大学物业管理新模式

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一、高校物业管理存在的问题

高校物业管理存在着很多问题亟待解决，主要表现在：

(一)管理受制约，限制物业管理实体的发展

高校物业管理受学校“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理体制没有理顺，不能独立按企业规律运作，物业经费严重缺乏且不能及时到位，在服务内容、服务收费等方面，由甲方根据学校的总拨款说了算。

(二)高校物业管理规模效应差

高校内部物业管理内容分工过细过散，工作推诿，临近高校缺乏物业整合，存在单打现象，不能形成规模效应，降低成本、提高工作效率、提高经济效益便成为一句空话。

(三)剥离尚不规范

高校物业管理实体仍直接隶属学校，承担为师生服务的职能，与学校的后勤管理处有甲乙方的契约关系，但在工作中又存在着不完全按甲、乙方这种单纯的经济关系来对待，其做法是把“多企业”分成三部分，即有偿型、部分有偿型、无偿型服务。(四)物业管理的内容和范围相对狭窄高校的物业管理无论是从管理的广度上，还是深度上，与规范化的现代物业管理标准要求相比，都还是相对狭窄和浮浅的，要做的工作还很多。教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。(五)教工住宅区的管理亟待规范很多高校的教工住宅原来都是福利分房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费价格还未完全与市场价接轨。

二、高校物业管理的主要模式

我国高校现行的住房管理模式包括有传统住房管理(最大特点就是：全福利，一般针对环境配套设施较差、规模小、房屋陈旧的住宅区)、事业单位行政性物业管理(针对公有住房产权比较集中的住宅区，一般采取房屋管理单位牵头，各专业部门分工配合的物业管理模式)和企业化物业公司的经营性管理(针对环境配套设施较好、房屋较整齐、产权较分散的住宅小区)三种模式，推行高校后勤改革后，鉴于传统住房管理模式体制的滞后和高校自身发展的需要，许多学校充分挖掘现有资源，普遍采取“内部行政性物业管理”方式开展住宅物业服务管理，即由学校组建设立高校物业管理实体对教工住宅物业开展服务管理。在实现高校物业管理改革社会化的过程中，我国高校在实现社会化模式的进程中进行了多种模式的探索，主要有下面几种基本模式。

(一)校内乙方模式

“校内乙方模式”，这种模式主要在大多数高校中使用。模式中的乙方是校内的乙方。该模式最早是在陕西师大物业管理社会化改革开始实施的。它是高校物业管理社会化启动后西部高校为了缓解政府和学校后勤经费不足的情况而实施的一种行政经济混合管理模式。先专门设一个考虑后勤建设和管理的“小机关”称甲方；将原有的后勤服务主体基本上转为实体，成立学校物业管理实体，成为乙方。中国农业大学、中山大学、华中科技大学、河北大学、江苏工业学院、安徽师范大学等实行该模式。甲方是高校总务处，乙方是高校物业管理实体。从实际运行情况来看，这种模式有利于高校在改革初始阶段的实践，便于新旧体制转换的平稳过渡；完善了甲乙方经济合同关系，基本实现了模拟市场化的运行机制；高校物业管理实体内可以引进先进的管理办法，发挥后勤的主观能动作用，促进实体内、实体间的公平竞争。

(二)独立乙方模式

“独立乙方模式”，学校后勤与行政分离，以后勤占用学校固定资产和后勤积累为资金注册，成立后勤产业公司，学校职能部门后勤管理处代表学校对后勤进行规划建设、质量监控、经济核算、组织协调。实行该模式的有西北农林科技大学、西安交通大学、湖北孝感学院等。“独立乙方模式”在理顺资产关系的前提下，利用市场机制将学校所有经营服务实体并人后勤产业集团，实现事企分开，两权分离。利用高校物业管理实体成熟的先进的管理理念，可以节约办学成本，消除制约教学的“瓶颈”，从而为建立坚实的后勤保障体系打下基础。

