物业公司成本控制探讨

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摘要：近几年来，深圳的物业管理公司正处于快速全面的发展之中。面对物业管理公司维修维护费、绿化清洁、公共水电费等成本急剧上涨，所有物业管理公司都将面临一个严峻的问题—成本逐年增加。本文以深圳福田某物业管理公司为例，分析了物业管理公司成本控制中存在的问题，提出了解决物业公司成本控制的措施。

关键词：深圳物业；维修费；绿化费；水电费

一、深圳物业公司成本控制的问题

（一）房屋设施、设备维护、维修费用不断增加。设施、设备自身的正常损坏。设施、设备由于使用时间长短，季节变化，温度高低等多种因素影响，不能正常运行，不仅影响日常的工作效率，还增加公用能耗（电费），必须要维修或更换设施设备零部件才能正常工作。为了节约物业管理成本，针对小区破损严重的设施设备必须一次性投入管理费对此进行改造，这对于那些老旧小区成本来说无疑是雪上加霜，因为近年来物价上涨导致维修材料及设施设备成本增加。从深圳福田某小区入伙建筑面积为12万平方米的某住宅小区成本表可得知，该小区前5年设施设备维修费用基本持平，改造费用几乎为零，随着入伙时间推移，2006年维修材料成本18万元，2010年年维修材料成本27万元，2015年年维修材料成本50万元，2006年至2015年维修材料成本增长幅度为177.78%。2007年至2015年产生物业设施设备改造费用高达82万元。（二）清洁绿化成本上升。小区内的绿化水平是美化环境的重要因素，不但可以创造一个良好的舒适的环境，而且还可以调节局部生态平衡。绿化清洁是物业管理公司的重要组成部分，也是小区不可或缺的部分，关系到小区的整体形象。1、清洁绿化材料成本上升随着经济水平的不断提高，物价水平上涨迅猛，清洁绿化耗材也相应升高。下面是建筑面积为12万平方米的深圳福田区某物业公司一项目从2011至2015年清洁绿化成本表（表1）表1：福田一项目2011年-2015年清洁绿化成本表单位（万元）时间（年）消杀化粪池清理水池外墙清洗材料消耗（含农药肥料等）其他合计20113.319.8710.033.1423.2120123.6210.6210.843.2428.3220133.8310.9211.053.6629.4620144.3411.8511.873.8931.9520154.6512.8812.994.1034.62从深圳福田某物业公司一项目成本表看出：仅清洁绿化成本（不含人工成本）从2011年23.21万元上升到2015年34.62万元，这四年内增长了11.41万元，增幅高达49%。2、清洁绿化维护成本增加随着经济水平的不断提高，环保意识的增强，业主对居住环境的要求越来越高。各房地产商在新建住宅项目的时候，会投入大量人力、物力、财力来提高小区的档次，提升房屋的价格，增加房屋的卖点。由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总存在一些不足或问题，给后期物业管理景观维护带来一定的成本压力。据深圳某物业公司统计，近几年刚入伙小区环境维护成本是前几年入伙小区环境维护成本的2-3倍，且不含清洁绿化人工成本。特别是那些大型住宅小区，每年维护假山、花草树木、养鱼等成本占清洁绿化维护总成本的三分之二。（三）物业管理公用水用电成本费用上涨过快。1、物业管理公司水费不断上涨随着人们生活水平的提高，对环保意识的增强，人们对小区绿化的要求也越来越高。为了尽量达到业主满意的舒适度，物业管理公司也不断完善小区绿化环境，因此浇灌小区内花草树木的用水量也有增无减（如表2）。由表2可知：近三年来，夏天雨水较充足，减少了工业用水的需要，用水量相对较少，但是对于较枯燥的冬天，用水量陡然上升。随着小区绿化环境的日益完善，加上地下管道锈蚀造成漏水现象等，小区每年水费呈上升趋势。小区水费也成为了物业管理公司不可小觑的开支。2、物业管理公司电费不断上涨经常存在这种情况：走廊上空无一人，日光灯却大放光明，由于人工操作不及时而造成的浪费。在人流量比较大的小区，频繁开关日光灯也会缩短日光灯的使用寿命。福田某小区每年用电量在上升，电费也在逐年增加。业主对公摊电费的增加也表示不满。如何在满足人们的正常需求的情况下避免浪费，降低电费成本，也成为了物业管理公司思考的问题。

