物业管理自考工作的探析

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一、物业管理行业在我国尤其是北京的发展

自从20世纪八十年代由香港传入内地以来，现代物业管理行业在我国迅速发展，各地的物业管理企业和从业人员如雨后春笋般迅速增长。2006年底，全国物业管理企业总数近万家，从业人员300万人，年经营收入近千亿。北京市的一二三级物业管理企业，2007年至2010年逐年以11．29%的增长率递增，2007年总计有2851家，2010年增长为4139家。2010年北京市的一二级企业共占物业管理企业总数的12．51%，三级资质的企业比重仍然较大，行业的整体水平仍急需提高[1]。在房地产发展的高峰时期，物业管理企业是“皇帝的女儿不愁嫁”，许多物业企业和房地产开发商沾亲带故，或为了解决当地拆迁农民的就业问题，企业内的人员素质不高，所以北京市物业管理行业在现阶段，也就是行业发展的初级阶段，仍主要是劳动密集型企业。随着房地产调控政策的出台，也随着社会需求的发展，业主维权意识觉醒，社会对物业管理企业的要求越来越高，物业管理行业逐渐成熟，各企业对高端人才的需求也因此不断增加，过去的低层次人力资源已远远不能满足行业的要求。

二、开设自学考试物业管理专业独立本科段的意义

(一)物业管理行业发展的供需矛盾

自从物业管理专业在广州最早兴起以来，物业管理专业的开设一直局限于中等职业学校的中等专业层次以及高职高专学校等大专学历层次，长期不具备培养高学历高端人才的渠道。进入21世纪，有越来越多的高等院校意识到这个问题，开始开设物业管理行业的本科专业，但这只是解决了物业企业新增员工的素质问题。许多现在已经达到物业管理企业领导层次的人员，急需得到学历层次的提高和专业知识的补充;过去的中小物业公司由于发展规模日渐扩大，也急需提高自身的层次，得到更大的发展空间。如何满足这些物业企业中高层管理人员的要求，以及物业企业在保持企业稳定的情况下提高自身层次的需求，这不是在普通高等教育中能够解决的问题。

(二)自学考试这一教育形式的特色和其发展阶段

作为普通高等教育的补充，自学考试这个以“宽进严出、学制自由”为特色的“个人自学、社会助学和国家考试”三位一体的考试制度，逐渐转变成一种具有中国特色的高等继续教育形式。自学考试由于其不受学制限制，不受年龄限制，不受地域限制的特色，对许多大城市的物业管理行业从业者来说都有很大方便和优势。因为这些从业者大多工作繁忙，学习时间不能保证，也不能保证在几年之内完成学业，同时还有很多人员是外地到当地打工，没有本地户口，选择自学考试对他们来说无疑是最为有利的。正如王火生等人所说[2]:“高等教育自学考试30多年的发展历程经历了三个阶段:以‘补偿教育’为特征的探索阶段;以‘补充教育’为特征的快速发展、成熟阶段;以‘终身教育’为特征的改革和完善制度的新阶段……当前，自学考试的发展正处于第三阶段，必须……树立终身教育观念，以人才培养模式、学习方式、考试方式以及专业和课程等方面改革为核心，推进自考综合改革和制度创新，确保自学考试教育质量……。”正是由于自学考试30多年来形成的以上特色和现时所处的发展阶段，使得自学考试这一教育形式成为了解决物业管理行业内部人才供需矛盾的最佳方式，因而自学考试物业管理专业应运而生。物业管理自学考试独立本科段于2006年率先在广东开考，主考院校为暨南大学。之后，浙江、天津、陕西、山西先后于2010年设立了物业管理专业独立本科段。山东省、四川省等省市也不约而同，相继开始了物业管理专业本科段的自学考试。而北京市直到2012年初才开始运作自学考试独立本科段的设置工作，不能不说是较晚起步的省市之一。

三、物业管理独立本科段创立过程中的几点思考

经过多方协商、遴选与合作，北京市教育考试院选定北京联合大学生物化学工程学院为物业管理独立本科段的主考院校，2012年10月该专业本科段正式开考。2012年10月顺利进行了第一门专业课程的考试，2013年5月进行了4门专业课程的考试。由于北京市是第一次进行此专业的自学考试，总结前一阶段的工作，思考这一过程中存在的不足并预测今后的困难与应对策略，是非常有必要和有意义的。以下几点是笔者认为今后阶段物业管理自考本科专业应该着重进行的工作。

