居民小区前期物业管理论文

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1居民小区前期物业管理的意义

1．1居民小区前期物业管理是后期管理的基础

通过前期管理，物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解，可以保证维修质量，提高工作效率和工作质量。而且，在前期管理中，业主和物业服务企业建立了密切的联系，经过一段时间磨合，物业管理的观念逐步深入人心，建立了顺畅的服务渠道。此外，经过一段时间的管理，物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，外部环境逐步理顺，这也有利于物业后期管理工作的进行。

1．2方便业主顺利入住

在业主入住时，房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料，还有要求业主签字承诺的回复文件，大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前，物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以，物业服务企业应从方便业主的角度出发，事先准备有关材料交予业主，使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1．3居民小区前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

物业服务企业唯有做好居民小区前期物业管理与服务工作，才能取得业主们的信任，才有进一步合作的可能，这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

2居民小区前期物业管理的特点

2．1主体关系的复杂性

在物业管理阶段，做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时，由于开发商是物业管理合同中的委托者，但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用，但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人，没有自己物业管理的决策权，却又要承担此法律关系的后果，支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同，但在实施前期管理的过程中，需要代表业主的利益，仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷，并督促开发商进行改正，物来服务企业又担心与开发商关系搞僵，影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2．2管理工作的基础性

居民小区前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上，同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施，问题多发阶段是运行的初期。在居民小区前期物业管理阶段，物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试，并对发现的问题及时进行修正，对一些在接管验收中未能发现的重要问题，通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作，才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施，也为今后的长效管理奠定基础。

2．3管理矛盾的集中性

在居民小区前期物业管理阶段，工作的头绪繁多，工作量大，而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同，在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾，这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性，对物业服务企业提出了极大的挑战。

2．4管理合同的短暂性

居民小区前期物业管理是一种过渡阶段的管理，必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般居民小区前期物业管理合同的期限都不超过两年。

3居民小区前期物业管理的主要内容

3．1管理机构的设立和人员培训

前期物业服务合同一经签订，物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外，还要根据实际管理定位情况考虑，如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式，还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

3．2建立管理制度

居民小区前期物业管理的基础性的特点，要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以，物业服务企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

3．3物业的接管验收

物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施，道路、场地和环境绿化等诸多内容，对综合功能的验收应特别重视。

3．4进户管理

所谓进户，是指业主或使用人收到书面通知后，并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间安排等。根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则，并确定落实执行时间表。安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。根据居民小区前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资，拟定分步购置计划。

3．5装修搬迁管理

装修是物业管理中必不可少的程序，业主或使用人有权对其房屋进行装修，由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，往往给物业和其他人带来很多不良影响，如在装修过程中，业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向，擅自改变门窗规格及外墙面装饰，使用不符合消防规定的装修材料，堵塞消防通道造成火灾隐患等，加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾，不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水，施工不注意作息时间，产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明，规范房屋装修管理是十分重要的。

4居民小区前期物业管理中存在的问题及其预防措施

4．1居民小区前期物业管理中存在的问题

鉴于上述居民小区前期物业管理的特殊性和复杂性，故居民小区前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是居民小区前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善

4．2解决居民小区前期物业管理存在问题的措施

尽管居民小区前期物业管理存在诸多，还是可以通过一些措施来避免的，首先要规范居民小区前期物业管理招投标行为，其次是制定居民小区前期物业管理业主临时公约，最后是规范居民小区前期物业管理服务合同，通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。

作者:钱锡江单位:江阴百益建材集团公司