高层物业管理体系思索

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随着社会的发展和科技的进步，越来越多的高层拔地而起。高层小区住宅层数多、人口稠密、功能复杂，小区管理问题日益突出，现有的人工管理工作模式已经无法适应小区发展的需要，所以开发一套高效、适用的高层小区物业管理系统十分必要。该系统力求减轻高层小区物业管理工作人员的工作量，弥补人工管理的不足，实现高层小区物业管理的智能化。

一、高层小区物业管理现状

目前我国高层小区物业管理水平普遍较低，大多还停留在纸张的手工记录上，即使配备了电脑也是简单的做表打印，没有专用的通讯网络，各种终端服务系统都是单独控制，没有形成系统化、集成化、规模化管理。随着高层建筑智能化水平的不断提高，现有的物业管理工作模式已经无法适应高层小区发展的需要，一种大规模、集成化、系统化的高层小区物业管理系统应用而生。

二、高层小区物业管理系统的组成

高层小区物业管理系统分为信息管理系统、通讯专网和终端服务系统三部分。信息管理系统是核心，借助小区内部专用通讯网络管理、控制各种终端服务系统，对小区内的电力、照明、电梯、水暖、围墙、停车场、出入口、消防等设施进行监控、控制和管理，以达到安全、节能、经济、舒适的目标。

1、信息管理系统。信息管理系统(InformationManage—mentSystem)是物业管理系统的大脑，控制小区物业正常有序的进行。信息管理系统以计算机为主体，通过通讯专用网络借助终端服务系统收集小区内各部分运行情况的信息，控制信息在通讯专网中的传输，处理各部分运行情况的信息，并把处理后的信息通过通讯专网传送给终端服务系统。信息管理系统是信息的管理中心，必须具有相应的安全机制、容错机制、故障恢复机制。因此在信息管理系统的电脑上必须安装杀毒软件和防火墙，采用磁盘阵列(RAID)保证信息存储的安全，建立不同的用户访问权限，对信息管理系统的数据库进行备份，防止断电和硬件故障等意外情况发生时，信息管理系统能自动恢复到故障前的状态并正常运行。

2、通讯专网。通讯专网(CommunicationPrivateNet—work)是物业管理系统的中枢神经系统，它连接信息管理系统和终端服务系统，担负着信息管理系统和终端服务系统之间的信息传输。由小区内部自主建立的专用通讯网络，设计时应充分考虑小区信息流量的需求，满足多媒体信息交互带宽的要求，同时网络还应具备可管理性、可扩展性和可维护性。专用性表现在本小区内的用户可以方便的查看本小区的公共信息，查看和修改自己的私人信息，小区外的用户只能查看小区对外公布的信息，因此通讯专网的建立，既要满足小区通讯的要求，又要有相应的安全机制。为了保证小区内部信息传输的安全，应安装防火墙和入侵检测系统(IDS)。入侵检测系统和各种服务器应部署在非军事区(dmz)中，这样便于小区内外用户访问小区的公共信息，建立相应的加密机制保证信息在专网上传输的安全。小区的业主可以方便的在网上查看本小区的最新情况和自己家的水电暖使用情况，还可以和物业管理中心进行沟通交流。需要说明的是通讯专用网中的防火墙和信息管理系统中的防火墙不同。前者分为内网防火墙、内外网防火墙和外网防火墙偏向硬件安装在专用网上，后者偏向软件安装在信息管理系统的主机上。两者相互配合共同完成小区网络安全的防护。

3、终端服务系统。终端服务系统(TerminalServiceSystem)是物业管理系统的手和脚，直接为小区提供各种服务。它收集小区内的各种信息，通过通讯专网传送到物业管理中心的信息管理系统进行处理，接收管理信息系统反馈回来的指令，并做出相应的动作。高层小区的服务终端系统有：出人口监控系统、双回路供电系统、楼宇可视对讲及室内安全报警系统、围墙红外线对射防盗系统、电梯运行监控系统、远程抄表系统、保安巡更管理系统、停车库系统、水暖恒压补水系统、消防联动报警系统。专用网中的电脑只要安装相应的终端软件，就可通过IE浏览器方便的查看小区的相关信息。业主个人PC也是终端服务系统，业主可以通过自己的用户名密码访问自己权限内的信息。

三、高层小区物业管理系统的发展前景

本文只是从系统层面对高层小区物业管理系统进行阐述说明，没有涉及具体操作步骤和实现原理。整个系统的集成应用必将随着大量工程实践的应用进一步完善和发展，进而实现高层小区物业管理的智能化，为物业的管理人员提供方便、快捷的信息资料获取渠道和手段，使物业办公效率、工作水平不断提升，缩短物业管理中心与业主之间的距离，提升物业管理中心对业主服务需求的反应速度，整个系统朝着信息化、网络化、现代化目标迈进。

四、总结

随着城市化的不断发展，高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势。建立高层小区物业管理系统，采用计算机网络对小区信息进行管理，从而实现小区物业管理工作流程的系统化、规范化以及智能化。高层物业管理直接与业主日常生活紧密相连，只有把信息管理系统、通讯专网、终端服务系统有效的衔接起来，才能高效、准确、快速的管理高层小区内的各种事物，逐步建立一个沟通小区内部住户与住户、住户与小区物业管理中心、住户与外部社会信息交流的多媒体综合交流服务平台，为业主创造一个安全、便利、温馨、舒适的居住环境。