物业管理业主组织创建

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业主自治组织的研究是伴随着物业管理行业的发展而发展的。在我国,《物权法》和《物业管理条例》把业主大会和业主委员会确定为物业管理中业主自治组织。众多学者对“什么是业主”、“什么是业主自治”、“业主自治组织的工作”、“自治组织的运作体系”等作许多探讨。张丽曼(2008)立足当前的法律制度的不完善提出了自治制度的完善对策。程兵(2010)探讨了业主自治组织法人化的发展趋势并构建其模式。王敏(2010)从业主自治的内涵、性质、影响因素、运作中探讨了业主自治的走向。邓和(2008)根据物业小区业主自治的成功案形成业主自治应立足“自主”与“民主”的结论。朱爱华(2002)、张作祥(2008)对美、日、德的业主自治组织的权责以及运作方式都作了比较详尽的阐述和经验的借鉴。总的来说,目前对业主自治组织的研究是在处理众多纠纷的基础上从法律的角度去探讨的,而且大部分文献也是近年才出现的。其对治理下物业管理中的业主自治组织的构建研究是一次非常有意义的尝试。本文主要通过对目前南宁市小区物业管理的现状调查和问卷调查进行研究。

一、物业管理中的自主治理与业主自治组织

治理相对统治是一种新的公共权力配置模式。近年来从政治学或者公共管理学派来说,更多用治理代替政府的管理,一个社会的管理不是政府一家,而是政府、企业、社会多家共同管理,共同协作[1]。在社区建设中我们更多的使用“自主治理”,它更能体现是自己的事自己管理,自己的财产自己管理。这样一种自主治理的权力不是任何人赋予的,它是一种财产权,这种财产权有公共事务的性质。世界上有三类物品,一类是纯私人物品,跟别人没有关,今天买多少吃的穿的或买一辆汽车都跟别人没有关系。还有一类是纯公共物品,是政府提供的。第三类绝大部分是两者的混合的物品,居住小区就是由私人共有物品在这基础之上产生的私人共有的财产权,它有社区公共事务的性质。我国改革开放不断深化,改到了财产权制度的变革,越来越多的人拥有自己的房子,这些私有的物业自然而然要求相应的权利与之配套。正如前面所阐述的,这些私人财产权是具有公共事务性质的,比如:你的房子外墙漏水了,你要维修就可能涉及到楼上楼下甚至更多业主的权利。因此,业主自主治理组织的构建成为了必要,它是一个众多业主沟通、议事和决策的平台,而这种自主治理的权利来自于众多业主的财产权。这种领域的私有财产的治理成为地方公共事务是全世界的一个趋势。业主组织在国外被称为私人政府、准政府组织,因为它要提供很多地方公共福利,地方公共事务,都是由私人提供的。随着时间的推进,我国传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”[2],业主自治组织成为社区建设的基本组织,其作用也得到了激活和强化。

二、南宁市业主自治组织的构建困难重重

2011年9月,我们针对南宁市物业管理做了实地问卷调查。本次调查共发放问卷243份,实际回收236份,回收率97.1%,有效问卷228份,有效回收率93.8%。其中实地调查中商品房小区占绝大部分,见表1。由于是实地发放问卷,因此回收率较高,可是在实地问卷调查的时候发现有些被调查者仍然心里有所顾虑,担心受报复,哪怕我们一再强调调查的结果只是用于统计研究,完全是匿名的。因此在一些问题上,估计部分答案是失真。但是所统计的数据研究价值还是非常大的。实地调查显示南宁市物业管理中业主自治组织的构建困难重重。

(一)人数达不到召开业主大会的要求

在调查过程中发现,南宁市许多小区都希望召开业主大会并成立业主委员会,但是往往不是入住的人数没达到要求,而是该小区入住的根本不是业主本人。调查数据显示其中所调查的小区中租户达到调查总人数的40.8%,此外,还有的是给父母居住,有的是给远房亲戚来租住,真正的业主根本不住在本小区。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因为人数达不到《物业管理条例》的规定,召开业主大会成了众多小区的一大难题。

(二)物业服务企业不但不帮助反而阻碍自治组织的构建

《物业管理条例》第十条第一款规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”南宁市的情况是开发商都事先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要缴纳一定的物业费,才能领到房屋钥匙。因此,一开始业主就对物业管理认识错位。同时,“前期物业服务企业”为了占有到手的物业市场,而不被新成立的业主大会“炒掉”,他们想尽办法干扰业主大会的召开,成了业主大会召开的一大障碍,而不是帮助和引导召开业主大会。这样的现象在南宁市普遍存在。

(三)业主民主意识淡薄

哪怕冲破了以上第一、第二点的困境,业主的民主意识淡薄是业主自治组织成立的最大障碍和根本原因。很多业主认为业主大会与自己关系不大,也不想在业主委员会担任什么职位,于是对业主大会的召开参与程度非常低。对南宁市的调查数据显示,知道本小区有业主委员会的人数占调查总数的40.4%,而不清楚的占到了将近一半,见表2。甚至有13.2%的人不知道本小区是否有物业管理公司。业主参与物业管理的意识淡薄的原因是,没有人愿意牵头,而实际情况是大家都存在搭“顺风车”的心理,他们会认为会有其他业主出来解决这样的事情,于是谁也不会出来组织。另外,在没有任何报酬的情况下,鲜有人会牺牲自己的时间、金钱,做更多的事情,而且可能面临各种压力和威胁去做服务大众的事情,因此业主自治组织的构建就更加难上加难了。

三、业主自治组织的缺失导致物业管理存在的问题分析

据实地调查,由于缺乏业主自治组织的监管,物业管理的问题集中表现为这几个方面:

