高层商务楼消防安全管理对策

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摘要：通过分析高层商务楼及其火灾特点，对高层商务楼消防安全管理及防火对策进行研究，提出相应的管理建议和意见。总结的经验可供其他高层商务楼管理人员参考。

关键词：高层商务楼；消防安全；安全管理；防火对策

1高层商务楼的火灾特点

上海作为国际化大都市，各种类型的高层楼宇层出不穷，主要以商务办公、商场、餐饮、娱乐为主，特别是老旧高层商务楼，内部情况复杂，消防设施老旧，火灾隐患多。其主要火灾特点就是火灾蔓延途径多，易形成立体火灾；人员疏散困难，易造成群死群伤；火灾荷载大，易形成大面积火灾；建筑高度越高，扑救难度越大。

2高层商务楼在消防安全上面临的问题及原因

2.1存在的主要问题

1）消防安全主体责任落实不到位，消防安全主体责任不明确。一些多产权、多业态的高层商务楼存在多头管理，从而造成消防隐患越积越多且整改困难；多数高层商务楼里集办公、商业、仓储等多种业态于一体，产权人、管理人、承租人三方复杂多变，责任不明确，相互推诿现象严重，导致商务楼消防安全主体责任无法有效落实。2）管理人员责任心差，消防安全意识淡薄。有的物业消防控制室值班人员先上岗，后培训考证，导致其对火灾自动报警系统运用不熟练，且当消防设施出现故障时不积极主动协调维保单位及时维修，真有险情发生时贻误“战机”；另一方面，大楼物业管理单位对租赁单位人员甚至本单位职工的消防安全培训不落实，无法胜任岗位职责。3）各类火患频发导致消防设施故障增多。多数高层建筑极易导致各类动态火灾隐患的发生：一是安全疏散通道不畅。例如部分防烟楼梯间的防火门被损坏，疏散楼梯间及前室改为储藏室使用。二是消防设施未保持完好。例如火灾自动报警系统的部分探测器失效、箱体破损，灭火器失效，一旦发生火灾，建筑消防设施形同虚设。三是用火、用电、用气不当。例如电气线路设备老化过热起火引发火灾；部分区域在装修、改建施工中，进行焊接、切割作业时，极易引发火灾。四是设施维保不够及时。管理单位未按照规定要求定期对消防设施进行检测、维保，导致火灾初期未第一时间发挥作用，从而导致火灾蔓延。4）消防车道、登高面、登高场地不符合要求。大多数老旧的商务楼，有的因为历史原因导致先天不足；有的有条件，但因建筑业态繁多、人流量较大、人员复杂，消防车道经常被临时停放的各种车辆占用，一旦发生火灾，消防车很难及时靠近高层建筑主体进行扑救，导致扩大成灾。

2.2存在上述问题的原因

1）素质和能力不足导致安全意识不到位。一些业主和管理单位人员流动性大，文化水平偏低，缺乏公共安全自我约束意识，所以擅自改变建筑的使用功能，私拉电线、停放电瓶车占用消防通道等违法行为屡禁不绝；另一方面，高层建筑一般都设有智能化自动消防设施，因此管理人员必须具有一定的专业技能。由于部分管理人员不会操作或操作不熟练，导致消防设施无法有效发挥作用。2）多产权、多业态等历史遗留问题导致责任主体不明确。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。”但实际上，当前大多老式高层商务楼宇产权多元化、分散化的运作模式较为普遍，致使消防安全管理责任无法落到实处。3）资金及专业单位的缺陷导致建筑消防设施维护保养不全面。消防维保单位责任心不强，对建筑消防设施检查流于形式，未确保其完好有效。

