商业物业管理企业内部控制改进措施

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摘要：商业物业管理企业只有从内部加强控制管理，才能适应当前物业行业的变化；商业物业企业还要及时分析内部控制中存在的问题，改进和制定相应内部控制方案，特别要建立完善内控管理制度，才能保障提升商业物业企业的管理水平，才能提高企业自身的市场竞争力。

关键词：商业物业管理企业;内部控制;改进

一、引言

我国房地产行业的蓬勃发展带动了商业物业管理企业的飞速发展，房地产行业的广阔市场也为商业物业企业的发展提供了更多的机遇和空间，但当前商业物业管理行业由于内部管理的缺失严重地影响了整体盈利状况，只有一些优质商业物业企业能快速调整管理体制，加强自身的控制和整体的监管，在经营发展中获得了良好的收益。商业物业管理水平的高低，直接标志着企业服务质量水平，要提高企业的核心竞争力，就应该先从加强企业内部控制入手，结合当前商业物业管理企业内部控制的现状和问题，形成物业管理中长期的固化的工作和任务，这样企业才能朝着科学健康的方向发展。

二、商业物业管理企业内部控制的现状

（一）商业物业管理企业对内部控制工作的重视程度不够

商业物业管理企业在我国诞生的时间较晚，因而在行业中的各个企业的发展水平也是参差不齐。大部分企业成立的时间较晚，规模较小，这些因素都制约着商业物业管理企业的发展。因为这些“先天不足”，导致了商业物业管理企业在后天的发展上也存在一些问题，其中较为明显的问题就是没有对企业的内部控制给予足够的重视。国内提供物业管理企业现在多数管理水平不高，因为管理者自身的问题没有将内部控制上升到与企业经营相关的层面，而只是单纯地认为内部控制是财务工作的一个环节，因而没有给予足够的重视。主要表现为不重视对内部控制业务的培训、对企业的业务流程没有内部控制监管等。

（二）企业内部控制措施不完善，执行力度有待加强

内部控制的一个主要目的是让员工可以各司其职，在自己的岗位上尽职尽责的完成自己的工作，同时加强部门同事之间的沟通与协作，最大程度的发挥个人和团队协作的效果。目前国内的商业物业管理企业的内部控制工作很多都没有达到上述的效果，企业的内控措施不完善，员工的执行力度差是制约内部控制发挥作用的主要原因。企业的管理者在制定相关的业务流程、公司管理架构的时候，没有考虑到内部控制措施是否完备，这样制定的措施在真正执行的时候是否可以贯彻执行，是否可以真正地实现措施设定时所期待的目标都存着一定的不确定性，因而在商业物业企业的实际经营过程中，暴露出了种种问题，其根本原因就在于最初设置的内部控制措施还存在缺陷，以至于员工在执行的过程中无法真正有效地实施，存在执行力度较差的问题。

（三）商业物业管理企业组织管理机制的效率有待提升

目前我国的物业管理企业规模较小，没有形成一套有效的管理机制。受限于企业自身的规模以及经营者自身素质的高低，组织管理机制很多时候只是流于形式，在企业内部管理者的个人风格浓厚，没有科学合理的组织管理机制，在内部控制方面就更是寸步难行。同时因为公司的规模较小，没有内部审计人员，甚至有的企业还选择财务外包，这样一来对企业的内部控制的实现都是非常不利的。

三、对商业物业管理企业内部控制的建议

（一）提高管理者对内部控制重要性的认识

商业物业管理企业只有提高对内部控制体系的认识，才能在激烈的市场竞争中走得更远。提高商业物业管理企业的管理者对内部控制制度的认识，是企业加强内部控制管理的充分要求，只有管理层重视了，在企业内部宣扬内部控制体系的重要性，才会产生上行下效的示范作用。相反，如果管理层对内部控制并不关心，则员工更是难以在工作中注意内部控制的各项规定了。企业的管理者应该将内部控制与企业文化相融合，将内部控制理念结合到公司的日常运转之中，通过对管理者、员工的日夜熏陶，方能将企业塑造成一个执行力高、内部损耗少的具有竞争力的企业。

（二）完善商业物业管理企业的内控措施，提高内部执行力

完善的内控措施是保证商业物业管理企业提高内部执行力的基础。企业的运营情况是可以通过对财务状况的分析而得到明确的了解的，因而提高内部执行力的具体措施也要从企业的财务状况入手，才是根本之策。财务状况的好坏直接与商业物业管理企业的内部控制措施的完善与否相关。内部控制措施完善，就在无形之中杜绝了很多耗费企业内部资源的机会，在执行力方面，如果内部控制措施完善，员工的日常工作的各种耗费将会被控制在最低，这样就可以保证业务流程的高效运转，从而极大地提高企业整体的执行力度。除了这种客观的内控措施的控制，完善的内控措施也会在员工周围形成一个良好的内控环境氛围，在行为上对员工的工作能力提出要求，在意识层面完善的内控措施也会对员工个人形成一个积极正向的促进。这种意识和行为的结合，极大地提升了商业物业管理企业的竞争力。

（三）健全商业物业管理企业的内部组织管理机制

商业物业管理企业的颊囊发展离不开完善的内部组织管理机制，因为健全的内部组织管理机制才可以起到一个自我约束的作用。健全内部组织管理机制可以主要从以下几个层面来进行。首先是明确企业的授权审批工作，授权审批需要进行责任包干制，这样可以将责任落实到个人，降低内部的损耗；其次在关乎企业未来发展的重要业务审批时，可以采用联合签名制度，这样可以通过集体的决策来降低因个人决策失误而给企业带来风险的概率。除了以上这些措施，企业还需要科学合理的设计内部组织管理机制，这样才能使内部控制更好的发挥为企业的资产保驾护航的作用。有效的组织管理机制可以最大程度的降低企业的内部损耗，也有利于提高员工的执行能力。一套好的组合管理机制就如同一把利刃，可以斩断制约企业内部控制目标实现的种种阻碍。

四、结语

商业物业管理企业的内部控制水平是企业能否具有核心竞争力的基石，商业物业管理企业为了可以更长远的发展，必须对内部控制给予应有的重视，建立符合企业自身特点的科学管理模式，才能使商业物业管理企业更为健康地发展。

作者:乐双艳 单位:宁波文化广场商业管理有限公司

参考文献:

[1]蓝璐.完善物业管理企业集团内部控制体系的思考[J].当代会计，2015(08).

[2]向茂琳.浅探物业管理公司的财务内部控制[J].新经济，2015(05).