透析物业管理现状

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1物业管理的来源与概念

1．1物业管理来源

物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。我国的物业管理起步于2O世纪8O年代，在邓小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。近年来，中国房地产发展逐渐趋向商品化过程，物业管理日益受到各方面的关注与重视。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题具有重要的现实意义。在我国，物业管理的发展主要基于4个方面的因素：

1．1．1住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

1．1．2随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

1．1．3随着市场经济体制的逐步确立，由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

1．1．4人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务有更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理被越来越多的人接受。正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其受关注的程度相当高，并可能产生体制上的矛盾及利益上的冲突。

1．2物业管理概念及分类

1．2．1概念。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业管理单位依据物业管理委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理包括业主共同管理的过程，和委托物业管理单位或者其他管理人进行管理的过程。

1．2．2物业管理分类。物业管理按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共管理、针对性的专项管理和委托性的特约管理3大类。①常规性的公共管理：是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理和服务。②针对性的专项管理：是指物业管理企业为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的针对性的管理工作。③委托性的特约管理：特约管理实际上是针对性的专项管理的补充和完善。

2当前中国物业管理中存在的问题及原因分析

2．1存在问题

虽然物业管理在我国已有30余年的发展历史，但是我国的城镇住房长期处于计划经济管理下，相对来讲民主意识不够强，一些地方政府有关部门对物业市场的管理欠缺有效的手段，业主之间以及业主与物业管理公司之间产生的纠纷越来越多，有的甚至成为了房地产业发展的障碍。而物业管理企业的起点低，物业管理理念落后，规模效益差，也成为我国现阶段物业管理发展的一个较为突出的问题。目前，比较突出的问题有：物业公司频繁更换，空白期小区物业无人管理，造成小区脏乱差；从业人员素质低，服务不合标准，引发业主不满；由于房屋施工质量造成的房屋缺陷，无人负责；物业管理服务过程中的不规范行为无法监控，如收费透明度问题，维修标准问题，维修基金使用问题；服务标准不统一导致业主不满等。诸多问题，造成业主不交物业费，从而形成恶性循环，服务越来越差。

2．2问题形成的主要原因

中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是速度快，就必然会出现一些问题。究其原因，主要有以下4个方面。

2．2．1市场化程度不高。我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。物业服务机构应是市场的主体，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁质优价廉，谁的管理水平高，谁就能生存与发展，否则就遭到淘汰。而且应当允许物业管理主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定。物业管理必须要实行有偿服务，收费标准应在国家法规的指导下由市场决定。“谁受益，谁出钱”。但是市场化程度与发展水平有关，同时与物业管理成熟度有关。

2．2．2社会化不够。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。物业管理必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范物业管理行为，保障其发展。社会化差距主要有以下两点：①条块分割严重。这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。②业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。社会化的步伐要快，这样才能提高物业服务的层次，最终受益的是广大业主。

2．2．3专业化程度低。专业化要求物业管理单位要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。

2．2．4规范化欠缺。规范化要求，就是物业管理单位要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营；要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。我们在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，但缺乏执行力度。

3国内可借鉴的良好经验

在当前9O％的物业管理都存在诸多问题的情况下，武汉百步亭花园推进“人本”社区建设，在社区中实现了“夜不闭户，路不拾遗”，引起了全社会的广泛关注。何谓“百步亭”模式?即通过社区管委会的成立，把社区的建设、管理、服务紧密结合起来，形成“开发建设、物业管理、社区服务”三位一体的格局，这样开发商实际上完全转变了自身的角色。开发商对于产品再不是只建不管，管委会的运作资金实际上就来自于开发商，而开发商从中获得了与社区共同成长的品牌价值，这样就形成了企业、物业、居民三方多赢的局面。在开发商的支持下，通过社区管理委员会的介入管理，将大家的利益集合到“共创美好社区”的大前提下，让居民享受到安全、绿色、温馨的生活环境，物业管理单位更具持久的生命力。“百步亭”模式的实质是：①它是企业主导的管理模式“百步亭”模式的核心特色是企业主导，也就是说它必须运用市场经济模式，将企业效益与社区服务融为一体，将建设、管理与服务融为一体，党政建设与居民自治融为一体。②体现了纳税人理念模式。物业管理单位代表企业利益，社区管理委员会代表政府职能，如果这两个方面都需要社区居民的认可，并成为它们的“衣食父母”，居民在事实上获得了“纳税人”一样的权利，获得更加优质的服务当然就更加有保障了。⑧润滑油理念模式。“百步亭”模式下的社区中，因为有了物业管理单位与居民之外的第三方介入，就好像为机器加上了润滑油一样。这样不仅保障居民获得更加全面周到的服务，也势必有利于缓解物业与居民之间的矛盾。笔者认为，“百步亭”社区的管理体制正适应目前国内物业管理转型期的需求。当然创立这样全新模式、全新理念的社区并将其推广，是一个复杂且长久的过程，还需要更多有责任心的开发商进行积极的探索。而在这个过程中，物业管理行业将逐步走向人性化和规范化。“百步亭模式”，不仅是对居民生活需求的真正关怀，同时也是对物业管理体制的一次突破，也有可能结束长久以来物业管理的“收费难，服务差”的恶性循环。目前，哈尔滨市已有3家建立或正在建立百步亭式社区的项目中，并有数个社区正在尝试建立百步亭社区。

4国外可借鉴的先进物业管理模式

国外物业管理经过100多年的发展，已经积累了相当多的经验及好的方法。比较成熟的有：

4．1瑞士

物业管理与社区管理相结合。物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调。

4．2法国

民主式物业管理。业主委员会代表所有业主的利益，定期或不定期与物业公司沟通，提出意见或建议。业主委员会成员的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行业主委员会的决定。

4．3意大利

互助会式物业管理。意大利有一个共同管理制度，会计师协会根据全体住户制订出的共同管理办法，委派一名受过专门教育或培训的管理员，去管理楼房的各种事务。管理员的职责①管理经济，负责维修房屋；②协调邻里之间的矛盾。通过有效的法律手段，将责任落实到管理员身上，使其责、权、利兼而有之。管理员的报酬，则由各户Ys-担。

4．4日本

一专多能的物业管理。物业管理公司由居民管理委员会雇请，委员会由业主自主组成，不受任何外来权力操控。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理士。由于日本物业管理人员一专多能，效率很高，管理一所物业不需要很多的人员。日本政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理。业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。这些法律法规既保障了业主和物业管理公司双方的合法权益，还有利于物业的保值增值。

4．5荷兰

提前介入的物业管理。荷兰的法律明确规定，物业管理单位必须全方位投人居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论，出席人员都必须签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必须区分情况追究法律责任。物业管理的提前介入，有得于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。

4．6德国

一丝不苟的物业管理。物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

5结束语

总之，物业管理在我国的时间还不长，出现各种问题也是正常现象，但是必须针对出现的各种问题加以纠正，才可能使我国的物业管理走上专业、正规的发展道路。笔者认为，在今后的发展中最关键的是引进竞争机制，培育物业管理市场。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理公司充满生机和活力。同时要全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意度才是衡量物业管理公司工作的最终标准。如果物业管理都能做到有诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，那么，像百步亭那样的社区在中国就可以遍地开花，大家就能够拥有和谐、健康、文明、礼让这样理想的生活环境。经过全社会的共同努力，将来一定可以实现这个目标。