(一)进一步加强与行业协会和企业的合作

首先，总结前一阶段经验，并参考其他省市自学考试的做法，我们不得不说，物业管理专业自学考试在社会上要进一步推广，还需要加强与行业协会和企业的合作。一是与行业协会的合作弥补了行业协会教育和主考院校各自的不足。北京教育考试院毕胜老师在《北京市高等教育自学考试与行业合作开考状况分与思考》一文中根据自学考试行业合作开考的现状分析总结出:行业协会“了解和掌握本行业对各个层次人才需求的状况，以岗位需求确定人才培养的目标，了解和掌握国外同行业管理的成熟经验，保持行业水平的先进性。主考院校与行业协会合作，能够弥补自身由于了解和掌握行业人才情况不够及时，长期以学科型为主设置专业，知识更新滞后的不足[3]，”并为毕业生找到就业出口，提高毕业生就业率。同时，也为行业协会所属企业员工提供了获得参加正规高等继续教育的途径。二是基本解决了社会考生的生源问题。陕西省自学考试办公室开设的物业管理自学考试本科段，就是与物业管理行业协会合作，不接受社会考生个体报名。陕西省物业管理协会负责该专业的生源组织、集体报名工作。从笔者对2012年某物业管理自考助学班的数据统计分析，可以看出社会考生对自学考试具有更加急迫的需求和渴望。该班级共有自考生72人，其中在职考生38人，大专在校学生34人。在同样的教学条件下，10月份物业管理自考第一门课程《城市社区建设概论》的考试结果显示，在职人员3人缺考，32人及格，3人不及格;在校学生中1人缺考，4人及格，不及格人数达到28人。在参加考试的学生中，在职人员91．4%的及格率与在校学生12%的及格率形成了鲜明的对比。可以明显看出在职人员的学习动力远远超过在校学生。与行业协会和企业合作，组织更多的在职生源，是物业管理自考独立本科段得到社会认可并发展壮大的一个关键要素。

(二)加强物业管理专业的教材建设

在最初创建时，我市该专业独立本科段几门核心课程的教材都使用了中国物业管理协会用于《中华人民共和国物业管理师资格证书》和《北京市物业项目负责人考试合格证书》的培训教材，这样做有利于学分互认，也有助于减轻在职考生重复学习的负担，有其优势。但是，其他省市包括广东省都没有使用这套教材，必定有其原因。在实际操作中发现，过于依赖行业协会所编写教材，使得主考院校处于较为被动的位置。行业协会组织编写的教材，虽有其行业优势，但没有高等院校教学资源具备的优势，无法充分发挥主考院校高层次教学人才的能动性，也不能充分利用大学既有的多年教学经验积累，不能有效地把行业内教育提升到高等教育的层次。第二，教材的成套性也给学生的购买造成了极大的障碍，给教学辅助机构带来了不易推广的麻烦。该套教材的更新换代也具有不可预测性，给自学考试大纲的稳步更新带来了困难。因此，下一阶段物业管理独立本科段的发展，教材建设也是关键问题。最佳方案当然是建立教材编写委员会，集中高校中有经验的主考教师和行业专家，根据物业管理自学考试的实际需求，以及行业要求编写专门教材，但是由于实践紧迫，也可以学习其他兄弟省市，选择一级教育出版机构出版的专业教材。教材的问题解决了，本专业的社会化推广才更加方便、顺畅。当然这并不与上面提到的证书学分互认相抵触。

(三)加大自学考试考核课程改革力度

首先，自学考试可以借鉴成人高等教育的成功做法，根据专业实际情况减轻公共课所占比重，加强专业课程和专业相关课程的考核力度。目前物业管理专业的公共课程同其他自考专业一样，科目较多，给考生带来了很大的负担。但是从实际应用来说，这些公共课程又多数与本专业的关系不大，成为考生学习的“鸡肋”。而这些课程又成为考生通过考试取得学历的拦路虎。考虑适当减轻这些公共课程的占比，相应减轻了自学考试的难度，必定有利于自学考试的发展。其次，有些科目，例如现在统一考试的英语

(二)，成为许多大龄考生望而却步的科目

将许多需要通过自考获得高层次学历尤其是学位的考生挡在门外。从行业实际应用来看，物业管理专业的英语课程，完全可以专门设立物业管理英语而真正适应行业的需要，成为学习者学习后立刻能应用到工作中去的知识，这样学习者就会增加更多的学习动力，减少为了通过考试而学习的苦恼。

(四)主考院校应加强与助学机构沟通和交流

作为主考院校，协助助学机构提高助学质量，鼓励他们构建网络课堂和多种多样的教学形式，必然能够推进该专业的社会推广进程。

(五)多种渠道推广自学考试物业管理专业，增强其社会认知度

如何针对目标行业和学校有的放矢地扩大宣传，仍将是制约该专业今后发展的瓶颈。当然，宣传推广和招生工作永远是最具有挑战性的工作，需要各类助学机构开动脑筋，动员一切有效资源，在考试院的引导下，将这项有益于行业发展、有益于北京市社区管理质量提升、有益于北京居民的生活质量提高、也有益于行业内人员个人发展的考试，继续做大做强。

综上所述，物业管理专业独立本科段在北京市的开设，满足了处于发展阶段的物业管理行业的人才供需矛盾，自学考试的特色和优势，也正好适合物业管理企业中、高层管理人员的高等继续教育需求。为此，总结一年多来的经验，笔者提出了今后该自考专业需要改进的几点思考，以期对今后物业管理专业自学考试在全国其他省市的开设提供可鉴之资。

本文作者：李昕段辉琴工作单位：北京联合大学