浅谈国有企业物业管理的思考

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1物业管理概述

1.1相关概念

物业是以土地和土地上的建筑物形式存在的不动产，是指已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇以及与这些屋宇相配套的公用设施、市政、设备，如庭院、停车场、小区内非主干交通道路等。物业管理是企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。总之，物业管理是为物业业主和用户服务的，做好物业管理服务工作，对提升物业使用功能、延长使用寿命、完善物业环境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物业管理是一种企业化、专业化、社会化、市场经营型的服务，与社区建设紧密相关，如：把物业管理与创建“安全小区”、“文明小区”、“卫生小区”进行有效结合，为业主和用户创建一个“整洁、文明、安全、方便”的良好物业区域，从而实现物质文明和精神文明的相统一。

1.2物业管理的内容

物业管理基本的服务内容包括：房屋建筑主体的管理，如房屋基本情况的掌握、房屋修缮及其管理；专项服务内容包括：保洁、保安、消防、绿化、治安、以及车辆道路管理等等；特色服务内容包括：特约服务、便民服务、商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点等。物业公司追求全方位服务、高效能管理、专业化经营，维持和拓展服务范围，由单纯管理服务走向多种经营轨道，为客户提供多形式、多层次的服务，从而达到以业养业、多种经营、全面发展的目的。

2原物业管理运行模式现状及存在的问题

随着市政行业的激烈竞争和公司改革的进一步深化，发展多元化经济已成为市政行业发展的主流。作为企业职能部门之一的行政科，主管企业的后勤，通过改制过渡成为具有独立法人资格运行的物业公司，是企业改革的必然。

2.1原物业管理运行模式简述和现状

（1）物业管理。原行政科主要负责的业务是：公司机关和机关家属院生活区设施、设备的日常管理运行和维护；环境保洁；固定资产管理；公司机关办公用品管理；机关用车服务保障；员工食堂管理；水、电、暖三项费用收缴和管理；公共事业的代办（街办、社区、环卫、供电、供水、天然气等）；公司大型公益性活动服务；公司创卫、计划生育管理；商业房管理；公司房地产管理与开发，职工住宅楼报建与建设。（2）产权状况。公司现有职工住宅及商业房共计52800.4㎡。其中职工住宅面积为32800.4㎡，基本属于房改房，大部分产权属于公司所有，同时是不同年代建成的，比较分散，建筑规划不合理，生活配套设施和基础设施不健全，手续不全建筑较多，绿化水平较低。多年来，由于产权不清晰，不论是房屋维修还是水电、治安及综合管理上，发生的费用相当大，目前暂由公司所属单位负责管理。（3）管理状况。物业管理的对象是本单位的职工住房和商业房产，物业管理的经费是以企业福利基金作为后盾的，相对比较充足，一旦与屋宇相关的公共设施出现损坏需要维修时，就可以向相关部门反映，并及时得到有效解决。此外，由于领导一元化，出现问题行政领导可以进行干预，这使得从管理上到经费的筹措上都非常便捷。管理虽然也取得了一些成效，但还不能忽视存在的一些问题，主要体现在：一是住房已经成为企业十分重视的问题和工作，单位自行建设管理的物业比较多，且分散不集中，有的在高新区，有的在文景路，还有的在互助路等等，加之目前还缺乏专人进行管理，这无疑也增加了物业管理难度；二是随着单位人事制度的改革和用工自主权的提高，招聘、解聘、辞职等导致大量人才流动，这给企业的福利性住房管理也带来了很多阻力；三是企业后勤部门成立的物业管理公司无独立法人资格，在经营管理工作中限制较多，很难实现政企分离、职能分解和规模经营。

2.2原物业管理运作模式存在的主要问题

目前的国有企业，仍普遍存在着“一线空、二线松、三线肿”的体制性症结，其中“三线肿”就是指企业庞大的后勤机构和人员。据统计，在北京的31家集团公司中，国有企业设有内部食堂就有620个，从业人员3万多人，服务对象206万人，另外再加上企业内部自办的公安、医院、学院、浴池、托儿所、集体宿舍等后勤机构更是种类数量繁多。虽然国有企业在90年代就开始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于历史和现实原因以及企业后勤改革的复杂特殊性，物业管理在运行模式中还存在一些亟需解决的问题，这些问题主要表现为：一是产权不清晰；二是体制不健全，制约了企业顺利发展；三是技术落后，阻碍了物业管理服务质量的提高；四是管理不到位，无法充分调动起员工的工作积极性；五是相关措施不配套，不利于物业管理服务工作的有效开展。以上问题，究其原因是原有计划经济体制下的制度障碍。

