物业与业主委员会关系综述

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一、物业管理工作中普遍存在的现象

《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”据此，我们能清楚的看出，物业管理是业主为主导、以业主自治管理、物业公司专业服务相结合的活动，其中业主的自治管理是前提，即成立业主大会筹备小组、召开业主大会和选举产生业主委员会、选聘物业服务公司等活动。一个住宅小区到最后，所有的物业所有权属于全体业主，业主是小区真正的主人。但是目前有些业主过分强调自己“上帝”的作用，过分的强调自身的权利，滥用权利而不承担自己应履行的义务，造成“业角色错位”，造成了业主自我心理的不平衡，从而背离了物业管理法律关系的平等、公平、诚实信用、尊重社会公共利益的基本原则。物业服务是一种极为复杂的社会性、公共性服务，收益群体存在一定的差异性，是很难让每个业主感到满意。物业服务企业不是万能的，物业服务有规定的内容、标准和职权范围，也不是什么事都应该管、什么事都能管得了的，在许多事情上物业服务企业是没有特权的，和业主是具有同样的权利。物业服务企业服务质量的好坏应当看服务态度是否好，管理是否规范，服务标准是否落实。个别业主不能正确认识和对待物业服务工作，对物业管理认识有偏差，甚至无意地夸大物业服务企业的责任，将一些本该不属于物业的责任强加给物业服务企业，如：房屋质量问题、保修期内的设施设备的质量保修问题、产权证、土地证不能及时办理的问题等都不应该是物业服务企业的责任，但却全部要由物业服务企业来承担责任，并以此拒绝缴纳物业费；更订个别业主不懂得尊重他人，动不动就对管理人员、秩序维护员吆二喝四、骂骂咧咧：不尊重他人的劳动成果，保洁贝前面刚刚清扣过的地方，一转身的时间就_彳『垃圾扔在了地卜，完全无视他人的感情。利益最大化是市场经济条件企业追求的目标，‘物业服务企业自一经营、自负盈亏、白我发展至今连生存都无法保障，还谈什么发展呢?造成当今局的书要原因，首当其冲应该是我市2006年制定实施末做相应调整的普通住宅小区物业服务收费标准的制约，使企业在应对社会物料价格涨的过程lI，只能勒紧裤腰带、节农缩食，别无他法。因此多数物业服务公司存在机构不健全，管理人员业务技能参差不齐，服务质量不高的现象，物业服务普遍带仃传统的管理的痕迹，“管理”特征明显，“服务”意识淡薄，往往重收费，轻服务，物业服务不规范，经常因收费问题同业主发牛矛盾，业主对此意见很大，服务质量也难以满足业主的需要。

二、业主大会、业主委员会运行不规范，作用还没有真正发挥

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。住宅小区的业主大会在目前的阶段来说，没有任何一部法律承认它是一个法人。不能作为法人，住宅小区的业主大会就有许多事情无法办理，最明显的就是在维护全体业主合法权利中的诉讼地位不能得到保障。《物业管理条例》只规定了业主大会是物业区域内的权利机构，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会到底是什么样的法律地位没有一个清晰的描述，也没有规定应该由谁来对业主委员会的工作进行监督，使得监督业主委员会成员的权利无法有效的落实下来。我市自2006年推行“三位一体”的管理模式，在裕民街道办事处的指导下先后成立了8家业主委员会，整合了社区资源。但是业主委员会的主任与副主任都不是所服务小区的业主，而是由街道办事处的各社区主任兼职。由于社区承担的工作任务繁杂，工作量大，而且对业主委员会的业务工作不熟悉，有顾此失彼的现象，将业主委员会的工作职能淡化了，使得业主与物业服务企业都心存不满：业主认为业主委员不能为业主的利益服务，出现问题时不能及时有效的为他们去解决。物业服务企业认为业主委员会的职能根本没有发挥，而是演变成了居委会的工作人员，当物业服务企业与业主之间出现矛盾时，业主委员会应该发挥的监督、协调作用没有起到应有的发挥，加剧了业主与物业服务企业之间的矛盾。另外，业主委员会与物业服务企业分属不同的监管部门，出现矛盾时，由于所考虑问题出发点的不同，致使矛盾的排解很难达到统一。

三、对物业管理工作良性发展的建议

(一)处理管理和服务之间的关系要讲究方式方法，在常小区物业管理和服务工作中，首先我们要学会管理，管理不是简单的发号施令，要用情、用理、用法去管，情就是对业主要由真挚的感情，急业主之所急，想业主之所想。理就是以道理服人，以道理育人，法就是按照法律规章制度办事。要树立管理也是服务的思想，体现物业人更诚信的服务意识，更灵敏的服务反应，更贴心的服务行为，更细化的服务质量管理，只彳『这样才能在日常工作中对业主提出不同方面的问题及需求给予适当的帮助和解决。其次，在工作十我们一定要换位思考，多与业主面对面交流、沟通，多站在业主的角度考虑问题，在现场解决和处理各类问题的过程，一定要以一颗平静的心，一张微笑的脸和一个多角度的思维去倾听后作决定，那样会起到调和、化解矛盾的作用。最后，要牢固树立全心伞意为业主服务的思想，以一个服务者的姿态一心一意为业主办实事，解难事，如果他们的需求物业都给予了，必定会产生满足感，物业管理工作的开展就会顺风顺水韵进行F去。

(二)业主自治管理模式应当逐步取代大业丰委员会。201O年东街居委会按照“四位一体”模式(即社区居比委员会、社区党委、业主委员会、物业公司)，组成忆江南、水岸世家、金菊园、灭香园、修造厂家属楼大业主委员会，筹委会也召开了，但在产生业主代表、业主委员会和业委会主任时，业主无法同居委会达成一致意见，最终没有成立大业主委员会。后经大多数业主的要求，裕民街道东街居委会组织，物业监督管理办公室全程监督，严格按照选举法的规定和要求，按照属地原则，在每个相对独立、有条件的住宅小区依法成立业主委员会，2010年9月成立了由忆江南和天香园组成的业主自治的业主委员会。水岸世家在2011年3月也向裕民街道办事处和物业监督管理办公室提交申请，要求成立自治业主委员会。4月份召开了筹备会议，成立了筹委会，在7月18曰按照相关程序召开了水岸世家第一届业主代表大会，选举产生了业主委员会，充分发挥业主委员会代表业主行使权力的作用。

(三)建立灵活的价格机制，尽快建立健全“政府指导，以质论价，质价相符，合同约定”的服务收费指导价格体系，适当提高部分住宅小区的物业服务收费标准，增强物业企业自我发展的后劲。