浅议油田物业现状及发展

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一、青海油田物业管理现状

1、青海油田基地管理自成体系

青海油田基地自1984年建设以来，已有居民5万多人，集生产决策、科研教育、医疗卫生、后勤生活供应、多种经营、职工培训、轮休、退养为一体，基本形成了一个小型城市的规模。近千人的物业管理人员，管理着敦煌基地10个住宅小区，服务设施95万平方米，绿化面积223.94公顷，环卫面积268万平方米，办公楼面积41362平方米。多年来，以科学的管理，优质的服务，赢得了广大油田职工的认可和称赞，并多次获得局、地区、省部级颁发的“先进厂处”、“全省物业管理先进企业”、甘肃省城市物业管理“优秀住宅小区”、全市造林绿化—“模范单位”以及中油集团“优秀住宅管理小区”等荣誉，2001年被国家建设部授予“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。

2、青海油田基地物业管理工作起步较晚，管理内容比较单一

管理机构、管理职能尚不健全，物业管理提供的劳务基本是无偿的，管理经费仍然依靠补贴，这样就造成管理范围越广，单位负担越重的被动局面。

3、物业公司的物业管理员工和用户在思想观念上与现代物业管理理念存在较大差距

对物业管理内容了解甚少，对有偿物业管理服务从心理上不愿接受，大多数消费者还没有形成正确的物业管理市场的消费意识，消费要求仍停留在无偿服务的理念上。

二、创新青海油田物业管理的思路

近年来，随着社会的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们越来越重视生活质量和工作质量，这就给物业管理企业提出了一个更高的要求，必须为业主和物业使用人创造一个适合现代人居住和工作的理想环境，如果物业管理企业服务意识不强，达不到物业使用人需要的普遍要求，或者管理不到位，水平不高，就可能被市场所淘汰。因此，物业管理企业应通过优质的服务使物业保值增值，要在日常的清洁、绿化、维修等方面也要得到用户的认可和满意，通过优质的服务使之成为可信赖的朋友，并从中取得良好的经济效益和社会效益。创新是发展的不竭动力，创新是青海油田物业管理不断走向成熟的催化剂。青海油田物业管理的创新既要符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展的趋势、呼应广大职工群众对改善居住环境质量的要求，又要把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有文化、有道德、守纪律的市民，促进矿区经济和文化同步，创造和谐、温馨的安居乐业结合起来，进一步促进物业管理工作朝着规范化、市场化、专业化、社会化发展。为此，我们要根据青海油田基地的现实情况、发展趋势以及物业管理的发展规律，以市场经济为导向，把产业化发展作为目标，以提升物业管理水平和改善居民的居住环境为落脚点，从青海油田基地的实际出发，循序渐进、分步实施，努力使物业管理方式方法由行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源由以前的单位支付为主向居住户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，真正实现物业管理经济目标和社会责任目标的可持续发展。

1、走一业为主、多元化经营发展之路

目前，独立工矿企业物业公司生存和发展的最大问题是服务市场发育不全、物业管理收入来源不足。要解决这一问题，只有走“一业为主、多元经营”的经营发展之路。在这一方面，青海油田基地各矿区有许多优势，发展居住小区的社区服务业更是大有条件。由于独立工矿厂区离城市较远，许多社区服务项目供给不能依赖城市，矿区物业公司就应充分发挥其自身优势，积极开展多种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等服务，这样不仅可以方便居民的生活，而且还能增加公司收入来源。

2、走管理手段现代化、服务方式社会化之路

物业管理初级阶段的管理项目大多属于劳动密集型、技术含量不高、以自我服务为主的行业。而在今天，随着社会的发展和人们需求的进步，物业的技术含量也不断高，信息化的要求已渗透到物业管理的各个方面。在这种情况下，物业管理如果还用传统的劳动密集型产业的管理方式，依然采取过去那种封闭式的自我服务方式，那么，我们的物业公司在这种情况下就很难生存和发展。因此，现代物业管理必须用信息技术替代传统物业管理手段，走管理手段现代化之路。

3、走规模化、效益化经营发展之路

走规模化、效益化经营发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必由选择。石油企业的独立工矿厂区，由于居住区分散、规模半径不大，物业管理机构大多按居住区域而设，势必造成物业管理资源分散，运行成本偏高，规模效益无从谈起。随着社会的进步、服务需求范围的扩大、物业公司之间的业务、价格竞争，走兼并、重组，向集约化、规模化经营发展之路已成为物业管理公司不断发展的必然趋势。所以，独立工矿企业的物业公司必须适应规模化经营发展的环境，对已有物业管理机构进行有计划、分步骤的兼并重组，形成自己的独特优势。

4、强化人才培养措施，造就一支高素质的物业管理队伍

目前，我们的物业管理人员大多是以前从生产一线分离出来的老员工，文化水平和业务素质远远达不到新形势的要求。所以，我们必须按照知识化、产业化的发展战略和专业化、社会化、信息化的发展要求，进一步强化人才培养，努力造就一支既能适应市场要求又有较高素质的物业管理人才队伍。

5、走市场化的物业管理发展之路

新的时期，物业管理企业要生存、要发展，就必须积极参与市场竞争，不断创新服务平台，只有坚持“以人为本”服务理念，才能获得市场。青海石油基地的物业管理与其它如房地产的物业管理既有相同之处，更有其自身的特点。目前尤为重要的是培育石油基地物业管理市场，但市场的培育和发展需要好的制度和体制作保障。因此有关部门应从长远考虑，从有利于物业管理发展的角度着手，积极制定物业管理的方针政策和法律法规，建立适应市场经济的油田物业管理新体制，帮助解决和协调物业管理公司与居委会、专业管理部门的关系，给予物业管理企业发展和壮大的空间，营造物业管理服务交易的良好环境，只有这样石油基地物业管理市场才能健康、协调、迅速发展起来。

本文作者：曹海云工作单位：青海油田社区管理中心