物业税征收与城市发展思索

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一、开征物业税的背景及现状分析

1．我国开征物业税的时代背景。首先，物业税开征提速的一个重要背景是，房地产业已经成为偷逃税款的重灾区。来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续数年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，部分地区约有90％的房地产企业存在涉税问题。其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻都难以将自己置身事外。

2．我国物业税的发展现状。物业税的名词源于国外，世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言所说的物业税应该属于第二种情况，主要针对土地、房屋等不动产。虽然我国目前还没有明确提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施，但基本框架已经明确。将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

二、开征物业税的必要性

1．开征物业税是完善我国税收体系的需要。一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。我国在商品税制和所得税制方面已经较成熟，但财产税方面仍处于相对滞后的状态。2004年3月，第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定了公民的合法的私有财产不受侵犯，完善财产税体系的重要性日益显现出来。从目前各国的情况来看，财产税体系中的税种主要有两个：一是房地产税，二是遗产及赠与税。房地产税之所以是财产税类中的主要税种，其原因在于：不动产都是私人拥有财产的重要内容，一般在财产总价值中占有比较高的比重，对其课税既能保证财政收入又易于征收管理，我国目前国民收入以及社会财富的分配已经明显向个人倾斜。经过近十几年的住房制度改革，已有相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体己将购买住宅作为保值投资的重要手段，住房占有量的多少，在一定程度上讲，已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准，从这个角度看，尽快推出物业税，完善我国财产税体系，有着十分重要的意义。

2．增加地方政府税收收入，抑制政府短期行为我国目前实行的是土地归国家或集体所有。要想取得一定数量土地的使用权，只要一次性缴纳土地出让金，土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块，一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小。开征物业税，能拓宽税收征收面，增加政府税收收入，我国目前的财政体制还不能满足地方固定资产投入资金，特别是县以下地方政府的财政需要，地方政府缺少稳定的税源和税种，而物业税作为一种具有稳定税源又极有可能被确定为地方税的税种，自然会受到地方政府的欢迎。

3．改善房地产市场结构，防范金融风险。从最近中央的一系列措施，如对经济适用房的加大投资、加大公租房廉租房建设等，可以看出我国房地产市场结构型矛盾突出，一方面是购房需求旺盛，另一方面是空置率年年攀升，有增无减，原因在于高端商品房供应饱和，而低端则供应相对不足，导致普通老百姓根本买不起房，开征物业税后，可以降低购房门槛。物业税是以房地产的价值为依据的，为合理避税，房地产开发商应该会增加低端市场，这样一来就会很大的改善现有的房地产市场结构。

4．开征物业税是调节贫富差距以促进社会公平的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出，这样的话就会对居住豪宅者课以高税，对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过，达到调节个人收入分配，缩小社会贫富差距，维护社会稳定的效果。

三、我国城市发展与物业税的关系

从我国城市发展现状看，一方面，城市化和城市现代化程度较低已经成为制约我国经济社会发展的重要瓶颈，但消除城乡二元结构和提升城市内涵都不可能一蹴而就。西方发达国家的城市发展历程说明，城市发展是一个逐渐深化的过程，工业化是城市化的产业基础，现代服务业、第三产业、新兴产业是城市现代化的产业基础，产业升级、结构调整是渐进的过程。没有充分城市化也就没有城市现代化，城市发展是一个“自然的”渐进过程，需要时间。另一方面，国际竞争日益激烈，我国已不可能有100年左右的时间进行“充分城市化”，再步入城市现代化。以城市现代化引领城市化，同步推进城市化与城市现代化，走有自身特色的跨越式发展之路，成为推进我国经济与社会发展，提升综合国力，加速城市发展的实践选择。从中国的实际出发，物业税改革的重要目标是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出的，第一，物业税循环征收，能够盘活城市物业资产，提高城市物业资产开发的效率；第二，从长远来看，土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性，物业税的实施，物业价值随市场的变化而变化，通过定期的评估和税率的调整，使业主每年缴付的物业税随着物业的增值而提高，也有利于政府财政收入的增加。此外，物业税还可以使城市土地向真正有效的使用者手中转移。目前，城市一方面土地供应不足，地价飚升；另一方面，工厂、机关、贫民住宅等大量低效率的单位占用大量土地。由于他们无须对城市服务改进付出任何新的代价，却可以无偿占用高价值土地，因此缺乏空间调整的动力。如果根据土地的增值征税，每年提升在城市中心区的成本，就会迫使他们考虑搬迁，将土地转让给能支付高地价的商业、服务业及高等居住，从而推动城市空间结构和经济结构的同步调整。

四、结语

十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，已经把稳步推进物业税列为“十一五”税制改革的一项重要内容。随着物业税政策的实施和不断完善，我们物业税以及物业税税基评估工作已经有了初步的进展，但针对我国国情还有很多问题需要进行深入、细致的研究和探讨，比如税基评估理论体系的完善，规范技术标准，建立畅通、有效的信息沟通机制等等。这都要求我们进一步拓宽我们的思路，推动我国物业税改革以及物业税税基评估体系的完善，促进我国物业税改革的深入进行。