物业管理业主自治存在的问题及对策

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摘要：物业管理自治是我国物业管理未来的发展方向，在我国由于物业管理体系的不规范和相关法律制度的不健全，政府和物业公司没有及时履行其职责，以及广大业主参与决策意识和维权途径的缺失，导致业主自治制度在推行过程十分艰难。文章针对上述业主自治制度中的问题，提出应对的决策包括：健全法律制度，扩充业主维权的渠道，重新构建业主自治组织，明确政府和物业公司在自治过程中的责任与义务，加强对业主参与自主决策和维护合法权益的意识。

关键词：物业管理；业主自治；业主维权

所谓业主自治，一般是指在相关法律法规的界定下，居住在一定范围内的广大业主，依据本人对于私有房产的所有权以及自由、平等的规则建立的自我管理、自我约束此范围内的物业管理模式。业主一方面可以对自有财产独立支配，一方面与业主管理团体即业主大会和业主委员会对涉及到公共利益的部分进行共同管理。

1业主自治实践中的问题

1．1法律不完善导致业主不能有效维权

现行《物业管理条例》的根本目的是“推行物管企业的专业管理制度”，并按照“业主自治”的核心所设计，忽略了“业主自治”是其实质，导致业主自治制度出现了以下问题：首先，至今没有对业主自治基础的建筑物区分所有权进行更高分量的法律界定与规范，产权界定的不清晰是业主自治成败的关键因素，相关法律对于产权界定的缺失以及房地产开发商的利益手段导致业主在早期容易失去民主自治的意识。其次，在实际生活中，业主委员会更像是一个被引进的单纯的概念，其中所涉及的产生、权限、义务、运作、法律责任等没有作任何具体规范，导致“业主委员会”缺少资金、场所、专职人员，与“三无”机构别无区别。只具有一个框架如何运作又如何通过履行自身职责来保障业主的合法权益。我们看到的是广大业主在对抗开发商和物业公司时的弱小，没有法律作为其坚固的靠山，犹如一盘散沙。当其受到侵害时，业主委员会无法发挥其功用维护业主权益。再次，相关法律法规不能保障业主的合法权益，不能为其提供法律救济的渠道。由于物业管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，导致各地法院在审理有关物业管理民事法律纠纷时存在“无法可依”的现状。由于没有统一的法律规定，在审理相似的案件时，各地出现了审理结果不同的情况，不利于维护公民公平的权力。因此，加强立法是当务之急。

1．2业委会未被法律授权，自治组织难以推行

目前，关于物业管理的纠纷与日俱增，而业主自治制度是缓解其矛盾的关键。具有法律意义的管理主体是自治活动进行下去的首要前提。目前我国法律没有赋予业主委员会民事主体资格。业主委员会制度是物业管理体制的前提及重要组成部分，而其在法律中并没有相应的界定范围。在合同签订中，没有确立其定位。在各地的相关法律法规中提到业主委员会具有代替业主和物业公司签订合同的权力，此做法与物业管理理论中的代表理论相悖。物业管理理论中提到，代表机关以业主和物业公司的代表名义进行一系列的行为，而不是以业主委员会的名义进行活动。因为法律没有界定业主委员会为独立个体，所以在实际管理中业主委员会没有民事行为资格，故签订的合同也成为没有任何法律效力的一纸空谈。对物业管理中的合同合法性构成了挑战，同时也为今后诸多的民事纠纷埋下了隐患。

1．3业主自治中，管理主体角色定位不准

业主对其所有的建筑物具有支配权及所有权，这种所有权具有排他性。站在物权的角度来看，物业管理制度维护了属于业主所有的财产等，彰显了物权的价值。对物业管理的必要性，以及用什么方法来进行管理，管理的主体是谁，完全取决于广大业主。因此，广大业主才是物业管理活动的主体。物业公司在物业管理活动扮演一个授权对象的角色，通过业主的委托，才能具有物业管理的权力。据此可以认为物业管理公司属于一个以服务为中心的个体，因此其首要的任务就是对广大业主负责，为其提供服务。然而，实际生活中，物业公司充当着一个“管理者”的身份，凌驾于业主之上，没有优先考虑广大业主的合法权益。滥用职权，不及时履行职责义务，极大地损害了业主的合法权益。对于业主自治，其认为会对广大业主有消极的影响，认为业主没有进行过专业的物业管理知识的学习，不具有管理能力。广大业主和物业公司站在了对立面，自然纠纷也是家常便饭的事情。除了物业公司在物业管理活动中的角色界定失误外，另一个社区自治管理组织居委会和业主委员会的关系不利于自治制度推行。居委会和业主委员会都是社区管理主体，但是其职责并不相同。居委会和业主委员会变为了领导关系，这使得业主委员会不能发挥其应有的作用。