(三)混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物业管理实体分成两个部分，一部分仍然由原来的高校物业管理实体，条件成熟的另一部分则采取充分竞争的方法，从社会上引入较好的物业公司进行管理，通过比较，提高公寓管理水平。两套管理体制并存的情况下，双方会形成有效的竞争。例如，中国青年政治学院的学生公寓管理就分为两部分，学校的旧公寓由学校物业管理公司管理。三栋新楼通过招标的方式由北京商宇物业管理有限责任公司实行托管。商宇物业公司采取每次承包期1年的方式与学校签订协议，使物业管理公司有了竞争的意识。这种模式的优势在于引入了有效的竞争对手，便于整体物业管理水平的提高和改善。但是，对于高校而言，后勤的实质仍没有改变，高校物业管理实体仍属于高校行政管理的一部分，并没有进行实质的剥离。此外，对同一学校物业的实施分属不同的实体进行管理，不利于高校物业管理工作的协作与统一。此外在部分高校还存在社会服务模式、校际联合模式等其他物业管理模式。

三、探索我国高校物业管理的新模式

(一)高校物业管理组织要转变观念，理顺内部管理体制，实行大物业管理。

1、高校物业管理组织要转变观念，树立物业管理的新理念。高校的物业管理要从传统的计划经济意识向市场经济意识转变，后勤集团要增强市场意识，循序渐进地扶持物业管理企业发展壮大，使其逐步适应市场的要求；同时，要引导师生改变观念，逐步树立有偿服务理念；物业管理人员要树立服务意识，在协调好各方利益的前提下，不断提高对高校物业管理的认识，推动其顺利发展。

2、高校物业管理组织要转换机制，切实建立高校物业管理新体制。理顺物业企业关系，建立现代企业制度，实行校内模拟企业化运行，条件成熟时注册独立法人企业。高校物业管理组织未来的发展目标是建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。企业在管理上要推行项目制管理，建立公平有效的激励机制，提高管理效率，通过体制机制的改变，使物业管理工作进入良性循环。

3、在后勤集团内部实行大物业的管理体制。目前大部分高校后勤都有各自的保洁、绿化、水电、维修、保安等职能，大部分都分成不同的部门分开管理，各自为政，这和社会物业企业的构架和现代物业的发展理念有着非常大的差别。把这些各自分散的职能整合在一起构建大物业，不仅能整合职能、优化配置资源，提高管理经营效益，对于队伍培养、整体协调、提升市场竞争力也非常有优势。

(二)高校物业管理新模式的设计高校物业管理结构

高校物业管理结构由高校、物业管理公司、师生、物业管理公司员工共同组成。传统的高校物业管理结构中，过分地强调校方和物业管理公司的有形组织管理，而忽视了师生和物业管理公司员工无形的自治管理。师生和物业管理公司员工的自治管理是一种非正式的社会组织形式，是一种非制度性的安排。校方和物业管理公司的组织管理是正式的社会组织形式，是一种制度化的安排。由于校方主管部门和物业管理公司在其中既是管理的行政主体，又是信息反馈的官方渠道，容易出现反馈信息失真现象。自治管理的优点方面恰恰是组织管理的缺点，而组织管理的优势的地方又正好是自治管理的缺陷。这对关系不是偶然的，说明了这两种管理对于整个高校物业管理结构的运作的必要性，功能的互补性。

(三)高校物业管理机制

高校物业管理机制是指高校、物业管理公司、师生、物业管理公司员工在从事物业管理过程中遵守的一系列原则、程序、规章、方法等规范标准按照一定的方式结合所形成的有机体，包括激励机制、监督机制和决策机制。

(1)报酬激励机制。把物业经营管理者的酬金分成两部分，80％作为固定酬金发挥基本的保障作用，20％作为浮动酬金视师生对物业管理的满意程度而定，发挥激励作用。

(2)高校物业管理的监督机制。监督机制既包括师生、校方主管部门对物业管理企业服务的监督制约，又包括他们之间的相互制衡与监督。学校有权选择物业管理企业，并制定相关制度和计划安排来规范约束其行为，纠正违反双方合约的行为。

(3)高校物业管理的决策机制。高校物业管理决策主体由物业管理的四大主体组成，即师生、校方主管部门、物业管理公司、物业管理公司员工，并依此形成了相应的决策分工形式和决策权分配格局。

高校物业管理模式的探讨是个长期的工作，由于各地区各高校的具体情况不同可采取不同的形式，但无论采取哪种模式都要狠抓质量，以增强高校物业管理实体的活力和市场竞争力为核心。真正适合我国国情的高校物业管理模式应该是“立足高校现实，明晰权责，实行企业化、规范化运作，引入社会化竞争机制”，即高校的物业管理实体应从高校走出去，并成为按照公司法独立运营的完全社会化实体。但高校物业管理实体不是一般的社会实体，在管理的过程中要充分发挥物业管理的教育功能，强调高校师生员工的自治管理。