物业企业人才缺乏原因及措施

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摘要：在报告中指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”而我国房地产行业发展已由“拿地+盖楼+卖房”的粗放式生长模式，进入了存量更新精致发展的新时代，人民从满足基本住房需求，逐渐向追求和谐宜居的居住环境需求转变。一切经济社会在蓬勃发展的同时，都伴随着基本矛盾的发展，当基本矛盾尖锐化的时候，就紧迫需要改革创新。市场化的物业管理行业在太原历经25年的蓬勃发展，使得该物业行业缺乏经营管理人才的矛盾越来越突出，亟待改革解决。

关键词：物业服务；专业培训；建议

1缺乏专业人才

新建项目大面积开发后，在交付期与提前筹备人才期，将面临重大挑战，尤其会在品牌开发企业中爆发缺乏专业人才导致的矛盾。据太原政府采购网、招投标网分析统计，2016—2018年物业服务招标市场将投入500个项目交付使用。按照物业管理服务行业管理项目及培养经营人才的规律，每个20万m2以上的项目需配备1个项目经理、5个部门经理或主管，每个项目须配备10名消防、电气等持有职业资格的专业技术人员。太原物业服务市场在原有人才配比体量上将需要新增500名项目经理、2500名部门经理、5000名技术人员，共计8000名。目前，这些能够达标的专业人才基本没有储备。

2住户观念冲突

“三供一业”剥离移交的老旧小区，转由社会专业单位承担物业管理职能，新方式与老小区住户观念冲突，为管理带来新问题。2016年3月，国务院《加快剥离国有企业办社会职能和历史遗留问题工作方案》中指出，2019年起，国有企业不再为职工家属区“三供一业”承担相关费用，不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能，以此为国有企业公平参与市场竞争创造条件。在职工家属区分离移交社会、实现物业专业化管理的过程中，缺乏专业的经营、管理和技术人才。通过对老旧小区调研了解，截至2019年2月底统计，太原老旧小区“三供一业”剥离涉及户数664500余户，涉及实施物业管理的面积4745万m2，涉及的小区数量3076个。根据老旧物业项目管理的规律，针对相对分散的小区全部实现物业管理，按建筑面积每30万平方米需配备1名项目经理，5名部门经理的标准，将需要产生项目经理160名，各部门经理790名，专业技术人员1600名，产生了约2550名合格人才的缺口，很难弥补。与此同时，这些小区居民享受计划体制时代对小区居民的优惠，加之收入普遍不高，对物业收费管理的方式有着天然抵触情绪，为小区物业管理增添了新的困难，短期内很难解决。

3物业管理及队伍面临挑战

中央文件指出的城乡物业管理提出了更高要求。面对市场准入门槛的提高、面对把监督权交给业主、公众和独立第三方的变化，物业管理及队伍面临着重新洗牌。在新的监管体制下，2017年4月颁布的《中共中央国务院关于加强和完善社区治理的意见》，为开创新形势下城乡社区治理工作新局面提供了根本遵循。坚持以基层党组织建设为关键、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，健全体系、整合资源、增强能力，完善城乡社区治理体制，建设和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园，依法组织居民群众参与社区治理，实现人人参与、人人尽力、人人共享，编织更为广阔、更加牢固的综合治理网络，至此，社区治理和物业管理相融合，党建引领物业管理成新精神，物业管理已被提到治国理政的新高度。其属地管理的特性原则迫使居民纠纷处理、矛盾调解形成多方共管的格局，通过“硬约束”“强监管”“软文化”强势起来。物业是民生，党群是民心，在社会治理中以党建引领业委会和物业企业的指导和监管工作，要求物业项目经理、业委会成员到党组织报到，未来需要一大批党员业主、社区主任、街办等党组织工作人员参与到物业管理中，积极发挥作用，在坚持和发展中国特色社会主义的历史进程中，始终成为坚强领导核心。这就要求党员干部率先学习房地产及物业管理的相关知识，培训的诉求涉及物业管理18个相关管理部门人员及全体党员。社会治理格局的变革要求，这一层面的主导者对房地产、物业管理领域知识的诉求更为迫切。

