进行二级开发的政策路径。4.内部程序决策。通过对该宗土地进行调查研究，认真梳理要进行该宗土地用途变更涉及的法律法规及文件，系统分析工业企业基本情况、土地信息、政策路径、城市土地市场、房产市场、竞品，做出目标规划方案并进行初步测算，对该宗土地进行二级开发的收益进行预估，形成项目建议书。通过二级工业企业与置业平台公司研究再上报集团公司决策。5.土地规划优化。集团公司决策以后，联合工作组第一步要按照目标规划方案与当前宗地的控制性详细规划比较分析，聘请专业设计团队正式设计宗地城市规划方案，并报政府规划部门履行控制性详细规划调整大的审批程序。审批完成后，联合工作组向政府规划部门申请出具宗地修建性详细规划意见。6.土地用途变更。规划部门出具宗地修建性详细规划的意见之后，即可向国土部门申报履行土地用途变更程序。具体一般有以下几个大的环节：一是土地评估。土地用途变更要依法补缴土地出让金。土地出让金的数额需要通过土地评估来确定。以案例来讲，宗地的土地使用权类型为授权经营，用途为工业用地，位于甘肃省某市。评估首先要评估出该宗地的当前价值，评估因素包括面积、工业用地的等级、授权经营的剩余年限、地上建筑物等；其次，要评估新的修建性详细规划意见下的土地价值。补缴的土地出让金应为以上两个数额的差值。政府正是通过补缴出让金的方式同时对征用原址土地使用权给予了补偿；二是出让金数额和供地方案的政府审批。以上出让金数额通过专业的评估公司以评估报告的形式提交给国土部门以后，以案列来讲，会履行专家小组会、地价会、国土局业务会、国土局局务会、城市国土和规划委员会专家会、城市国土和规划委员会专题会研究审核；三是补缴出让金并下发建设用地批准书。履行完以上政府审批程序以后，工业企业与政府签订新的土地出让合同，缴纳土地出让金。政府下发建设用地批准书，并办理新的国有土地使用权证书。7.土地二级开发。工业企业取得新的国有土地使用权证书以后，即可在土地二级市场或产权交易所将该宗地交易到置业平台公司，进行二级开发。以本案例来讲，项目能够满足工业企业的利益诉求也存在一定的开发收益，从集团公司来讲是完全可行的项目。需要注意的是，如何做好产品策划，最大限度保留工业遗存进行开发利用，优化城市交通及功能布局，是此类项目产品研究过程中，政府关注的方向。另外，工业企业和置业平台公司共同制定合理的搬迁计划，是此类项目实现预期计划的关键。

四、结论

当前，我国经济正在从高速增长阶段向高质量增长阶段转变。在转变过程中，会出现大量过剩产能以及落后产能工业企业。如何为这类工业企业转型升级提供资金保障，既有土地依法自主开发是重要途径之一。本文借某集团公司内部置业平台公司和工业企业合作进行自主开发的案列进行了简要说明，为本类型工业企业提供借鉴。

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作者:杨文峰 单位:中车置业有限公司