物业管理企业加强内部控制策略

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建筑行业的高速发展为物业管理企业提供了非常大的发展空间，但同时使得物业管理企业在发展过程中出现很多的问题[3]。在国内的市场环境下，物业管理行业的发展受到一定程度的限制，再加上物业管理行业的起步较晚且发展时间较短，造成大部分的物业管理企业自身缺乏有效的经营管理，从而导致企业的发展失衡。而其根本原因主要由于物业管理企业的内部控制存在问题，内部管理制度不完善，没有制定系统科学的内部控制策略，并且缺乏内部控制意识，从而导致物业管理企业出现职责范围不清晰、职能分工不明确、人员管理不到位、资产管理不严谨等的现象[4]。因此寻求科学有效的内部控制战略成为当前物业管理企业发展中的关键，通过提升物业管理企业的内部控制水平来促进其市场竞争力的提高，达到实现长久稳定的健康发展的目的。

企业内部控制的现状

内部控制意识薄弱

①企业自身定位不准。物业管理企业对自身定位存在的问题，将物业管理行业作为是房地产行业的附属单位，造成企业缺乏主动发展的积极性，对日常的业务开展造成了阻碍，同时忽视了内部控制的重要性。②员工专业性不强。大部分的物业管理企业员工都来自于之前的房地产行业，并没有经过科学系统的物业管理相关专业知识的培训，造成员工的物业管理专业知识和工作经验不足，在工作过程中对物业管理企业的营运状况、财政管理、后勤保障等不能作出有效的判断。③薪酬待遇较低。由于物业管理企业的行业定位问题，使得一般企业的利润率一般在7%左右，从而导致物业管理企业员工的薪酬待遇普遍比其他行业低，造成人才的缺失，进而对企业的造成了阻碍。除此之外，大部分的物业管理企业在员工招聘过程中，将对员工的要求降低，导致员工的职业素质和专业水平偏低，并且企业缺少物业管理方面的培训，进而造成恶性循环，严重影响了物业管理企业的正常发展。

缺乏战略目标

随着市场形式的不断变化，国内各行业的竞争日益激烈，物业管理行业也面临着严重的挑战，然而和其它行业相比，目前物业管理行业还不具备强大竞争力，很难在市场竞争中取得优势。由于国内对于物业管理企业的相关政策制度不完善，造成企业制定发展战略的过程中存在问题，只注重眼前的利益而忽视长远发展，对企业的健康发展没有起到指导性的效果，限制了企业的长久稳定的发展。例如，物业管理企业在对于自身库房的物资管理过程中，没有进行战略性的统筹规划，使得库房有缺货或者某物资堆积的情况出现，造成资金成本的浪费。

存在缺陷和风险

由于物业管理企业的内部管理存在缺陷，对其经营发展过程的风险缺乏有效的预防和解决手段，从而使企业的发展受到影响。良好的内部控制能够让企业在遭遇风险时做出正确的判断，而大部分的物业管理企业由于这方面的欠缺，导致在遭遇风险无法做出准确的判断，造成经济效益的降低[5]。同时由于人员成本过高，为了保持企业正常稳定的运营发展，物业行业中某些部门往往会一人多岗，身兼数职，造成企业内部管理的混乱[6]。除此之外，虽然物业管理企业的从业人员数量众多，但是其职业素质和专业水平普遍较低，使得导业务流程和管理制度不完善，导致物业管理企业内部控制存在很多问题，对物业管理企业的健康发展造成了不良的影响。

加强企业内部控制的策略

提升内部控制意识，完善企业内部结构

物业管理企业必须及时的根据市场需求的变化而适当的改变内部的管理制度，加强对企业内部控制的监督，从而使企业能够适应新环境、新政策，提高内部控制水平。对于企业员工水平的提高需要①规范从业人员岗位培训，项目经理执业资格培训。②公司内部选聘兼职培训讲师。③加强与同行业交流，取长补短。不仅要对员工进行专业知识培训，还应该增强员工的实践能力，将理论知识和实践相结合，才有更好的工作效果，并且让员工意识到企业内部控制的重要性。同时管理层要以身作则，提高自身专业知识水平，为员工树立良好的形象，加强员工学习专业知识的积极性，同时加强企业部门和员工对内部控制的重视，让企业各部门能够根据内部控制策略进行有效的配合[7]。物业管理企业的内部管理部门的业务必须根据内部管理的每项业务职能制定对应的职务，并且挑选专业的人员来担任，建立健全的职能体系。定期对员工培训专业知识，保持企业共同学习的良好氛围，提高企业文化的建设，加强人文管理，潜移默化的改善员工思想观念，达到提升企业内部控制意识目的。

建立系统科学的战略目标，与内部控制相结合

将物业管理企业的实际发展情况与市场的需求相结合，建立出系统科学并且利于企业长久稳定发展的战略目标。通过建立系统科学的战略目标，将企业的内部控制策略的主要方向和战略目标方向统一起来，从而使企业的内部控制策略能够更好的和企业发展相结合，避免因企业的发展模式的改变而导致内部控制策略发挥不出原有的效果。科学合理的内部控制策略能够对企业沿着战略目标发展的过程起到良好的促进作用，监督和控制企业的战略目标不会偏离原本的方向。在库房的管理上，对物资的使用情况进行全面的分析，制定战略性的采购和库存方案，提高物业管理企业的资金成本利用率。同时，配合企业的发展战略建立高效的信息管理系统。信息管理系统能够对内部控制系统的动态情况完美地反映出来，对企业策略的执行情况和问题能够及时的掌控，促进企业内部控制水平的提高。除此之外，信息系统的推进一方面可以让企业在行业中处于领先地位，另一方面也很好的降低了人力成本。加快建立内部审核监督体系，强化风险控制建立物业管理企业内部的审核监督体系，必须聘请专业的人员进行管理，同时对相关人员进行审核监督方面培训，设置专业化、制度化、系统化的管理制度。物业管理企业的其他相关部门要自觉接受来自监管部门的监督，并且对监管部门的工作情况进行监督，形成各部门间相互监管、相互制约、相互提高的环境。同时加强物业管理企业的风险判断能力以及解决能力，树立良好的风险意识，建立科学的风险评估制度，辨别风险与利益的关系，尽可能减少因为主观因素的影响造成对风险的判断错误，进而提高企业的经济效益。

物业管理企业要想实现长远稳定的可持续发展，必须改善当前内部控制的现状，建立适用于当前市场环境的内部控制策略，不断提高企业的内部控制水平，从而实现长久稳定的健康发展，帮助企业在国内的市场竞争中取得优势，进而促进国内物业管理行业的发展。

作者:高明玉 单位:珠海华发物业管理服务有限公司