(一)维修资金的管理混乱

由于缺少业主自治组织(业主委员会),当一部分业主需要启动维修资金进行一些公共部分维修的时候,不知道如何处理。而物业服务企业虽然管理着业主的这部分资金,但是没有经过业主的授权,很难支取这个维修资金。于是,部分业主和物业服务企业矛盾非常突出,基于以上原因却又无法建立起自己的组织。

(二)矛盾尖锐,投诉率高,但收效甚微

投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。在缺少业主自治组织的监督和约束的情况下,由于利益的驱动,物业服务企业往往偏离了预定的方向,甚至牺牲广大业主的利益来满足自身的发展。如实地调查中南宁市某知名物业服务企业为了能够在政府部门举办的“优秀物业服务企业评比活动”中胜出,采用了非常规的管理手段,只要不符合公司要求的,通过劝说不行就强行执行,如:业主空调安装位置不对,在劝说无果的情况下,业主上班后物业服务企业派人便强行拆除。某些业主为了抗议物业服务企业的粗暴管理方式拒交物业管理费,而物业服务企业也有办法对付,企业管理层授意员工在用电高峰期将那些没有交物业管理费用的住户电闸关掉,强行断电,业主自然而然要求物业服务人员进行检修,没问题,物业服务企业等个把小时再去恢复电闸,一来二去这些业主就不得不妥协。业主和物业服务企业之间的矛盾非常突出,却又非常无奈。其根本原因就在于业主自治组织的缺失。

(三)业主自治与物业管理脱钩

业主自治与物业管理两者有着相互依存、相互促进的关系。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作保证了业主的正常生产生活,增强业主的认同感和归属感,有利于业主持有的物业保值增值。同时,业主自治反过来也影响物业管理的发展,业主自治建设得好,居民素质提高,各主体自觉履行职责,有助于物业管理制度的有效遵守和执行,有助于业主自律机制的建立,有助于矛盾和纠纷的减少,物业管理自然事半功倍。而实际上,物业管理中业主自治组织基本没有发挥出应有的作用。在我们的对南宁市住宅小区实地调查有效的228份问卷中,当问及该业主委员会是否在物业管理中起到应有的作用时,回答不清楚的业主占51.1%,认为不起作用的占18.2%,只有31%认为该业主委员会起到应有的作用,见图1。南宁市众多小区业主自治组织缺失严重,有35.9%的物业管理公司是由开发商指定的,而由业主自治委托的只占到调查的4.3%,见图2。业主自治和物业管理脱钩非常严重,根本没有实现两者的良性互动,推动形成良好的社区建设和物业管理秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。

四、业主自治组织的构建

基于业主自治组织的缺失导致物业管理中存在诸多的问题,我们有必要建构起业主自治组织并使其健康成长,真正推动物业管理秩序和提高物业服务水平。具体来说,要做好以下几个方面的工作。

(一)明确业主自治组织在物业管理中的关系,完善相关法律法规

一个小区要想和谐,就是要市场、政府、公民社会三足鼎立,各自有各自的活动范围和规则,相互之间能够构成一种良性的机制。这种良性的机制务必确保业主自治组织在政府部门的指导下充分应用市场机制来实现物业服务企业和业主之间的平等关系。同时,政府相关部门要对物业服务企业进行监管,避免物业服务企业阻碍成立业主自治组织。见图3。另一方面,《物权法》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主委员会由业主通过业主大会选举产生,是业主大会的常设性执行机构。但《物权法》对业主大会和业主委员会是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会或业主大会的民事主体地位争议颇多,因此,完善相关的法律法规,特别是进一步完善关于业主自治组织构建的相关法律法规才能形成一种良性机制。

(二)立足业主自治组织的构建

业主自治组织伴随着物业企业的发展而发展,虽然有了十多年的发展,但是总体来说处于非常薄弱的阶段。业主自治组织的构建困难重重,正如前面我们分析的原因有很多。解决的办法有:

1•通过政府推动,依靠行政的力量构建起来。如上海市,90%多的小区都成立了业主委员会,其主要是通过行政力量来推动。这种政治色彩较重的业主自治组织的构建有点拔苗助长的意思,但是相比众多小区的业主自治组织,政府不闻不问,放任不管,自生自灭要好[3]。

2•成立业主自治组织协会,通过协会这个平台,使得全国各地不同的业主在此相互交流、学习经验,另一方面,使社会各界的声音、见解参加进来,促进业主这个组织构建和迅速成长。

(三)参与是解决业主自治组织的关键

单个业主强调自己的私有财产权利,他最大利益是私人利益最大化,但是众多的单个业主会形成一个业主群,这个概念往下走就会形成共有财产,形成公共利益,有了共同利益的时候,业主自治组织就非常必要,而业主自治组织的构建业主的参与是关键。在中国,小区业主的参与率是1%左右,美国是50%,澳大利亚公民参与社区的比例是超过80%[4]。所以,业主想强大起来,唯一的途径就是如何去参与。可是参与就可能意味着你要损失巨大的时间、金钱,你要做事情,并且可能得到误解和辱骂。所以,《物业管理条例》众多条款涉及到“三分之二”、“一半以上业主”,就是要让业主接受一个最基本的公民训练,换句话说你已经是私有财产的所有者了,如果你对你的私有财产都不负责任,你花的几百万块钱买了房子,你却不愿意花五分钟时间听别人说一说,花点时间构建自己的业主自治组织,对不起,你受欺压,就是活该。除了基本的公民训练让众多业主参与进来,还可以通过政治的力量和经济手段让更多的业主参与进来,我们只要参与了,我们总会成功的。