增强油田社区物业管理标准

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自从《物业管理条例》公布实施以来，进一步强化了小区规范化管理，物业管理水平和服务质量有了较大提高。但是不可否认，在当前的市场转型期，油田社区物业管理面临的困境和挑战也是前所未有的。本文拟结合油田社区物业管理的实际情况，，就今后社区物业管理的发展模式作一初步探讨。

一、胜利油田现行社区物业管理水平的现状

1997年，胜利油田在借鉴国内外社区管理和物业管理经验的基础上，将企业办社会部分整体剥离，在全油田范围内按区域划分先后成立了1O个社区管理中心，油田物业管理在社区层面上实现了专业化。从近几年的运转情况看，社区成立以后，油田物业管理作为一个新兴的行业走上了正确的发展轨道，目前已形成一定的经济规模。目前，一项旨在提升小区服务整体水平的“出精品、做明星、创品牌”活动，正在胜利油田矿区深人展开。为全面提升服务质量，今年年初以来，胜利油田矿区持续开展“出精品、做明星、创品牌”活动，打造一批工作精品、服务精品、小区精品及社区党建、文化体育活动精品。做明星，即选拔树立一批服务明星和行业领军人物，发挥先进典型的示范引领作用。创品牌，即选树一批精品项目、服务明星和特色品牌，打造一批在胜利油田矿区、集团公司和国家行业领域有较高知名度、美誉度和影响力的特色品牌，形成胜利油田和谐社区建设整体品牌效应。

二、胜利油田物业管理的主要问题

胜利油田有30％左右的住宅小区还没实行物业管理，在小巷改善、危旧房改善、庭院改善三大家门里外的民心工程后，胜利油田今年将启动住宅小区综合管理三年行动计划，尤其要解决老1日小区的物业管理问胚。总的来说，胜利油田物业管理的主要问题有以下几点：

1、物业护卫等用人机制尚不规范物业护卫等机制尚不规范突出表现在性别比例和年龄结构问题。在137名护卫队员中，门卫岗有65人，其中女员工32人占~U49％，从护卫角度看，女性员工比例偏重。在137名护卫队员中，巡逻岗72人，从年龄结构上看：30以下的7人占10％；3l—49岁的17人占24％；5()_一59岁的48人占66％，年龄结构呈现高龄化。市场经济就是法制经济，市场经济的发展必然推动法制建设，法制建设必然维护、规范和促进市场经济。我国物业管理市场尚不规范，正处于萌芽时期，市场的发育和成熟还需要若干年，还需要强有力的法制来保证。

2、没有形成成熟的盈利模式，难以实现长效发展油田物业企业收取的物业管理费不足以弥补物业企业开支，严重依赖企业补贴，物业内部营利性组织创收能力低，没有形成自身造血机制，经营效益没有保障。随着油气主业的逐步改制到位，油田对社区的补贴逐年减少，物业企业的补贴随之减少，地方政府的公共财政又覆盖不到位，加上过高的人工成本，严重制约着物业企业的科学长效发展。

3、配套设施和服务难以适应物业管理的需要从一些先进城市的物业管理来看，配套设施和服务是有效开展工作的一个重要手段和途径。近年，随着人们收入水平的大幅提高，车辆从奢侈品变成了油田不少小康人家的生活必需品。每到上、下班和夜晚，油田小区居民楼前后就停满了各式各样的车辆。由于小区里没有停车场，居民又没有车库，有的车主就将自家的车随意停在小区干道或人行道上，有人干脆把车停在楼道口。一些车辆不时地响起自动报警声，干扰居民休息。上下班时，一阵阵汽车发动声、喇叭声传来，叫人有苦难言。居民多次劝说司机注意保持小区安静，但人家我行我索。

三、胜利油田物业企业管理的基本对策

1、胜利油田拓宽工作思路，完善用人机制，使胜利油田-物业管理始终充满活力。胜利油田领导在深入职工家庭走访时，发现6名员工家庭比较困难，分别与他们结成帮扶对子，签订了“同心帮扶”责任书，建立了一加一帮扶档案，登门送去慰问金，帮助申请困难补助，不定时打电话慰问。生日有人祝福：每月为过生日的员工集中举办一次生日祝福仪式，领导当场给他们送鲜花、贺卡、蛋糕，点燃生日蜡烛，齐唱《生日快乐歌》。已为400多名员工举行了生日祝福仪式，有效增强了职工队伍的凝聚力、向心力，争先创优意识空前高涨。烦恼有人消除：职工因与同事或朋友交往出现烦心的事情，领导马上靠上去做思想工作，解开思想疙瘩，不让_名员工带着烦恼上岗。

2、在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理的能力和水平也是今后油田工作的一个重要方面。但油田物业管理目前还处于起步状态。作为一个独立的工矿区，物业管理又不得不承担大量的企业办社会职能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物业管理发展很不平衡，相当一部分物业管理处于亏损状态。相比而言，油田的物业管理基础更差、难度更大，离开油田的政策支持，很难得到进一步发展。就油田物业管理承担的职能来说，大部分属于企业办社会的范畴，原来是作为一个包袱和负担来看的。所以，油田应尊重现实，加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。

3、进一步完善小区配套设施与服务标准完善的基础设施是搞好物业管理的前提。油田应使物业管理单位逐步走向可持续发展的道路，一是继续加大对小区配套设施的投入，对配套不完善、老化严重、职工意见较大的部分小区逐步实施维修改造。二是要制定合理的服务标准和收费标准。在制订服务标准时，要充分考虑各小区之闻的差异，考虑硬件设施的完备情况和居民对于物业管理费的负担能力，要着力提高居民收入，变福利型的“暗补”为消费型的“明补”，使其能够承受物业消费。三是要给予物业管理公司一定的优惠政策，比如商品房的开发权和使用权等，使其能够以多种经营收入弥补物业管理经营的不足。

四、小结

对物业管理从业人员来说，要充分认识到目前形势所发生的深刻变化，尽快克服“依靠大树好乘凉”的心理定势，努力增强服务意识和竞争意识，树立强烈的危机感和紧迫感，从而在服务和创收上想办法、尽全力，有各个方面的共同努力，油田社区物业管理一定会越办越好。