商业街运营管理现状及对策

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一、北川巴拿恰商业步行街背景概述

1.北川是川西少数民族地区的城镇。它位于四川盆地西北部，距绵阳市区42公里，距省会成都160公里。北川是中国唯一一个羌族自治县，羌族在我国民族历史上有着重要的地位，作为我国最古老的民族之一，羌族传承着悠久的历史和灿烂的文化。像北川这样的川西平原城镇在成都市开展建设“世界生态田园城市”的目标下，伴随着城乡统筹一体化的进程，开始加速转型。传统的川西平原的城镇形态和发展模式在区域发展的引领下和新型产业的带动下，正在迅速融入现代小城镇的发展轨迹。

2.2008年5月12日，四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县发生里氏8.0级地震。北川县作为地震中的极重灾区，在地震中被夷为平地。在整个灾后重建中，北川是唯一一个整体异地重建的城镇。

3.巴拿恰商业步行街区坐落于北川新县城城市空间中轴线上，紧邻安昌河，占据着城市地图上的中心区域。巴拿恰商业街是北川新县城的十大标志性建筑之一，是新北川县城的门户，同时也是新北川的城市名片。

二、北川巴拿恰商业街的运营管理现状

商业街的成功三分在建设，七分在管理，可见其核心是管理的体制。北川巴拿恰商业街实行的是物业管理的方式，通过一家绵阳本地的物业管理公司，像商业街内的商户收取一定的管理费用来保证公司的基本运行，并通过和北川文化旅游投资公司相互配合来保证商业街的正常经营。新北川县城的城市性质定位于全国唯一羌族自治县城，地区性的节点城市，川西北旅游接待和中转中心。同时北川也要实现由传统山区发展转向重点发展以商业、休闲度假、旅游为主的服务业。可见商业旅游休闲产业对于新北川县城的重要性。而巴拿恰步行街与这方面关系最紧密，它辐射了整个川西地区，吸引着来自全国各地的游客。但对商业街本身的发展而言，除了对外的发展之外，巴拿恰对其本地的居民关注度较弱，在走访中居民也谈到在北川缺少一个集中的购物场所，而巴拿恰商业街正应该承载这一作用，这一部分是它现阶段所欠缺的。在商业街的业态上，巴拿恰商业街前期招租过程中就已经明确了招租的类型：特色零售、时尚零售、餐饮、休闲娱乐和服务行业。在商业街实际运营管理的过程中，政府对于羌族特色的项目和企业也给予了免收税收的扶持政策，这对于巴拿恰商业街的文化塑造有一定帮助。在铺面类型的占比上，特色零售类型铺面在数量上占比27%，但其面积占比仅8%，而对于巴拿恰这样的少数民族地区商业街来说，特色零售类正是突出其民俗特色、区别于普通商业街的重要手段。在问卷调查的结果中，59.7%的人认为商业街业态丰富，能满足人们各种需求。根据实地的调研观察，巴拿恰商业街上的商铺存在雷同重复率高的问题，特别是土特产类特色商店，绝大多数均为商品种类覆盖面较广的超市类型，在这类商店中的体验类似且缺少差异化。而有少部分的店铺会现场展示特色产品的生产过程与传统工艺，这种商铺的存在有助于提升游客在商业街游览过程中的精神享受。巴拿恰商业街商铺的经营存在一个不均衡的状况，平时人气较低、人流量较小，而每逢节假日如清明、国庆等假期时，游客人数又会突然上升，平时闲置的商铺椅位不能承担高峰期时的经营需求，这导致了商家在假日期间自作主张地采取了临时占道经营的方式，尤其是餐饮类商家将餐桌直接摆放到了主街正中。这种做法既是对北川羌城5A级旅游景区形象的损害，也让人对餐厅的卫生状况产生了担忧。除此之外，部分商家还存在乱搭乱建和擅自改变原有设计建筑形态的行为，而巴拿恰商业街的原生羌风建筑是其羌文化的最直接体现，对建筑形式的破坏损坏了这种文化的传承。在园林景观和公共设施的管理维护方面，巴拿恰商业街中种植了色彩丰富的植物，种类繁多，实地调研时在商业街游览的过程中能够处处见绿，但由于种植年份较短的原因，树木植株较小与商业街的街道宽度与建筑高度有不符。在巴拿恰商业街的各个广场处还设置了水景，丰富了商业街景观体验，同时也有吸引人驻留的作用。但随着时间推移，商业街中的部分水景、绿化被人为改造为商业活动场所。除了自然景观之外，巴拿恰中还有图腾、宗教祭祀等文化景观小品，强化了游客对于羌族文化的认知。在游览巴拿恰商业街的过程中，能够方便地找到座椅和卫生间，提升了游客的生理感受。商业街中的座椅均设置在绿化周边，提供给了人们较为私密和舒适的空间。卫生间在主街上有清晰的标识和指向。在商业街中间的禹王广场处，设置了几处下沉式空间，提供给了人们休憩、驻留的空间。在安全的管理上，5•12汶川特大地震的恢复重建过程中对新建建筑的防震要求也提到了一个新的高度，这也为后来《建筑抗震设计规范》的编制提供了参考。巴拿恰商业街处于新北川的核心位置，其在建筑设计过程中就进行了防震的考量。此外，在巴拿恰商业街周边还设立了多个紧急避难场所和固定避难场所，在商业街中便能看到明显标识，便于在灾害发生时及时有序地组织疏散。