二、物业管理公司成本控制问题的解决措施

成本控制是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。在收入不变或增加的情况下，降低成本可使利润增加或更快增长；在收入下降的情况下，降低成本可以抑制利润的下降。经济越发展，竞争更激烈。成本控制是抵抗内外压力、求得生存的有力保障。（一）物业设施设备维修保养成本控制。维修费用包括小区公共部位维修费用和日常维修费用;设施设备维保费用指物业的机电设备、电梯的日常运行的管理。这两项支出在物业管理的成本中占20%。若在物业管理中控制了维修保养费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，物业管理公司应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算，监督预算的完成情况，同时建立和完善维修费用审批制度。1、加大对小区设施设备巡检力度及日常养护每天对正在运行的设备按时进行巡检，每周、每月对停运设备进行试运行试验，保证设备能正常工作，发现设备出现问题，及时处理，多小修、及时修、尽量避免大修。一台设备零件坏了（还可以正常运转），换一个零件费用大概250元，如果没有检查到位，没有发现，或者没有及时更换零部件，就可能引起其他零部件损坏，甚至引起该台设备瘫痪。更换一台设备少则几千元，多则上万元。因此，不要让设备带病运行，设备坏了就要尽快将其修复，从而减少设备的维修费用。根据项目的特点，有计划的安排设施设备的计划性保养，减少设备故障，防止设备老化延长设备使用寿命，避免设备带病工作，提高设备利用率。养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示，养护设备所花的费用相当于设备大、中修费用的五分之一。做好日常的设备养护工作，避免设备出现重大故障或损坏，给管理处造成直接或间接的经济损失。2、维修材料的控制采购物料时，统筹兼顾，化零为整，对于日常工作中消耗很多的物料，采用集中、批量购买的方式采购，降低采购成本。供货方为了销售材料,在销售方式上采取根据销售量决定价格优惠。同时购买材料应该把好物料的采购关、质量关；建立日常物料消耗和费用台账，物料更换要以旧换新，物料消耗要有相关记录，安排专人严格控制物料出库，减少不必要的损耗和浪费，提高物料的综合利用率。（二）清洁绿化成本控制。1、对外分包可以根据小区情况采取专业化外包的方式，将部分项目发包给专业公司，例如：将清洁、绿化这一技术含量较低、利润率不高的项目，通过招投标发包相关的专业清洁绿化公司，专业公司在清洁卫生、绿化方面能够提供比物业管理公司更加优质的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工和绿化工的社会保险及相关的隐形支出。如一小区需10人清洁人，每年人工费360000元（10人*3000元/人*12月=360000元），如果将小区清洁以市场价30万承包给专业的清洁公司，每年该小区清洁卫生方面可节约成本6万元。2、绿化养护成本控制重视技术培训，应用科学养护技术。应注重对工作人员进行绿化养护技术培训，使其熟练掌握绿化养护流程、内容及相关标准。熟练机械的使用及养护。这样不仅可以提高工作效率，还可以节约绿化养护总成本。利用物业前期介入减少物业绿化养护成本。在物业前期介入时，物业公司的工作人员可参与到小区景观项目的规划设计，从后期物业绿化管理角度的考虑，根据小区植物生长习性以及后期物业环境维护成本高低参与绿化设计和施工，至少减少物业绿化养护成本12万元。（三）物业公用水电成本控制。1、用水方面成本控制可以利用收集雨水用于绿化滴灌，利用夏天雨水多的特点，下雨期间，将落雨管加长，很好地利用了雨水浇灌花木，据粗略计算，一个小区一年利用雨水浇灌可节省用水量20000吨，从而节约公用水费70000元/年（20000吨*3.35元=70000元）；有条件也可辟一个集水池，这样就可以将多余的雨水即可积攒起来，大大提高雨水利用率。重视地下供水管道的查漏工作。工程部在做每月的水用量分析时，当发现水表的总表与分表计量数据差异较大时，即应全面检查供水管道，确保无跑、冒、滴、漏现象。特别是老旧一些的小区，地下给水管网因锈蚀穿孔导致泄漏的事情常有发生，但不易被人们察觉，若不能及时发现，水就会哗哗的不断流失。2、用电方面成本控制LED灯的节能改造。LED节能灯比普通灯管可节能65%。下面是深圳南山区某一住宅小区对两个地下车库进行了LED灯的全面改造，按现在单价1.0577/KWH计算，将原配备的T8日光灯全部更换为LED双亮节能灯后，改造后的地下车库照明系统实际的节电率达到65.38%，每月节约电费约1.45万，全年可节省电费17.4万。

参考文献：

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作者:杨梦苏 单位:深圳泰福物流有限公司