分析物业管理收费难缺陷

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一、物业管理收费的主要原因

(一)物业服务企业自身的原因

1、业主对物业管理服务不满意。有些物业企业服务意识差，不能及时地为客户解决问题，对服务承诺言而无信，影响了物业管理行业在老百姓心目中的形象，使客户产生不满情绪而拒交物业费。

2、物业公司运作不规范。有些物业管理公司在财务制度和管理上缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如伺构成和分配使用的。有些物业管理公司与业主产生纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，如通过拒绝业主进入小区、停水、停电或者暂停电梯使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益。

(二)来自业主方面的原因

1、有些业主的道德素质有待转变。少数业主不遵守物业管理的规定和小区物业管理规约，任意在公共场地、绿化带内停车、堆放自家杂物、践踏公共绿地、从窗口向楼下抛撒垃圾、制造噪音干扰邻居等，影响了其他业主的正常生活，受影响的业主又将这些现象归结为物业服务管理不到位而拒交物业管理费。

2、有些业主在物业服务消费观念上存在偏差。由于部分业主对物业管理这种受客户的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务的管理形式和物业管理费构成不甚了解，在物业服务消费观念上存在偏差，影响了物业管理费的收缴率。

(三)一些物业管理的法规还缺乏可操作性

1、物业收费标准低影响物业管理水平的提高。物业收费标准应切合实际，既满足企业利益，又符合业主的要求，达到“质价相符”，响管理服务水平。

2、对恶意拒绝交纳物业管理费的业主缺乏相应的约束机制。如绍兴水木清华小区，其物业管理在业内是非常有口碑的，但仍有一些业主拒交物业管理费。他们的“理由”是业主养猫、狗等宠物，既有臭味又影响环境，要求物业管理公司出面协调“禁养”；另一些业主说“养狗是政府允许的”。当物业管理公司就此事多次找业主协商，由于各方业主坚持己见协调不成，一些业主就拒交物管费，使物业服务企业的权益无法得到保障。

二、解决物业管理收费难问题的对策

(一)加强管理，提高物业服务企业的整体素质

1、妥善处理业主投诉。构建一个物业服务企业与业主间的平等沟通的平台，广泛征集业主的合理化建议；物业管理公司与业主应依约行事，鼓励业主保护自己的合法权益，提高业主的维权意识；无论业主投诉情况是否属实，物业企业都耐心对待，认真处理。

2、定期公示物业管理服务费收支情况，增强物业管理服务费收支情况的透明度。物业服务企业按照物业法规的要求，将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，实行明码标价，将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开，以接受业主、物业使用人的查询和监督。

3、改善物业收费手段，采用灵活多样的收费方式。推行综合收费卡制度试点，将居民的水费、电费、煤气费、物业管理费、采暖费等统一存储在一个卡中．业主或物业使用人到指定代收代缴银行或收费部门，划卡结算。物业服务企业通过电话、短信、电子邮件、信函、走访等多种形式发送缴费通知书，采取银行代扣、银行代收、上门收取、柜台收费等方式收取物业管理费，真正做到客户缴费个性化、便捷化。

4、提升物业服务企业服务品质。物业服务企业从构建和谐社会的高度，重视物业服务企业服务品质的提升，采用服务公示制度，接受社会公众的评价和监督。将服务标准融入操作规范中，将专业标准和规范管理相结合，不断提升服务品质和管理服务水平作为解决“收费难”问题的着力点。以“质价相符”为基本原则，使业主获得“等值”乃至“超值”服务。

（二)坚持正面宣传引导，使广大业主树立正确的物业消费意识

1、相关政府部门、行业协会、物业服务企业要借助各种媒体，采用多种方式，对业主和客户从行业法规和法律知识普及方面人手，广泛宣传，提高社会对物业管理服务行业的认知度，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的必然性，理解物业服务对物业保值增值、提高生活品质的重要性，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。

2、发挥公众约束力量，建立业主诚信档案。将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，尝试在社区建立业主诚信档案，对不交费的业主在小区业主论坛上给予定时公布，让业主共同来监督。

(三)规范服务，强化对物业管理服务行业的监管

1、规范行业服务，建立行业的统一标准和监督机制。目前，对物物业管理服务价格的认定，可以通过规定的程序或服务双方的协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定，供需双方在认识上仍存在较大的差异。因而，迫切需要对整个行业的服务标准进行统一规范，由政府相关部门牵头，对物业公司、业主双方提供解决问题的途径和依据，对物业管理工作进行验收考评。这样，既为消费者的利益提供保障，也能促进企业实施有效的管理和监督。

2、健全社会保障体系，增加合理补贴。对于确因社会转型、家庭变故、伤残等导致的家庭收入下降，无法支付物业管理费等情况，要借助社会保障救助体系的建立予以解决。

3、完善法规，加强执法、将物业收费纳入法治轨道。要简化现行的物业管理欠费法律审理程序，提高司法效率，方便欠费纠纷的解决。