物业服务费在物业活动的运用

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一、物业服务费在物业活动中弹性调节的思考

国家物价主管部门颁发的普通住宅小区物业服务费是政府指导价，这对稳定物价和规范物业活动中的收费起到积极的作用，它的核心是实行质价相符的服务，维护了物业服务企业和业主的根本利益。但是，在具体实施中是以物业服务企业与业主的合同形式来体现的。如合同一签三年，价格也就固定下来了。但是在这三年中，如遇政策性增资和调整“三金”的风险就由物业服务企业来承担，这是绝大多数物业服务企业经营风险最大因素。这也是包干制收费形式的最大弊端。而我市目前绝大多数物业服务企业采用的也是包干制收费。在合同期中，物业服务企业只能按合同规定收费而造成企业亏损。又如我市某些小型物业楼盘的业委会在合同期满后，引进市场竞争，公开招标，希望物业服务费维持在原有水平或有所下调，个别物业服务企业采取不正当竞争，不负责任的竞争，也采取了压价竞标，加剧误导了业主消费价格趋向，出现了在服务中的“短斤缺两”或以牺牲企业员工利益和业主利益的现象。如杭州某楼盘原物业服务企业提出0.50元/m2•月的收费标准，另一家企业报价为0.30元/m2•月，最后业委会选了低价报价的物业服务企业，经过3个月的运行，业委会发现低价中标的物服企业根本不能胜任合同承诺，造成双方矛盾激化。近二年来，杭州先后有10余个物业楼盘，合同到期后，由于过低降价造成无人接管的现象，这些楼盘只好先“自治”，最后“自治”不行了，再往政府职能部门推，或向社区推，造成物业楼盘品质下降，物业贬值，也造成了社会的负面影响。当然，杭城也出现极个别物业服务企业，用假帐来欺骗业主，造成恶劣的社会影响。今年上半年，杭城某新闻单位报导了我市某物业小区，只需0.20元/m2•月的物业服务费的报导。报导说0.20元/m2•月的物业服务费还有盈利，引起社会强烈反响。中国物业协会陈伟秘书长在点评此案例说，这是业主在一筐烂苹果中选择最烂的一个。业内人士指出，一般情况下，物业面积越小，管理服务成本越大，而“二角钱”物业服务费所对应的服务内容我们寻找了国优、省优、市优标准，参考了全国物协服务质量标准，也参照了我市价格部门的收费标准均未寻到相对应的标准，还参照了“菜单式”收费办法，仍未找到合适的标准。那么“二角钱”的服务标准到底是什么标准呢，只能是一个“等外品”的服务标准。对经济适用房物业、农改居物业、回迁房物业，这些物业楼盘的定价该如何确定呢。从近几年我市招投标中，往往也低于一般的商品房的物业服务费。业内人士认为，售楼价格的高低与物业服务费没有本质的联系，楼盘的地理位置与物业服务费没有本质联系，而物业规模大小、设施设备配置强度、出入口的多少，物业服务质量标准，物业服务人员配置多少才是与物业服务费有直接的联系。因此，对于经济适用房物业，农改居物业、回迁房物业也应与政策指导价相对应。对于前期物业招投标确定的价格，有时也与物业交付时会出现脱节。目前，杭州物业管理服务招投标时，一般先进行价格确认备案，到物业交付时往往需要一、二年，有的时间更长，待物业交付时，政策性工资调价，“三金”调价，水电费调价等因素也造成物业服务企业被动的局面。由此种种，我们应当冷静地思考物业服务费在物业活动中调节的问题。

二、对物业服务费调节的借鉴、创新与思考

对于物业服务企业在物业服务费在物业活动中调节关系的问题，已经引起价格主管部门、物业主管部门和物业服务企业、业主的广泛关注，各地也有一些应值得借鉴的做法。如江苏省扬州地区，在物业服务合同中，有将物业服务费逐年递增约定。又如安徽、江苏等省的一些地区，可将开发商分期交付的楼盘，进行分期补差的做法。有的地方还将物业服务企业在前期进行的验房工作，规定每套验房费30元的做法，以弥补物业服务企业。湖州地区还有在交房后，对“三证”办理期的物业服务费由开发商补贴的办法，这样做维护了业主的利益，深受业主和物业服务企业的好评。有的地区把电梯、水泵、水景、水系等高能耗实行分摊后，还将电梯、水泵、供热等设备设施的维护费、年检费、材料费从物业服务费中单列，使物业服务费进一步细化，让业主明明白白的消费。有的地方还将老小区、旧小区和不成规模的小区实行政策性补贴，减免税收等政策，这些做法在一定程度上缓解了物业服务企业的困难。从上述各地的做法来看，有的我市可以借鉴，有的可以创新。要从根本上解决质价相符的问题，就是要实行与时俱进的价格机制。要解决质价相符的问题，可以从以下两个方面考虑。一是遇到政策性调整工资，“三金”或市场物价调整，可以将增调部分作为合同期内的调节幅度，以确保物业服务企业的合同能顺利进行。二是将设施设备的维保费、年检费纳入公摊费序列，以避开征税，从而减轻业主和物业服务企业的负担。此外，对于高于或低于国家、地方物业服务质量标准的物业服务收费实行市场协商价，或作为特约服务的范畴。

作者:鲁杨 单位: 浙江特殊教育职业学院