三、巴拿恰商业街发展运营管理可行策略探究

1.前期建立统一完善的管理体制。商业街的成败三分建设、七分管理，巴拿恰商业街现在采用的物业管理制度的路子比较新，有探索的意义。在管理上商业街中存在一些纠纷与矛盾，究其根源是建设时间上的局促性致使其没有制定一个统一完善的管理制度，而现阶段物业管理公司与政府部门间的配合较弱，对商家的约束力和管理并不到位。物业、公众应该更积极地参与到前期的商业街规划当中，从而避免规划时考虑的不充分，提高预见性。同样位于四川的宽窄巷子商业街在开街前期就制定了各项管理措施，其中宽窄巷子管理方对于立面的控制尤为严格。因为宽窄巷子定位于体现休闲文化，若是任由商家破坏原有建筑立面，也将破坏商业街整体氛围。

2.租金价格差异化。巴拿恰商业街上店铺现有业态重复率高，尤其是售卖土特产的店铺更是千篇一律，弱化了游客的在商业街中的文化体验。在文化塑造上，商业街可以以补贴的方式引入不同的传统工艺品，并以制作过程与方法的形式展现在游客面前，有助于提升对人群的吸引。例如成都锦里街区在收取租金时不按照固有面积来计算，而是考虑经营项目差异化制定不同的价格，而对于传统手工业采取保护的手段低价出租，这也使得锦里较好的保存了一些传统技艺，并在商业街区中得以体现，也为其吸引了众多的游客。

3.分段分街区定位。现有巴拿恰商业街给游客的感受较为分散，再加上副街部分商铺入驻率低、游客到达性差。基于此可采取分段分街区定位的手段改善这一情况，例如集中将餐饮业布置在西区北面副街，一来可以靠餐饮的必要性带动副街的人气，而来可以使同样提供餐饮业的商铺聚集在一起，增强竞争，以服务和品质寻求市场认同。

4.经营空间的弹性管理。在节假日中，商业街的人流量突增，部分商家乱搭乱建甚至占用主街中心部分进行经营活动。这种做法严重的损害了游客在商业街中的游览体验，从管理上应严格禁止对主街步行用道及公共空间的占用。但在实际走访中也发现了商铺的面宽较小，不符合南方地区开门做生意的习惯，而适当的让经营向外蔓延也有助于提升商业街的参与性和生动性。因此在经营空间的管理上可以考虑弹性的手段，分时段允许商家在限定范围内摆摊至商铺门口。

5.商业街的文化塑造。商业街的文化塑造是其脱颖而出的重要手段，特别是巴拿恰处于少数民族地区，更应该体现其羌族文化特色。除了建筑上的羌族风貌外，更应该在文化“软件”上下功夫。加强对民俗特色商业的扶持，突出每家店面的差异性，给予商家一定的自主设计商铺景观的权利。而整条商业街应该融合发展，打造“巴拿恰”文化品牌。

作者:明钰童 单位:西南交通大学