营改增对物业管理的影响及对策

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一、新形势下物业管理公司面临的状况分析

从现阶段的物业管理财务管理状况来看，物业管理企业的财务管理体系并不完善，整体制度建设不健全，部分企业账务记录不完整，对自身拥有的资产也疏于管理。混乱的工作体系导致财务管理问题频发，企业日常工作出现问题找不到相应的负责人，无法对其进行责任追究，造成企业的财务管理工作的质量和效率降低，企业的管理也相对混乱。现如今大部分物业企业的经营管理者并不了解如何对自身拥有的资产进行划分并合理地的进行规划与管理，其现代化理财观念的缺失，管理经营的失职使这部分企业的发展前景并不明朗并由于行业市场逐渐透明化导致很多企业的利润空间被不断压缩，给企业的发展带来巨大的阻力。目前很多物理服务企业在管理层面的理解较为浅薄，管理者的经营思路还停留在以完善服务体系为中心的层面，并不重视企业在人力及成本上的管理，这造成很多物业服务企业在拓展业务的同时给企业的财务造成巨大的负担，管理方面的漏洞会给企业成本控制带来绝大的阻力，从而影响企业的发展。此外企业管理者重视服务产品的质量，企业的发展重心围绕服务人员的储备，对管理人员尤其是财务管理人员方面缺乏必要的人才储备，导致物业服务企业在财务管理方面缺乏专业人才的支撑，管理效率低下，企业难以对成本就行集中的把控，企业经营成本会随着企业规模的扩大急剧上升，影响企业发展给企业运营带来财务隐患。

二、“营改增”对物业服务企业的影响

（一）“营改增”对企业财务管理的影响。物业服务企业应当就当前政策的改革做出积极的调整在管理制度、财务核算流程、财务统计数据进行规范化的管理。在对财务进行统计时要确保数据的真实性和准确性，财务信息的记录要保证完整可靠。而在财务管理制度的完善过程中，财务核算方法要切合实际，要根据企业当时的发展状况进行制度的更改，保证在新的制度下财务管理工作质量能够有显著的提高。例如在对企业财务管理试行责任制度，在企业中设立独立的审计部门帮助企业的管理者对企业财务进行实时监管。同时依照营改增的规定，对物业服务企业的财务明细进行细化，帮助企业更好的规避财务风险。（二）营改增对物业服务企业税负的影响。以往的物业服务企业营业税点在5%，税改过后，物业服务行业将实行6%的增值税率。物业服务行业在经营业务的性质比较特殊，企业在完成相关业务的过程中其主要的成本来源于人工成本及一些必要的杂项，但这些并不属于企业的进税项，不能通过增值税发票进行抵扣，这会给企业带来一定的财务负担。这无疑需要物业财务管理的部门对企业的相关业务进行更加精细化的管理。税项也在不断细化，这就要求企业重视自身的管理，要不断细化企业进项税账目进行精细化的管理。（三）“营改增”影响物业管理企业利润变化。物业服务企业的在营改增后相关的赋税负担会加重，企业管理者需要根据企业的实际需要对企业进行精细化的管理，并对企业的管理体制进行改革，这必然会影响企业的日常运营，在改革的过程中也会消耗一定的成本，企业的管理成本也会直线上升。“营改增”实施以后，对于一些由一般纳税人经营管理的物业企业，其收益情况较为复杂且多变，需要根据业务完成的实际情况来分析利润获取的具体变化情况。如实行包干结算模式的物业企业，人工成本占据总成本的70%左右，运营成本中材料部分占比较少，用于生产的材料多为低值易耗品，采购时取得的增值税专用发票也较少，可以进项抵扣的金额较少，增加了运营成本。如果企业未全面规划统筹材料、设备采购等，在新的税收模式中可能承担了更高的税收，因此这类的企业获得的利润将会减少。但对于规模较小，纳税金额较少的物业服务企业，在新的税收模式之下其对应的税率将下降至3%，则相应的获利将会增加。

三、新的税收体制下企业的税收风险类型和应对措施分析

（一）新的税收体制下企业面临的税收风险类型。首先，物业服务行业将面临着税负增加的风险。不同纳税人所经营的物业服务企业，受新税收制度的影响也不同。不同的经营业务范围，使得企业所适用的增值税率也是不同的。小规模纳税人的物业服务管理企业适用3%的税率，与税制改革前的营业税率同比降低两个百分点，这类企业的税收负担相应的有所减少；但被认定为一般纳税人经营的物业企业，增值税率提高到了6%，比之前实行的5%的营业税增加了一个百分点，对于这类物业企业其纳税负担将有所增加。其次，不重视税收优惠政策的风险。为让企业在税制改革之后能够更好的进行经营，政府也颁布了相应的优惠政策对企业转变进行扶持。因此物业企业需对各项经营的业务进行确认，然后与政府颁布的优惠政策要求进行对比，符合要求就能获得政府的优惠政策。但部分企业从事的业务比较传统，因此很多企业通过短时间内扩展业务使企业符合国家扶持要求，然而并没有切实地去按照政府的规定对企业自身的制度进行规范整合。物业服务企业经营过程中需要了解相应的应税项目和免税项目，对于税收的征收模式，如：一般征收、简易征收要进行清晰的划分，这些都是物业企业规避税收风险的必要工作。再次，增值税专用发票管理风险。新的税制实行之后，物业服务企业的财务管理工作需要进行完善提升，对于发票的使用也要更加的规范。增值税发票的收取涉及税收抵扣，物业服务企业对增值税的相关法律法规并不了解，无法根据规定获得税收抵扣凭证，最终交易凭证还是使用普通的发票或收据，仅有的税款抵扣款项因为凭证问题无法进行抵扣，阻碍了税收抵扣工作的推广。再者，由于物业服务行业企业难以获得人工成本抵扣发票，部分物业企业为了提高利益，往往采取一些虚开或代开发票的偷税漏税行为，但这无疑增加了企业的经营风险。（二）物业服务企业应对税收风险应该采取的措施。应对风险的前提就是要了解风险会带来的变化及风险所属的类型，企业为了应对相应的税收风险，要对税收改革带来的风险及时进行了解并做好相应的应对措施。首先，物业服务企业要从企业内部出发进行战略调整，对于税务做好统筹规划工作，控制税收与可抵扣选项的支出比例。对一些不能开增值税专用发票的经济业务，减少此类业务，努力做好企业内部财务部门的管理工作，尽量从工商管理部门取得合法的抵扣凭证，使企业获得一个良好的税务环境。其次，企业要密切地关注政府相关的政策，加强对自身的管理以达到优惠政策的要求，并且抓住政府的扶持机会，主动申请政府的扶持资金。用合理合法的方式减少企业的税收负担，提升企业在经营过程中的收益。物业公司要根据自身经营情况建设属于自己的风险预警机制，根据企业的税报分析每个季度的纳税状况，全方位把握企业的税负变化。建立相应的预警平台、预警部门，对税收风险做好预警控制机制，能够保证降低企业在经营中的税收风险。同时，还需要企业完善自身的增值税管理制度，积极配合工商部门的税务检查工作。

参考文献：

[1]包志伟.物业服务企业营改增后相关账务处理的探讨[J].财经界(学术版),2016,(19):328-329.

作者:唐湘平 单位:珠海市丹田物业管理股份有限公司