土地开发整理项目管理与经营模式

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土地开发整理设计到工程技术、经济、法律、行政管理等多个领域，是一项复杂的系统工程，科学有效的土地开发整理，能够促进区域生态环境的改善，有利于推进土地资源的可持续利用，实现区域内农业增产，增加农民的收入。关于土地开发整理的项目管理，需要科学的进行理论指导，结合规范化模式操作，从而实现社会效益、经济效益与环境效益相互统一。

1.土地开发整理项目管理相关概况

当前，在我国土地开发整理工作中，依旧存在着以下几点问题：（1）部分地区只追求土地开发与整理的数量，忽略了开发与整理后的质量问题，这些耕地很难得到预期的生产能力，资源容易被破坏，造成资金的浪费。（2）很多项目在实施的时候只追求近期的利益，没有针对土地开发整理项目考虑到长远的利益。这些项目的负责人多是农民个体或者农村集体组织，他们收到资金和技术等方面的限制，无法对土地做出合理的规划，导致土地的浪费。（3）很多组织在进行土地开发整理的时候缺乏有效的管理机制，最终的导致土地开发的成本过高，这种情况下一般都是房地产经营公司，他们的管理体系比较落后，对于项目调查的信息过少，导致决策出现失误。对于土地开发整理项目管理的内容，以下几点可进行概括：（1）土地开发与整理的可行性论证，这是从一个地区的生态与经济角度考虑的，在进行可行性论证的时候需要考虑这个地区如果进行土地开发整理，将会对生态环境造成什么样的影响，是良性的还是恶性的，对于经济的发展是有利的还是不利的，还需要考虑开发整理时人力和物力的具体情况，针对所有考虑到的因素进行取舍。（2）项目规划与设计，在规划与设计的时候要结合理论，根据相关要求和标准，从项目的整体再到项目的各个细节进行考虑，根据经济发展和生态的平衡对技术进行修整与更改，最后结合专家的意见做出详细的计划书，保证该地区进行土地开发整理项目的经济利益与生态效益可以统一。（3）技术指导，这是土地开发整理项目管理的技术措施，在涉及到农业、林业以及水利等方面的时候，技术指导尤为重要。（4）资金使用评估与管理、土地开发整理项目数据库的建立同样也是土地开发整理项目管理的重要内容，正确对土地进行价值评估，从而选择适当的管理方式，可以减少时间与成本的浪费，还能够在一定程度上提高管理的效率。相关数据库的建立是为了对土地开发进行科学的管理，关于生态、工程、投资等多方面的数据进行整合与分析，将与土地开发与管理的成功案例与失败案例共同放入数据库当中，可以为更多的土地开发整理项目管理组织提供宝贵的经验与指导，帮助他们正确做出决策。

2.土地开发整理项目管理的经营模式

2.1农户开发整理，政府适当补偿模式。这种模式目前在农村地区被广泛应用中，因为农户开发整理的土地管理模式比较小，工程量也不大，对于一些闲置的土地或者荒地的开发比较有效。对于这种模式，农民不仅是土地的开发者，也是土地的使用者，他们只要在开发与管理的过程中保证土地的质量就好。而且政府鼓励农民开发土地，并适当进行补贴，开发的费用较少，农民在自己农闲的时间就可以了，且无需过多的经济压力。从政府补偿的角度来看，这种模式可以免征或者减免税收贷款，农民在管理与开发时更加不需要过多顾虑。，也不需要过多的技术支持，只要在政府的帮助下，依靠自己多年的农耕经验就可以了。2017年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，其中明确的表示了农民的土地不再被违法剥夺，而是成为土地的使用者，在开发与管理的过程中，政府将进行管理指导和资金支持，农民也可以对土地进行征收与流转，从中获得实际利益，土地的价值不再廉价，也不再是城市的后备土地。2.2集体组织开发整理模式。与农民个体进行土地开发与整理模式不同，这种模式是在有一定经济实力和土地资源的乡村地区进行土地开发整理项目管理，一般是农村集体组织进行投资，农民开发，然后将土地承包给农民进行合理经营，承包费用再次投入新的开发项目当中，这是一种滚动式的发展模式，也是良性的循环。某地区在使用集体组织开发整理模式的时候，家家户户承包的土地都会受到政府的技术指导，政府安排相关人员前来提供技术帮助，从而保证农民在土地开发整理项目管理时提高开发与管理的效率，减少不必要的资金浪费，保证土地资源可以在最大限度上应用得当。2.3土地入股、联合开发整理模式。投资成本是制约土地开发整理项目管理的重要因素，为此，不少农村集体经济组织都将入股作为一种土地开发整理项目管理的方式，土地成为股份入股，国营与事业单位联合经营开发，这些收益按照股份的比例进行分红，从而解决该地区土地开发与整理的投资问题，但是在采用土地入股、联合开发整理的模式中，要格外注意利益纠纷的问题，科学有效的进行土地开发整理项目管理，保障开发者的合法权益不会受到侵害。2018年2月3日，英山县金铺镇六口塘村“全民持股，美丽乡村”百姓农业改革技术正是启动，第一批四十多位村民用四十亩地作为股份入股公司，转身成为公司的股东，该地区使用这种方式有效提高了土地的配置和利用效率，从而发展系统化、规模化农业生产，增加了农民的经济收入，在当地一经推出反响十分热烈。2.4土地开发整理公司集中开发整理模式。这种土地开发整理项目管理模式一般指的是涉及到特殊性开发技术，例如开发时具有难度或者需要大型设备支持的土地开发整理项目管理，如砖瓦取土场或者盐碱地改造等项目，农民个体和农村集体组织是无法办到的，所以这就需要有专门的土地开发整理项目管理公司，以政企分开为原则，集中开发资金与技术力量进行土地开发，这种管理模式的能力较强，技术力量强大，企业的资金雄厚且比较集中，在进行土地开发整理项目管理的时候必须做好投资的预算，加强项目的设计管理。目前18亿亩耕地红线不能突破的前提下，怎样保证工业发展、居住改善、生态保护、旅游休闲等用地需求，成为国土人必须面对的问题，而土地整治，无疑是解决这一问题的重要抓手。对此，荆门漳河新区对于土地开发整理项目管理选择进行能人自建、企业自建与国家投资三大模式并行的方式，且进行土地开发整理公司经营的办法，集中对土地进行开发，力求土地的开发具备科学化、规模化。

总而言之，根据目前的国情进行分析，当前土地开发整理项目管理已经不能完全使用我国现阶段社会主义市场经济的发展，也不能适用于土地整理事业的相关标准与要求，需要进一步进行管理与创新，无论是从农民个人角度进行，还是农村集体角度，或者是在土地开发整理公司经营方式入手，都可以从多方面解决土地开发整理项目管理存在的问题，从而提高土地资源的利用率，节约开发与管理的成本，提高农民的经济收入。

作者:王艳丽 单位:山东省郓城县国土资源局