全面预算管理在物业企业的应用

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摘要:目前，随着经济的不断发展，促使各行各业呈现出迅猛发展趋势，其中包括物业企业。预算管理是物业企业管理的重要组成部分，是实现企业利润最大化的有效措施，是推动物业企业发展的重要手段。鉴于此，本文笔者将以物业企业财务管理特点为出发点，分析物业企业采用全面预算管理的重要性，探究全面预算管理在物业企业中的应用，以供相关人士参考。

关键词:全面预算管理;物业企业;应用

一、物业企业财务管理特点

全面预算管理，即通过预算，实现对企业整个和各部门财务及非财务资源的有效控制、反应和评估，属于系统管理工程范畴，是企业员工奋斗目标、控制标准等的重要体现，是企业通过科学化应用资金，强化企业内部管理，实现企业经济效益最大化的有效措施。针对物业企业，其财务管理具有以下几方面的特点：

(一)明确年度收入

物业综合服务费、车位服务费以及特约服务费等是物业管理企业业务收入的基本组成要素，针对单一业务项目而言，客户数量具有一定固定性，且以物业管理服务委托合同为依据，执行收费标准，可基本确定年度可收入总额，而收费率是唯一会发生变化的量，其中，物业性质、物业服务水平和客户质量等是收费率的影响因素。(二)现金流入充足针对物业管理企业，在确认主营业务收入时，需坚持谨慎性原则，对于具备业务分散、生成票据量大等特征的客户，在得到税务机构认可的基础上，采取收付实现制模式，例如，住宅区、写字楼、公寓等，以维持现金流充足的稳定性。相较于小业主型物业项目，包括厂房、售楼处、工地以及机关事业单位办公楼等在内的大型业主型物业项目，由于采用跨期结算方式，易产生相对的应收账款，且坏账率基本为零。

(三)控制关键在于人工成本

物业管理企业不仅是传统的劳动密集型企业，而且是具有典型性的第三服务企业，人工成本是主营业主成本的重要组成部分，因此，成本控制的关键点在于成本控制。

二、物业企业采用全面预算管理的重要性

(一)是构建现代企业制度的基础

组织管理体系、领导体制以及经营管理制度是现代企业制度的重要组成部分，而全面预算管理是常用的管理模式。其在整合业务、资金、人才和信息的基础上，坚持适度分权授权的基本原则，联合战略驱动业绩评价模式，实现对企业资源的优化配置目标，真实反映企业需求，基于共同努力作用下，为最终决策提供可靠依据。

(二)是实现企业整体预算目标的保障

基于全面预算管理作用下，采用计划的方式，合理分配、考核和控制企业内部各部门间的财务或非财务资源，促使企业生产经营活动得到协调，推动企业整体预算目标达到具体化标准。以此作为企业和企业员工共同奋斗的目标。

(三)有助于提升企业综合竞争力

利用全面预算管理，将事前控制、事中管理、事后分析有效应用至物业企业经营活动和财务管理工作中去，以最大限度发挥财务管理的作用，推动企业发展，达到提高企业综合竞争力的目的。

三、全面预算管理在物业企业中的应用

(一)合理分解全面预算管理体系

针对物业企业，可从三个层面对全面预算管理进行分解：首先，确定物业企业整体预算目标，一方面，以企业战略规划定位为依据，物业企业对年度经营管理方案进行编写，促使年度预算目标得以初步确定。另一方面，物业企业以整体生产经营计划需求为出发点，适当调整并下达年度预算目标，并提出相关的经营考核指标。其次，确定物业企业各项目预算目标，换言之，是横向分解的主要体现。一方面，以企业对项目的星级定位为基点，结合企业发展实际情况，物业企业对项目年度经营管理方案进行编写，促使年度预算目标得以初步确定。另一方面，以整体生产经营计划需求为依据，在审批各项目年度预算目标的基础上，明确提出经营考核指标。最后，确定物业企业各专业职能部门预算目标，换言之，是纵向分解的主要体现。一方面，以企业年度质量目标为依据，以各项目年度经营管理方案为指导，以各项目不同类型、发展阶段等为出发点，促使专业项目年度预算目标得以初步确定。另一方面，以企业整体经营计划需求为基准，明确提出专业项目年度预算目标，并制定与之相符合的经营考核指标。

(二)构建健全的全面预算管理体系

针对综合性物业企业，基于长时间的发展下，蕴含多种业务类型，即使属于同一类型的业务，其发展阶段存在差异。鉴于此，针对不同类型的物业，需在充分考虑硬件条件前提下，以经营收益情况为指导，制定并实施具有针对性和目的性的管理方案，促使服务标准与工作流程相匹配。一般而言，在构建全面预算管理体系过程中，以企业框架为基准，主要涉及三方面内容，即经营收入预算、经营成本预算和目标利润。第一，经营收入预算。针对物业企业，经营收入预算是全面预算编制的第一环节，车位费、物业综合服务费、经营场地租金收入等均属于主营业务收入。同时，物业综合服务费收入是主营业务收入的重要组成部分，是控制收入预算编制的关键所在，其主要涉及三方面的内容，即收费标准、收费面积和收费率。其中，收费标准与收费面积均属于常量，而收费率属于变量。第二，经营成本预算。针对物业企业，经营成本预算是全面预算编制的第二环节，且是重要环节。以工作流程和节点为出发点，人工成本、公共设施设备运行维护费、办公费、秩序维护费、管理费、绿化费、保洁费等是物业企业经营成本的主要构成要素。人工成本：是企业经营经营成本的关键，因此，强化人工成本预算编制显得尤为重要。首先，优化岗位设置，以项目等级定位为前提条件，以项目发展阶段为指导，结合资源特点，制定切实可行的项目物业管理服务方案，合理实施岗位合并制度，促使“一人多岗、一岗多能”得以实现，达到减少人工成本的目的。其次，明确酬薪标准，以上年度酬薪标准为依据，以市场数据为指导，结合行业标准，确定符合企业发展的薪酬标准。最后。比较指标合理化，通过合理比较项目人均总产值与项目人均年度人工费用，促使人工成本预算达到可行性标准。公共设施设备运行维护费：属于专业项目投入范畴，是经营成本预算的重要内容。因此，在控制预算编制过程中，通过完善设备档案，明确设备维护外委合同的费用标准，促使比较指标合理化。其他：包括管理费、绿化费、保洁费等在内的其他成本，以常规物料消耗数量为基准，进行测算，在同时期数据的基础上，核定具有不确定性的维护费用支出。第三，目标利润。针对物业企业，追求利润是最终目的，是全面预算编制的核心内容。因此，物业企业应以项目特点为依据，采用行之有效的管理措施，利用合理的经营模式，以明确的时间节点为基准，例如，月、季度、半年等，促使各项指标完成进度表达到合理化标准，以达到目标利润的目的。

四、结束语

总而言之，全面预算管理是物业企业管理的重要组成部分，是提高物业企业管理水平的重要措施，是推动物业企业发展的有效动力。同时，随着国家经济的发展，物业行业得到迅速发展，致使行业间的竞争愈演愈烈。鉴于此，为在激烈竞争中占有一席之地，物业企业应以自身发展特点为出发点，在借鉴吸收国内外先进管理技术和经验的基础上，以物业企业财务管理特点为指导，在分解全面预算管理体制的基础上，搭建健全的全面预算管理体系，充分发挥其作用与价值，推动物业企业发展。

作者:刘伟 单位:深圳彩生活服务集团上海欣周物业管理有限公司

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