物业管理系统智能化分析

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随着社会发展水平的提升，人们对于服务品质不断提出更高的要求，小区物业管理作为与人民生活息息相关的服务行业，在智能化趋势奔涌而来的今天，必须学会跟随时展潮流，以服务品质的提升换取业主的满意，因此，小区物业管理系统也面临着提高智能化技术应用水平，在社区安防、物业管理等方面提高业主获得感的迫切需求。但需要认识到的是：智能化小区物业管理系统不是简单的智能化技术的拼凑组合，而是通过多种智能化技术的对接，以先进科学的管理理念与管理方式，做到物业管理的系统化、整体化。

小区物业管理系统智能化过程中面临的挑战。只有清楚认识到，提高智能化技术在小区物业管理系统中应用水平所面临的困难，才能够从自身实际出发，结合小区实际情况，科学合理的选择智能化技术加以应用。物业整体管理质量较低。打造整体智能化小区物业管理系统，不仅仅需要增加智能化技术，更需要现代科学管理理论的支持与指导。众所周知的是，物业这一行业的特点是低门槛、低利润，很少有物业公司能够将资金投入管理人才的引进上，公司内部的组织架构简单，管理水平低下，加之这一行业的发展时间短，多数公司都缺少现代管理理念与经验，对智能化设备的管理不能做到常态化、科学化与周期化，因此，智能化技术的使用成本偏高。管理组织混乱。小区的管理不仅仅关乎物业公司，在当前社会环境下，政府部门、通信公司与银行等单位都与小区管理有交集，而在管理过程中的责任划分与主体界定不够明确，这就容易导致物业管理上的混乱。容易产生争议的地方主要有住宅物业布线所有权、利益分配等，同时信息不能共享也会导致管理混乱。管理上的混乱，使得智能化技术不能充分发挥其作用，小区物业管理系统因此产生盲区。缺乏智能化技术维修管理能力。为了智能化而盲目上马智能化设备，这是当前开发商为了美化项目惯用的手法，但这样的行为，有可能与实际需求不相符，造成资源的浪费。我国的实际情况是，项目前期设计中，所使用的智能化设备往往不能构成系统，单独使用效果不理想，而物业公司普遍实力不足，缺乏专业的智能化设备维修管理人员，设备的维修保养又需要专业的维修公司，出现突发情况后，维修效率较低。

智能化技术在小区物业管理系统中的应用。防盗报警系统。安全防护是物业管理系统最基础的任务。防盗报警系统主要由各种探测器、控制器与控制中心组成。探测器是整个系统的底层部分，它们承担着监测所在区域状态的任务，一旦发现非法入侵等警情，会将信息通过信号传输线路发送到区域控制器，控制器将报警信息发送到控制中心计算机上，最后以声光形式实现报警，接警后则需要对警情加以处理，复核是否误报，确认真实性后出境。探测器的主要类型有红外探测器、红外对射栅栏、红外围墙对射、门窗探测器与煤气探测器等。电梯监控技术。当前建筑发展趋势是高层化，这样的趋势下，电梯几乎已经成为高层业主进出住宅的唯一方式，因此，对电梯的安全性要求必须严格。电梯监控技术主要是监测电梯的运行状态，一旦发现异常情况，立即将报警信号发送给物业管理系统，将发生危险的可能性降到最低。电梯监控主要有以下方面内容：预先设定运行状态、起停时间、紧急事故状态报警；动态显示各个电梯运行情况，并将电梯启停状态、所处位置、运行方向等信息上传物业管理系统；对拽引电机、制动器等部件在安全机构故障后的自动报警功能进行检测，包括故障原因、地点、时间与故障状态等；对大型小区还能做到多梯并控，根据人流高峰期的客流方向与轿厢所在位置，有选择的制定运行程序，如“上行客流模式”“下行客流模式”等。给排水监控技术。生活用水的保障是居民生活的基础。智能化的给排水监控技术，通过计算机的计算来进行对给排水系统的调整，监测排水泵等相关部件的运行情况，在用水量与供水量之间做到动态平衡，确保整个给排水系统尽可能运行在高效状态，实现低能耗、高效率的目标。其实现原理主要是通过对水泵、水池与水箱等主要部件的监测与控制，通过预先设定好的程序，在某一部件某一具体动作发生时，通过相关程序反应，做到对给排水量的优化调整。

当前智能化技术的发展水平已经能够满足业主在物业管理方面的绝大部分需求，但在应用中，我们必须结合小区物业管理系统现有的技术设备以及小区实际特点，来选择相应的智能化技术提高物业管理水平，注意避免因追求物业管理系统的智能化而盲目引入智能化技术，从而造成设备的空闲浪费，影响物业管理的综合效益。

作者:车洪民 单位:青岛三龙乐业物业管理有限公司