4专业培训缺乏

物业管理企业的常规培训和专业培训严重不足，已成为制约企业发展的瓶颈和困境。经调研一家知名本土物业企业，该公司成立于2003年，历经15年的发展历程，公司从三级资质到一级资质再到国家规定资质取消，2018年信用考核中获AA物业服务企业单位，是山西省12家AA级优秀物业服务企业之一。从管理面积10万m2到300万m2，从业人员从几十人到近千人，服务业态涵盖除医院物业管理外的所有领域。2018年，根据新时代、新征程物业管理发展的需要，该物业公司于2018年2月初完成了企业内部组织架构的调整，将职能管理与业务管理相分离，将内部管理与外部管理做分层，将人才匹配与企业发展规模相适配。2018年3月，根据公司在管项目的特点，重新进行了岗位设置的编定工作，任职要求与岗位分工重新撰写，提高组织的人均效能。2018年4月初搭建了公司培训体系，从内部讲师团队组建到学习课件标准化设计、从课程考试题库积累到课堂评议评价再到学员积分学习激励机制的适配，为企业员工实现自我提高与自我完善提供了良好的平台。2018年全员参与培训率95%以上，培训合格率达98%以上。然而，年终总结根据各期培训评议评价整理调研结果看，企业内部培训师资缺乏、课程课件知识萃取质量不佳、培训形式呆板落后，企业员工对知识的获取途径及方式并不能满足于来自本公司优秀经理人经验的传承。房地产开发建房2年周期，物业管理50至70年服务周期的业态规律造就了物业行业人才匮乏这种局面。根据行业人才培养规律，一名合格的项目经理需要培养3～5年，部门经理需要培养2～3年，主要工程技术人员需要培养2～3年。除公职及业主居民的数以万计的物业行业专业人才培养需求，对于太原现存的物业企业来讲，既面临着挑战，又面临着机遇，对于太原这个400万常住人口的城市来讲，物业行业缺乏大批人才的落后局面，短期内难以扭转。

5建议

人才培训教育水平与能力是社会生产能力的直接体现，着力解决好人才问题，大力提升太原物业发展质量和效益是建设美丽太原、幸福家园的这一代物业人的时代使命。（1）请进来培训。经笔者调研，北京、上海等先进城市对物业领域人才培养的方式较为符合太原市需求。如上海物协培训中心研发的人才发展加速器“物学网线上学习”+线下项目经理及部门经理的课程，可以起到快速复制实操类方面的工作技能。又如CSTD中国人才发展社群这一类培训平台公司，可以为企业快速培养企业内训师及解决管理类知识的积累，以上两种方式可以快速补充和提升专业在岗人员的技能及管理知识。（2）有计划地与高校、职校、技校对接。培养物业管理的专门人才，加强学校产学研互通，以岗带训等方式，给学生提供实习模拟工作的机会，使学校学生毕业后与用人单位实现零缝隙对接。（3）加快举办资格取证执业技能类培训。给物业公司提供具有相应岗位尤其是安全管理、特种设备、专业设施设备方面的专业人才，以提高物业管理的质量和水平。（4）开展项目经理级专修班。对现有物业企业的管理队伍中选拔培养专门人才，用自力更生的办法解决物业企业的迫切问题。还要在物业企业中的管理层中定期或不定期地进行严格的业务考试和考核，以此来解决管理层的知识储备不足的问题。（5）走出去培养及优秀项目的参观和交流。让人才长见识，通过现场参观直观的获取先进的做法，为企业发展提供可拿来就用的解决方案。（6）运用“AI+物业”提升管理水平。将物业管理的内容、标准和具体需求转化为数据变成程序软件，实现人工智能对基础性、程序性工作的接管，从而解放大量劳动力，从根本上摆脱物业管理低端人才匮乏的局面。（7）增强“三供一业”涉改居民对物业管理的接受度。针对“三供一业”剥离的物业管理问题，通过开展“物业管理大讲堂”的活动，重塑小区居民物业企业和社区等工作关系。首先，从思想上提高小区居民的认识，然后渐渐地、耐心地让居民接受物业管理收费与服务对等的现实，通过不懈努力提高这些老旧小区的物业管理水平；其次，社区要参与，单靠物业企业一方力量很难管好小区，社区要有专人参与物业管理，小区业主要有选出代表参与管理，党建要进入物业企业，在企业建立支部，以党建引领物业，做到党建在物业企业的全覆盖。

6结束语

总之，运用人才发展创新、先进经验萃取等手段，需要政府部门主导、物业企业和小区居民积极参与、共同努力、通力合作，不断创新，才能将物业管理的水平上一个大台阶，以更好地满足新时代人民群众对物业管理的新要求。

参考文献：

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[4]沈建忠.物业管理行业发展需要优秀人才引领[J].城市开发,2015(17):3.

作者:李晓红 单位:山西北极宣物业服务评估监理有限公司