小区物业管理问题研究

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摘要：近年来，伴随着人们生活水平的逐渐提高，人们对于城市住宅的需求量逐渐增长。小区物业管理问题越来越受到人们重视，当前，大量城市小区投入到使用中，物业管理行业因此得到了迅速发展。由于各种原因，目前小区物业管理过程中仍然存在一些问题，物业服务水平有待提高。本文以吉林市为例，对小区物业管理相关问题进行研究，并提出解决问题的可行方案。

关键词：物业管理：服务水平；小区

随着当前住房制度改革的不断深化，社会各界逐渐对物业管理行业开始重视。吉林市住宅小区的物业管理在不断发展的过程中，也暴露出一些存在的问题。

一、吉林市小区物业服务企业概况

到2017年为止，吉林市总共有96家物业管理企业，这些物业企业管理的住宅小区达到77个，占吉林市总小区数量的56.82%，建筑面积达到1679万平方米，占吉林市住宅小区总面积的61.54%；在人员配置方面，吉林市物业管理服务企业总人数为8406人，其中包括管理人员1630人，占总人数的19.39%，其余为小区内工作人员，总人数达到6776人，占总人数的80.61%。可以看出，吉林市物业管理服务行业属于劳动力密集型产业。在整个行业中，管理人员占少数，而绝大部分是一线工作人员和岗位操作人员。一线工作人员的综合业务水平和服务质量直接影响到业主对物业管理企业的工作质量评价。

二、吉林市小区物业管理存在的问题

近年来，政府部门和物业管理公司为提高服务质量和服务水平，进一步规范了物业管理中的各个流程，但在物业管理中仍然存在一些问题，主要表现为以下几个方面：（一）物业管理工作推进力度较弱。经过调查和走访发现，政府部门对于城市小区物业管理工作没有足够重视，没有着力推动物业管理相关工作的落实。城市小区物业管理联动机制没有真正建立起来，政府对于物业管理指导工作力度不够，小区物业管理流程化并没有得到完全落实。因此，小区物业管理没有呈现出明显效果。针对部分小区业主向媒体反映的热点问题和重点问题，有关部门并没有从根源上予以解决，导致城市小区物业管理规范工作仍然存在盲区。（二）小区物业服务水平较低。吉林市部分小区物业人员配置不合理，具体表现为：管理人员往往缺乏专业知识和专业技能，并且年龄偏大，没有足够的精力进行学习，不能对小区日常物业管理工作进行细化。部分物业管理企业没有按照物业合同提供物业服务，私自减少物业服务项目的内容；服务费收取方面，没有对拒绝缴费或者延期缴费的业主采取有力的约束措施；在基础设施方面，小区物业基础设施往往比较匮乏，缺少针对不同年龄的小区业主所需的基础设施，导致居民生活所需设备匮乏。很多老小区物业维修资金紧张，小区公共设施一旦损坏，不能够及时保质保量地展开维修工作；安全保障方面，小区安全防范设施不符合规定的标准，存在一定消防安全隐患，无法为业主提供安全居住环境。（三）物业管理政策存在缺失。政府有关部门虽然制定了一系列的文件，来改善小区物业管理水平，但是仍存在一些不足，表现为物业管理政策内容比较单一。政府相继出台了鼓励政策，但并没有将物业管理服务质量考虑在内。政策的出台表明政府对有关物业管理研究不够深入，导致政策的惠及面较窄，仅仅考虑了物业管理企业的人员数量，缺乏对物业管理企业的深层次考量。很多物业管理小企业，挂靠大企业的资质，虽然人员数量等较多，但物业服务水平较低。如果对这类企业加以奖励，将不利于小物业公司进行转型升级。小型物业企业一味依赖于政府给予的政策补贴，而不会将有限的资金用于招募专业人才，改善服务设施等方面，导致政策效果并不理想。

三、提升小区物业管理服务质量的对策

（一）通过完善管理制度，推进物业管理健康发展。政府应积极推动吉林市小区物业管理改善工作，政府有关部门首先要提高思想认识，尤其是作为公共服务事业的管理机构，应对城市物业管理加大关注力度。首先，要加大宣传力度，通过媒体、网络展开物业管理宣传。让市民和业主接收到更准确的物业管理信息。政府通过扩大宣传教育，目的是引起物业管理企业的重视，以此来推动物业管理企业完善自身管理，改进服务质量；其次，政府应建立公共管理系统，把老百姓面临的物业管理热点问题和困难问题上传到系统中，针对存在的问题，逐项加以解决；最后，政府有关部门要严格规范物业管理企业的行为，对于存在问题、没有诚信的企业予以公示，并予以相应的处罚。（二）小区物业管理企业应提高服务水平。吉林市物业管理企业应从自身做起，加大力度引进管理人才，不断充实物业管理队伍，提高一线工作人员岗位操作技能；同时制定小区管理制度，对于存在的不合理现象给予相应处罚；完善物业维修基金管理，对小区内缺乏的公共设施及时予以补充，对损坏的基础设施加以及时修复；同时，定期对消防安全隐患予以排查，保障业主居住环境的绝对安全。（三）结合实际制定物业管理政策。政策的制定和出台应符合实际发展需要，政府制定政策时不能过于仓促，应该让公众充分参与并提高政策制定透明度，以保证制定的政策公平合理，更加贴合实际。政府可以通过实地走访、网络调查、微信公共平台征集等方式，广泛号召民众参与进来，充分了解吉林市物业管理企业的实际情况和服务水平，为制定物业管理政策和奖励政策提供必要素材。在政策实施之后，还应建立有效渠道，保证及时接收广大群众的反馈意见。

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作者:李冬 单位:通化师范学院