3物业管理改制的必要性

目前物业管理服务职能在公司还没有全面展开，由于公司基础设施比较差，资金缺乏，管理人员缺乏必要的专业知识和服务意识，职工都端着铁饭碗没有危机意识，这都导致物业化管理服务是无法实现。要推行物业规范化管理，我们认为：首先确定管理服务的范围；其次进行水电等基础设施改造；再次进行广泛的宣传教育和充分的市场调研。结合公司实际情况建议进行股份改制，注册物业服务有限公司。从当前的企业制度来看，建立物业管理公司的管理模式具有四个方面的优点：一是物业管理的思路非常清晰、市场经济意识强烈，对服务对象是业主（使用人）也很明确，工作起来认真、负责和热情；二是对物业管理企业成本的相关内涵理解到位，能够严格按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作，这不仅方便了居民生活，又很好地解决了行政管理资金不足的问题；三是机制建设较为灵活。按照市场经济发展的运行规律采用优胜劣汰的竞争机制，对员工采用合同聘任制、实行定期考核和评定，这不仅逐步现代企业制度符合当前的市场经济发展规律和战略决策，并具有很顽强的生命力和强大的发展动力。而根据现代企业制度建立起来的物业管理公司的管理模式在实践中发挥的作用显而易见，因此，这也是本市物业管理行业发展和进步的方向。然而，因受到国情的限制，在一些方面还存在不足，具体表现为：一是人们的思想意识还停留在计划经济时代的福利房上，对花钱买享受不予理解；二是由于当前经济发展还不平衡，加之一些物业管理公司自身经营能力水平低、服务跟不上等，出现了经营亏损。这些问题的存在，必须要引起物业管理公司的高度重视，并不断提升和增强公司内部管理，扩大规模，从而扭亏为盈。加快物业改制，逐步完善各种配套措施和方案，提高物业分公司员工的整体素质和适应力，建立健全各项管理规定，逐步接管公司全部物业，提供服务，完全自主经营、自负盈亏，使其适应现有市场化发展的要求。国有企业改革作为经济体制改革的中心环节，正处于攻坚阶段，也是最艰难的时期。其中最困难的问题之一是深化企业后勤改革。在当前的经济形势下，国有企业既面临着巨大的发展机遇，又面临着国内外市场经济竞争压力，因此，实现国有企业自身的深化改革势在必行，同时这也是企业持续健康发展的动力和必然选择。当前，国有企业的物业管理还处于由企业总务后勤的行政服务向现代物业管理的过渡阶段。在主辅没有分离的前提下，其管理模式、管理内容和管理形式都是由企业做主。同时，物业小区的前期规划和后期管理也由企业做主，物业作为企业的后勤辅助，在工作中需要的经费和员工的工资待遇大多数都是企业承担的。虽然企业已经在对职工住房实行全额集资，差价补贴（即住房商品化），但是住户还是没有权利对物业进行选择，这也导致了职工和物业公司既对企业的住房无选择权，又对房屋的建设计划与管理、消费管理等物业没有自主权利。这种管理模式存在的弊端很多，如企业盖的房越多，物业管理的就越多，给企业带来的包袱就越重。当前，我国很多国有企业的物业管理单位都未实现主辅分离，因此，加强物业管理改制非常必要。

4物业管理改制的对策建议

（1）培养所有职工的物业管理意识。物业管理的对象是物，服务对象是业主，房屋、设施、环境等是业主，花钱购买，为业主所享有，确保其正常运作乃至保值、增值，是管理企业的责任和对业主的承诺，其本质也是为业主服务的。让业主成为真正的“上帝”，物业管理公司首先必须弄清自己与业主的关系，尊重业主的权利，履行自己的职责。业主是物业真正的主人，而管理公司只是按契约提供服务的企业，而不是管理者。物业管理企业只有增强本身的责任感，同时，强化业主对物业管理的参与意识，双方相互配合，才能使物业管理走向正途，才能体现双方应尽的义务和权利。因此，作为业主需要树立管理服务等价有偿、权利义务同享同尽、整体和全局的观念；作为管理公司需要树立服务观念、人本观念、依约办事的观念。（2）提高管理人员的素质。在市场经济条件下，物业公司要想在行业中立于不败之地，并取得竞争优势，就必须要转变服务理念、提高管理人员的素质水平和服务质量，从而为用户（使用者）提供更好的管理和服务。（3）尽快在小区推行规范化的物业管理模式。新的物业管理模式促使了物业面向市场化运营，且追求利益的最大化。同时，我们与行业公司的竞争，主要体现为成本价格和质量的竞争，而我们物业公司要取得持续健康的运行，就必须要充分挖掘新的经济增长点，并在经营中以快和质取胜。这不仅为社区经济的发展带来了经济效益，还方便了住户，提高了服务质量的满意度。此外，还要在小区内建立一个由业主选举产生的、对物业公司起到监督作用的业主委员会，并明确其权利和义务。有了业主委员会，就可以协助物业公司收取物业管理费用和各项维修基金，并有效督促物业公司是否规范开展工作，促进物业公司的财务透明度。

作者:苏敬波 单位:西安市第二市政工程公司

参考文献：

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［2］丁秀娟.盐池县城市住宅小区物业管理模式研究［D］.北京：中央民族大学，2011.

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［5］窦蓉.我国物业管理存在的问题与对策研究［J］.四川建材，2013.