1．4业主传统思想严重，缺乏自治意识

广大业主是业主自治活动的主人，广大业主缺少应有的民主参与和维权意识是导致自治制度无法向前推行的重要因素。受历史影响我国政府出资兴建的企事业单位以及相关的国家政府单位福利式分房制度，形成一定的惰性，认为只要有关于房地产的事情必须通过政府来解决。当我们远离福利住房分配模式转向市场经济模式时，居民原有的意识依旧会成为业主自治发展阻碍，其中包含着涉及居民利益的部分内容，居民很少会去主动参与民主自治过程中，没有将自身的利益与业主自治结合，缺少主动维护合法权益的意识。这样的行为只会对业主自治制度发展起到消极影响。从目前各种问题不难看出，我国城市物业管理业主自治制度还不够成熟完善，业主自治制度与西方发达国家相比存在明显地差距，如何能有效地解决上述问题是当前重要课题。

2应对业主自治制度问题的对策

2．1健全立法，扩展维权的渠道

完善物业管理立法。我国物业管理处在相关法律制度不健全的状态：一方面国家制定的相关法律制度不全面存在漏洞不能对实际管理中相关物业管理活动中的问题进行法律解释；另一方面，各地出台的规章制度与国务院《物业管理条例》出现相悖的情况，这种情况会导致无法通过法律法规来解决纠纷。因此统一立法是当务之急。物业管理法律中对业主大会组建的各方面条件进行了具体详细的阐述，涵盖其组建的准备工作、工作流程、监督机制、奖励等方面。这样有利于对业主自治制度的推进产生积极作用，符合其机制的原则，保障了业主的合法权益，为我国物业管理制度的发展奠定了良好的开端。此外，需要由最高法院针对广大业主在实际生活中遇到的物业纠纷进行司法解释以及司法救济。

2．2完善健全业主自治组织制度

（1）保障业主委员会的法律权利。对于业主委员会性质的界定很大程度上决定了其在法律中应尽的义务应承担责任对于业主委员会的发展有着非常重要的意义。在目前法律的界定中，业主委员会不具有法人团体性质，在相应的范围之内具有民事行为责任和民事行为能力，可以通过民事诉讼来解决纠纷。业主大会通过选举并经过行政部门的批准产生形成业主委员会，具有相应的法律地位，有运营财务行为的能力，属于相关法律界定中的“其他组织”的范围。业主委员会具有合法的权力，在法律纠纷中可以行使独立的诉讼权利，承担相应的民事责任。（2）明确业主委员会委员的责、权、利。业主委员会在实际生活中并没有履行相应的职责，主要原因在于相关法律中没有对其权、责、利进行明确具体的解释和规定。业主委员会应该为广大业主负责，业主委员会应被赋予的权力有：在物业管理事务中有参与活动的权力，同时可以行使选举权、表决权、被选举权，参与整个管理过程的决策权，以及反馈中的评价权。在物业管理工作中，业主委员会委员付出了更多的时间和精力，因此会得到相应适当的经济补贴。业主委员会应尽的义务有：做好分内工作，如严禁利用职权进行索贿受贿行为、严禁占有他人或公有财产与非法所得、挪用包括维修基金和管理费用在内的财产、利用业主共有财产进行担保活动、从事与职务无关的业务活动等。为了提高业主自治制度中的严密性与规范性，明确界定业主的民事责任与刑事责任是重要的举措。

2．3做好政府、物业公司角色定位

在业主自治制度中，弱化了政府的行政职能，中介组织承担了政府与业主自治委员会之间的桥梁，政府利用中介组织对业主自治委员会进行主导、引导、监督以及扶助的活动。总体来说政府在业主自治中的应尽的职责有：①制定规则。物业管理的复杂性在于需要将政府与业主自治结合起来，发挥政府的主导地位。为了达到预期管理目标，政府需要发挥其行政职能，在市场中利用宏观调控的手段制定一套规则，用来规范物业管理活动中的几个主体，包括开发商、业主、物业公司，平衡几个主体之间的关系。②住房商品化推行的时间较短造成业主没有形成自治意识，业主自治组织难以实施工作是目前存在的问题。对此，政府要通过组建业主委员会来达到形成自治机制的目标。物业公司要了解自身角色定位，提升自身的服务意识。为业主提供优质的服务。强化市场意识，力争扩展自身的业务。树立品牌意识，扩大市场占有率形成上规模经营。最终在市场经济中走出一条具有个体独立色彩、独立发展、独立生存的道路。

2．4提高业主自治参与意识

通过各种宣传普及的手段提高业主对物业管理体系的了解程度，帮助业主形成自主参与意识，帮助认识业主个体承担的责任、具有的权利、应尽的义务。不断地向业主传输自我维权的法律意识，司法诉讼是维权的最重要途径，司法是正义作的最后一道保障线又是人民与政府之间的桥梁，需要拓宽业主参与法律救济的渠道。伴随着业主法律意识的提升，物业管理将逐步过渡到业主自治的新局面。

作者:旦增阿旺 单位:长江师范学院

参考文献:

1王敏．城市住宅小区业主自治问题研究论纲［J］．学理论，2010（17）

2张英．论业主自治机制的法律思考［J］．法制与社会，2010（2）

3肖立梅．对业主自治组织法律地位现状的分析［J］．法制与社会，2009（3）

4陈丹丹．惠州市住宅小区物业管理中的业主自治研究［D］．广州：华南理工大学，2015