物业服务企业经营措施

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我国物业管理从1981年起步到现在，经历了起步、发展、规范化大发展阶段。随着房地产业13益壮大，作为房地产的保持和延续必须依赖的物业管理，将在未来有更加广阔发展空间，这为物业服务企业提供了巨大的盈利机会。物业服务企业要取得快速发展，经营将是一条必由之路。

一、目前物业服务企业经营现状

作为朝阳产业的物业服务行业，近些年来取得了一定的发展，但是起步晚，基础较薄弱，在发展中存在着一些问题。从中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》来看，在被调查的全国31个省、自治区、直辖市的4，600家企业，其中有40．76％处于亏损状态，40．07％的企业盈利，其余盈亏平衡，且盈利企业的平均利润额仅为82．1万元，可以看出物业服务行业整体经营效益不乐观。经营中存在的问题主要有：

1、物业服务企业经营理念滞后。长期以来，物业服务企业提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。人们普遍认为物业管理是“微利保本”行业，没有多少经营可谈，对经营采取了漠视的态度，丧失了经营的主动性。提供优质的管理和服务应是物业管理企业的一种手段，作为企业，经营应是其基本的行为，只有进行经营，并取得利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。

2、大多数物业服务企业采用传统单一物业经营模式，盈利能力弱。即物业服务企业作为传统的提供方，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供普通的公共服务，如清洁卫生、共用设施设备维护、秩序维护、绿化养护等。这些物业服务企业没有足够的规模，缺乏服务新手段和新技术。依靠收取物业服务费的形式进行，经营模式相对单一，收入来源单一。

3、物业服务成本逐年升高，物业服务费实行政府指导价且业主缴费率低，造成了物业服务企业经营的低利润。物业服务企业为业主提供准公共服务的性质，决定了物业服务在公共性服务内容的收费方面不同于其他行业的经营性服务，而收费实行政府指导价，定价比较低且业主缴费率低，这样使许多企业保本微利，有些企业甚至出现收费标准低于服务成本。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间。

二、拓展物业服务企业经营空间

物业服务企业经营，就是对物业管理活动中涉及到的所有社会资源和生产要素，进行综合经营，达到资本的最大限度增值。当前物业服务企业要充分挖掘企业在各种资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息以及最贴近业主和客户的优势，更多地拓展经营思路和经营渠道，为企业带来更多的利润，提高企业的创富能力。

1、充分利用企业自身资源，提高企业获利水平利用专业优势，成立专业服务机构。物业服务企业自身具有资金、人力、物资及信息等资源，这些资源都可以通过经营为企业创造财富。物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业服务企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，如成立专业清洁服务机构、绿化服务机构、电梯维修机构等。这些服务机构一方面承包自己公司的外包业务，避免利润外溢和流失，另一方面，将业务开展到自己管理的物业管理区域之外，承接其他物业服务企业或其它行业相关业务或工程，参与市场竞争，为企业赢得更多利润。由服务提供商转向服务集成商转变。物业服务企业不冉直接向业主提供有形服务，这些服务由专业服务公司来提供，物业服务企业的作用和职责就是按照业主的要求制订服务标准、验收标准、管理标准，并按相应的标准将专业服务项目分包给各专业服务公司完成，并负责落实、监督、验收。物业服务企业由“服务提供者”向“服务集成者”转变，它是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。这样不仅可以大大降低企业的成本，转移和规避各种风险，而且可以为业主提供更加专业、全面、优质的服务，提升公司的生存能力和竞争能力。由服务提供商向服务集成商转变，企业需要凭借成熟的前期策划和管理经验获取项目，然后将劳务服务分包给专业公司负责，并配备精干的管理队伍进行协调、监督和指导。

2、利用物业管理区域资源，开展多元化经营，获取附加利润物业服务企业由于服务与物业项目而具有独特的物业区域经营资源，如能充分利用这些区域经营资源，开展多元服务，将会为企业带来巨大的附加利润。多元化服务分为相关多元化和非相关多元化经营。相关多元化经营，是经营与企业目前的产品或服务相类似的产品或服务，有利于资源共享，业务协同。如以客户资源为优势，围绕着客户需求为中心，通过对消费者需求进行细分，将服务涵盖并满足各类个性化需求，对客户除了提供基础物业服务外，还可以提供个性化需求服务。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、宠物托管机构、洗车代驾服务机构等。还可以开展非相关多元经营，这种经营模式超越了物业管理核心业务的范畴，从事与物业管理本身没有直接关系的其他产业的经营，如经营幼儿园、餐厅、超市、维修点、美容美发中心、衣服干洗店、会所(如集健身、球场、棋牌、书报阅览、酒吧等服务项目于一身的小区会所)等。这些经营是以较大投资为基础的经营活动，经营风险和收益都可能较大，因此首先要进行可行性分析，筹集资金，制订经营管理方案。

3、向上游房地产价值链延伸，也是增加盈利的重要环节我国的房地产产业链涉及到市场研究、产品定位、规划及设计、建筑施工、物业管理等等。物业服务企业最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，物业服务企业可以将眼光放在房地产开发项目的全程物业顾问上，向房屋的开发和销售环节延伸产业价值。通过对物业管理运行全过程信息的系统化整理和专业分析，在前期介入房地产企业规划设计，为产品的总平面规划、功能规划、布局设计、景观绿化设计、配套设施规划提供建设性建议；参与检查施工质量、验收，为后期物业管理打好基础；为业主或开发商出租或销售楼盘，获取佣金，增加收入。实现房地产的咨询顾问、营销、商业地产、住宅物业服务以及尾盘销售、房产租赁等的贯通，实现在房地产整个价值链上的延伸，增加物业服务企业的赢利点。

三、物业服务企业经营壮大的必要条件

1、可利用的物业管理资源。这些物业管理资源，即由物业管理所带来的一切有形或无形的资源，包括上文提到的物业服务企业自身的资源、物业管理区域内的物业资源及业主资源、房地产业资源等。这些资源有大小多少以及是否可利用之分，可开发利用的资源越丰厚，经营并获利的空间也就越大。

2、从业人员要有经营意识、创新思维。改变过去认为物业管理是“微利保本”行业的旧观念，每一位物业管理从业人员尤其是企业的决策人员应时常思考如何实现效益最大化、如何创造出最大的经济价值。强化经营意识，并具备创新思维，创新经营方式、服务模式和内容，在创新中寻找经营之道，创造更多的财富。

3、注重物业人才队伍的培养，全面提高从业人员素质。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理人才。要扩展经营，应选聘具有相应专业知识的人才，并对各类人员进行强化培训，提高物业管理人员的素质，提高物业管理人员的专业技术水平。

4、建立企业文化。通过建立企业文化，对内激励企业全体员工积极进取，增强企业的凝聚力和向心力，使员工将个人发展与企业兴衰挂钩，以实现企业目标为己任。对外树立企业良好形象，提高企业信誉，扩大企业知名度，给企业带来难以估计的经济效益。物业服务企业应确立自己的最高目标、价值观远景、员工行为准则等，通过宣传、环境陶冶、培训、联谊等途径对企业的全体员工进行渗透，推进企业文化建设。

总之，作为朝阳产业，物业服务行业有广阔的发展空间。物业服务企业要实现可持续发展，就必须树立经营意识、创新意识和竞争意识，把握商机，充分利用各种资源，开拓更多的盈利渠道，进行多种经营，这样才能从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，使企业的利润率不断增长，并逐渐发展壮大。