城镇物业管理状况与发展

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近几年我国中、小城镇建设的快速发展，带动了房地产业的壮大，同时也加速了中、小城镇住宅商品化和产权多元化格局的形成，促进并带动了我国中小城镇住宅物业管理的迅猛发展，成为我国社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。住宅小区推行实施物业管理，不仅能延长住宅物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。但是由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，同直辖市、省城等大中城市相比，我国中小城镇住宅物业管理覆盖率、收费标准、管理水平等方面普遍偏低。从而严重制约了我国中小城镇物业管理向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。

1我国中小城镇住宅物业管理的现状与存在的问题

从1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立至今三十多年以来，与城市居民生活息息相关的住宅小区物业管理，在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程、构建和谐社会中都起到了积极的作用。目前我国中小城镇除老旧住宅小区、职工宿舍区外，新建的住宅小区，基本上都引进和推广了物业管理。随着城市规模的不断扩大和城市基础设施的不断健全完善，城市建设、维护和管理等工作面临的困难和问题越来越突出，尤其是以维护城市居民生产生活秩序和合法权益为主要内容的物业管理工作就显得越来越紧迫。

在我国中、小城镇的企业员工宿舍、老旧住宅小区基本上不具备实施或没有实施物业管理，有少部分小区处于业主自收费自管理状态，这类住宅小区物管用房等公建与配套设施不全、建筑物老化、设施设备损坏严重，而且小区内没有机动车辆固定停放车位，车辆随意停放在交通道路上，消防安全隐患严重，加上没有专人管理，小区居民财产经常失窃。对这类住宅小区进行彻底改造并实施物业管理需要很大的一笔费用，而这类小区基本上没有缴纳公共维修基金，或超过了保修期，因此老旧小区的改造与推行实施物业管理，是我国目前中小城镇建设与发展急待解决的一大难题。在我国中、小城镇负责住宅物业管理的服务企业，除了管理规模大、资质等级高的物业企业以及新建住宅小区处于前期托管的物业企业，能保本经营略微盈利维持生存外，有半数以上的物业服务企业，在物价上涨，管理成本增加的今天，除了少数与建设单位仍未断奶的房产公司下属物业企业外，都到了难以维持生存的边渊。而我国中小城镇的居民整体物业管理意识都低于大、中城市，主动缴费意识淡薄，物业管理费用的收缴率偏低，加上物业管理费用初始定价较低，而要调高收费单价必须得到业主、业委会的同意认可，这就给以物业管理费作为企业主要经济来源维持生存的物业企业雪上加霜。近几年在我国中小城镇住宅物业小区，因管理成本上涨无法维持生存，撤出小区的物业企业数量逐年上升，这是造成我国中、小城镇住宅物业管理水平始终得不到提高的一大主要原因。在我国中、小城镇住宅物业管理行业中，一级资质的物业企业只占总物业企业的少部分，而且这些一级企业中有半数以上是非本地企业，70%以上的都是三级物业企业，不但整体管理水平偏低，而且员工的整体文化层次、业务技能也偏低，这就是制约我国中小城镇住宅物业整体管理水平提升一大重要原因。一方面有限的物业管理费用收入，无法满足物价上涨、管理成本增加的需要，而另一方面工资不涨无法引进、留住人才，这一难以彻底解决的矛盾，是摆在我国中、小城镇住宅物业管理企业面前急待尽快解决的一大难题。

2导致我国中、小城镇住宅物业管理的现状与存在问题的原因

导致我国中、小城镇住宅物业管理的现状与存在的问题最为主要的原因是来自政府方面，我国物业管理经过了三十多年，行业的规范化管理与整体管理水平的提升与发展却没有达到房地产行业近五年的水平。我国政府相关部门对物业管理重要性的认识、重视程度不够，作为提升物业从业人员素质的注册物业管理师制度，颁布多年却到前年全国才正式统一组织考试，至今却没有像建筑施工企业的建造师制度一样强制推行，在我国中小城镇申报一个三级物业资质，只要找对人，有注册资金就能办到，物业企业资质申报的有文凭、有职业资格的人才大部分是借用为申报资质所用，加上政府主管部门对物业资质申报把关不严、重视不够，因而导致了我国中小城镇物业企业管理层人员文化素质、专业技能整体偏低，管理水平无法得到提升的被动局面。在我国中、小城镇住宅物业小区的业主中，相当一部分业主不但缺乏对物业管理的消费意识，而且法制意识淡薄，一味强调权利而忽视相应的义务，加上社会关注程度不够，行业协会还没有完全发挥其应有的作用，而新闻、媒体对实施物业管理重要性方面没有给予正面宣传、重视，这就导致业主物业费欠缴率持高不下，并成上升趋势。长期以来我国中小城镇物业企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。加上许多从业人员都是“半路出家”，整体素质偏低，物业服务质量不尽如人意，最终导致形成了业主投诉拒缴管理费、物业企业无法维持生存撤出小区的恶性循环。

3应对策略

地方政府职能主管部门要认真按照我国物业管理企业资质申报的相关规定，严格控制物业企业资质的申报、核审，彻底杜绝借证申报现象，同时加强监督检查，真正确保资质申报资料中有文凭、有职称、有执业资格的“人才”，都在该企业正常上班，通过规范管理，达到提升物业服务行业从业人员整体素质、修养，提高管理水平，促进物业服务行业健康发展的目的。政府部门要加大对物业管理行业支持、帮助的力度，把物业管理的收缴与水电费用收缴捆绑在一起，从而彻底解决物业费用收缴难的难题。同时加大物业管理重要性的宣传力度，通过新闻、媒体来号召全社会对物业服务行业的重视与支持。规范物业项目招投标管理，彻底杜绝暗箱操作，健全市场竞争机制，引进优秀的物业企业通过接管本地项目，带动并提升本地物业行业整体素质。总之，要彻底改变我国中、小城镇住宅物业管理现状，不但需要政府的重视、扶持，而且还离不开全社会的关注和物业企业自身的努力，同时更需要我们物业人的坚持、奋斗！