物业管理法律关系主体研究

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一、物业管理法律关系所涉及的相关主体

(一)业主

对于物业管理工作来讲，其主要是针对公共设施部分进行管理，而这一公共部分的所有权按照目前法律规定属于业主，其依法现有公共部分的使用权，同时也对这一公共部分专用维护资金的去向有着监督权。但是，这些权利在实际行使的过程中却无法落实，很多时候业主无法以自身的主观意识与需求与物业公司签订相应的合同，所以业主这一法律名词是相对性物业管理法律关系而言的，其并不等同于房屋所有权人。

(二)业主大会与相应委员会

业主大会是由业主组成的团体，通过大会的形式，以少数服从多数为权利行使的基础，进而落实物业管理需求内容。而业主委员会是通过大会选择产生的，代表所有业主行使权利的主体，同时需要通过自身监督权利的行使来实现对物业管理活动落实的实际状况进行监管，同时也有权利代表业主来选择物业服务企业以及相应合同的签订。

(三)物业开发商

物业开发商作为物业开发与建设单位，从理论上其不具备构成这一法律关系的主体，但是，从我国物业发展的实际状况看，很多已建物业由于尚未出售，所以开发商成为了“”业主，代替业主行驶了相应的权利，因此，在实际买卖的过程中，业主在签订买房合同时，一并认可了开发商所选择的物业服务企业，但是，在业主大会成立之后，会行使相应的权利，而业主处于被动地位。而相应的未售房租的业主仍旧是开发商，其因自身物业面积会直接主导业主大会的决策。而待到房租全部出售之后，开发商按照程序完成移交工作就会退出这一法律关系中，进而不再是这一管理中法律关系主体。

(四)物业使用人

其实质是对相应物业的实际使用者而言的，而现有的物业管理法律条款对这一主体进行的阐述，将其认定为非这一管理中法律关系主体，而到能够成为这一法律关系的主体，在物业管理条例颁布之前，相关领域给出了结果:作为房屋的使用者，承租人与业主之间的关系为租赁关系，因此，在这一关系中承租人租赁了包括物业管理权利与义务的内容，实际上也就是承租人需要支付相应物业费，但是，因为其所具备的权利是业主转让的，所以承租人无法成为这一关系中的主体。

二、法律主体定位

首先，物业服务企业。按照相关管理条例的要求，首先物业服务企业需具备独立法人的资格，然后结合行业管理工作的实际开展制定了相应的制度体系，同时对于其法律关系给予了明确定位:民事法律关系;其次，物业开发商。事实上，物业开发商与业主在物业管理上所拥有的权利是相同的，所以其可被归结为有条件的业主;最后，业主委员会。根据现有的民事诉讼法相关条例可以判断出业主委员会这种特殊组织并不在规定的组织范围内。而按照现有法律条款，诉讼主体的定位主要依靠如下两个条件判断:第一，能够为诉讼提供移动的便利;第二，能够具备承担相应后果的能力。而这一组织并没有相应的财产做支撑，所以也就不具备这一能力。所以将其作为诉讼的主体，反而会引发一系列难题。

三、总结

综上所述，从本文的分析看，在物业管理法律关系中，其法律的主体为业主与物业服务企业，而开发商是作为有条件的业主而存在的。在具体行使权力的过程中，业主大会代表所有的业主来行使自身的权利，而相应的委员会责任落实权利的结构部门，而其无法在诉讼中作为主体。

作者:董飞 徐亚男 单位:河海大学