3其他城市高层商务楼消防安全管理的主要经验

香港地域狭小、人口众多、高层商务楼多且密集，在加强高层商务楼消防管理方面主要有以下做法。1）建立分工明确、科学规范的消防监督体系。在日常监督方面，主要是屋宇署和消防处每月开展楼宇（建筑）消防安全巡查。屋宇署负责建筑结构的消防安全，消防处负责检查消防装置及设备的完好情况。巡查后，两部门共同发出改善消防安全指示给楼宇拥有人及占有人。2）建立业主负主责、全员参与的共同管理体系。为加强业主对建筑自身的消防安全管理责任心，带动高层建筑内全员参与到日常消防管理中，香港《建筑物管理条例》明确规定，建筑物业主应成立“建筑业主立案法团”，使多产权建筑在多产权，无统一管理主体的情况下，实现责权统一，利于公共消防设施的日常保养。3）建立责权明晰、用管同步的中介保障体系。香港负责高层建筑消防设施维保、检测、安装的注册承办商由消防处颁发牌照并统一管理，目前共有140多家。通过建立“专业机构、人员检测，消防部门抽查”并明确责任的监管体系，保证了香港建筑消防设施完好率。山西省运城市针对高层建筑消防管理突出问题，采取政府主导、部门联动、人技合防等措施，突出加强和规范辖区高层建筑消防管理，取得了明显成效。1）政府主导，全面部署。市政府制定出台《高层建筑及底商住宅消防安全专项整治方案》和《高层住宅经营场所消防安全整治方案》，将全市所有高层建筑及底商住宅纳入整治范畴。2）部门协作，合力整改。市消防部门结合全市高层建筑实际，细化了高层建筑消防设施、日常防火巡查、消防宣传教育等8项排查标准。市住建部门依据建设工程管理规定制定了在建高层消防管理排查标准。3）人技合防、夯实基础。市房产局、消防支队加强对物业管理人员的消防安全培训力度。同时，采用物联网技术加强对各单位自动消防设施的监管，确保自动消防设施系统完整好用。

4改进上海市高层商务楼消防安全管理的建议

1）加强推广消防设施的物联网技术，全面提升单位自查自改的能力建设和主体责任落实。通过大数据建设，打造GIS消防信息管理平台，对建筑或单位海量的碎片化信息进行有效整合，满足动态实时监管的需要，从而积极整改自身存在的火灾隐患，进一步提升单位消防安全管理水平和抵御火灾的能力[1-2]。2）创新建筑消防网格化管理模式，从源头上降低火灾风险。借鉴城市网格化管理体系，针对业态复杂、多产权的高层商务楼，细化明晰产权人、管理人、使用人三方的主体责任，力促形成“业主当家又作主、物业管家又管事、使用分工又配合”的网络化管理模式，加强消防安全互联互防机制，形成工作合力。同时建立业主、维保、部门之间信息互通、安全共享、风险共担的工作交流平台，从源头上大大降低单位自身因违章搭建、随意改变建筑功能、破坏防火分区等影响原有设计而带来的火灾风险。3）加大检查指导力度，提升单位自身管理能力。政府职能部门要定期上门检查指导单位消防安全基础化建设，推动社会单位落实主体责任，督促指导单位健全消防安全管理体系，逐一理清各岗位消防安全职责，全面推行风险隐患“自知、自查、自改”和公示承诺制度，全面提升消防安全主体意识和管理能力。4）深化消防安全培训教育，增强消防安全意识。政府职能部门及行业部门要加强物业管理人员及业主的消防安全培训频次，有条件的单位应定期组织消防自救、逃生演练，切实增强物业管理人员及业主的安全防范意识。

5结语

综上所述，高层建筑消防安全管理形势严峻，特别是集办公、商业、仓储等多业态于一体的老旧商务楼宇，相应的火灾防控体系建设更需要系统化、规范化的建立和完善。通过政府职能部门的协同监管，在软件上提高高层建筑管理者的火灾防控水平和管理效率，优化设计多种火灾防范和灭火方式的应急预案，加强演练和培训；在硬件上通过时代改革创新的机遇不断加强建筑自身消防硬件水平，从而共同预防和杜绝火灾事故的发生，真正做到“防患于未‘燃’”。

参考文献

[1]张鸿鹤.高层公共建筑消防安全现状及对策[J].消防科学与技术,2008,27(12):939-941.

[2]庄跃章.高层公共建筑消防安全存在的问题及其对策建议探索[J].科技咨询,2013(18):58.

作者：魏渊 单位：上海市消防救援总队水上支队